Qué retos tendrá el sector inmobiliario de cara a 2022

Los dos últimos años han sido muy convulsos en el sector de la vivienda. El parón del mercado durante los meses de confinamiento y el aumento de compraventas y cambios de vivienda en los meses posteriores han marcado los dos últimos años de la pandemia. Con nuevos cambios en el horizonte, con la nueva ley de vivienda y modificaciones de impuestos, el mercado inmobiliario afronta un 2022 diferente. Desde Fotocasa hemos preguntado a los principales expertos del sector cuáles serán los futuros retos del sector de cara al próximo año.

Los principales retos del mercado de la vivienda para el próximo año

Los costes de construcción, la escasez de las materias primas, la rehabilitación de las viviendas en sostenibilidad y adaptarse al nuevo paradigma social son las principales coyunturas que los expertos prevén que el sector inmobiliario se enfrentará de cara al próximo año.

La mayoría de expertos coinciden en que el mercado de la compraventa de viviendas se mantendrá estable en 2022 y que será el mercado del alquiler el que se enfrente a más retos el próximo año.

El encarecimiento de los costes de construcción y la escasez de ciertos materiales pueden marcar el reto para la vivienda de obra nueva. La gestión de los fondos europeos para la rehabilitación de viviendas también será uno de los pilares fundamentales que veremos el próximo año.

Por otro lado, la incertidumbre legislativa en torno a la nueva ley de vivienda y la sanitaria con respecto al covid también serán unas de las bases que marcarán las tendencias del sector.

El acceso a la vivienda por parte de los jóvenes y de otros colectivos vulnerables, tanto en compraventa como en alquiler, sigue siendo el centro de preocupación de muchos de los profesionales. 

Por último, los expertos también coinciden que otro de los desafíos será el saber adaptarse a los nuevos tiempos y aprovechar la coyuntura económica que viene este 2022.

¿Qué dicen los expertos sobre los retos de la vivienda en 2022?

Entrevistamos a los principales expertos y profesionales del sector inmobiliario para conocer su visión sobre cómo evolucionará en 2022 el mercado de la vivienda y a qué retos se enfrenta

María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa

Uno de los mayores retos del sector es transmitir un clima de estabilidad y confianza en el mercado del alquiler. La colaboración público-privada resultará clave en el desarrollo de la vivienda asequible en alquiler.

Precisamente, las viviendas asequibles podrán servir para facilitar el acceso a la vivienda de los menores de 35 años. Los jóvenes son el mayor reto que tiene el sector de cara a 2022. Mejorando su relación con la vivienda se respaldará la construcción de un mejor futuro.

Una gran oportunidad es la eficiencia energética de los edificios y la sostenibilidad. En 2021, ya se ha visto una apuesta por un mercado inmobiliario eficiente. Un movimiento que ya está puesto en marcha con los Next Generation, por lo que el gran reto será aprovechar realmente esas ayudas europeas en la tan necesaria rehabilitación de nuestro parque residencial. 

Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research

Posiblemente el reto más inmediato al que se enfrenta el sector inmobiliario es el encarecimiento de los costes de construcción y la escasez de ciertos materiales, ligado a los cuellos de botella de las cadenas de suministros globales. Dada la naturaleza transitoria de este shock, pensamos que las tensiones sobre el abastecimiento de determinadas materias primas deberían ir a menos tras unos trimestres.

Otro reto del sector para el año 2022 es la ejecución de forma efectiva de los fondos NGEU. Justamente, el inmobiliario es de los sectores que más fondos va a recibir (6.820 millones de euros en el periodo 2021-2023) de los que 3.420 irán destinados a la rehabilitación, en consonancia con los ambiciosos objetivos medioambientales de estos fondos europeos. También se prevé destinar 1.000 millones más para la construcción de viviendas en alquiler social en edificios eficientes en materia energética, una actuación muy necesaria para fortalecer el parque residencial público destinado al alquiler social o asequible.

Jesús Gil Marín, CEO de Gilmar

El sector inmobiliario sigue en permanente evolución. En este último año hemos visto cambios más drásticos que en los últimos siglos. Hemos avanzado en pocos meses lo que antes se tardaba años. 

La incertidumbre sanitaria, ecológica, de transporte, de materias primas para la construcción y de energía hacen que sea un panorama muy convulso. Pero el ladrillo es una certeza, es lo que más rentabilidad proporciona al inversor y es muy ambivalente, ya que permite hacer factible esta rentabilidad de muchas maneras como alquilando, vendiendo, hipotecando, donando…Es un bien que garantiza plusvalía, por lo que los inmobiliarios deberían estar contentos del momento actual.

Sin embargo, el mercado no es igual en todas las zonas, ya que dependerá de cada zona de cada ciudad, de cada calle, de la orientación,…

El reto del sector inmobiliario actualmente es saber adaptarse y aclimatarse a las nuevas tendencias. Nosotros hemos pasado a las visitas virtuales y transformamos las viviendas vacías para enseñarlas ya amueblas o enseñar las viviendas con las reformas ya hechas.

Además, el asesoramiento cobrará más protagonismo, ya no se busca un correo electrónico, porque es impersonal, ahora se buscan las conversaciones viéndonos las caras. La oferta podrá determinar el mercado, pero la habilidad de conseguir un mejor producto dependerá del asesoramiento.

Gonzalo Benardos, profesor de economía de la Universidad de Barcelona

A nivel retos, para las inmobiliarias, será adaptarse y aprovechar la coyuntura económica que viene este 2022. Hay que hacer las siguientes cuentas, si el precio de la vivienda en 2022 sube un 10% y las transacciones suben un 15%, su facturación debería subir un 26,5%. Si sube menos del 26,5%, no lo habrán hecho bien. 

Otro de sus retos será buscar más personal para hacer frente a la demanda que se aproxima este próximo año. Eso sí, siempre y cuando la covid-19 lo permita. A nivel obra nueva el reto principal será comprar suelo a buen precio y con buena localización.

Ricardo Sousa, CEO de Century21 España

Los principales desafíos a los que se enfrenta el sector siguen estando relacionados con la construcción de viviendas, donde nos enfrentamos a la falta de mano de obra, el elevado precio de las materias primas y los largos trámites de licencia de obra y construcción, que a su vez, ralentizan el ritmo necesario y deseado por el sector y los potenciales compradores.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

La sensación generalizada , y las noticias publicadas, coinciden en que el sector se está reactivando: mayores datos de construcción, de compraventas, ha vuelto la inversión extranjera al sector, etc. 

Sin embargo, la realidad es que las economías familiares están aún en stand by, a la espera de una recuperación más clara y generalizada, y que los bancos están siendo mucho más cautos de lo que fueron en el pasado a la hora de dar hipotecas. 

Nos encontramos también con una situación relativamente nueva para nosotros, y que afecta especialmente a la vivienda de obra nueva y la rehabilitada, que son las importantes dificultades derivadas del incrementos y escasez de los materiales, los retrasos en su entrega o las dificultades para encontrar mano de obra adecuada.

Debemos abordar también el reto de la sostenibilidad. Hay que recordar que casi el 60% de la vivienda que existe en nuestro país se construyó antes de 1979, fecha en la que comenzaron a entrar en vigor las primeras normas relacionadas con el aislamiento y la eficiencia energética. Esto significa que, si bien estamos avanzando mucho en muy poco tiempo, el nivel de eficiencia energética en España es aún es muy mejorable, realmente aun queda mucho por hacer. 

Y, por último, y casi la principal cuestión relacionada con el mercado inmobiliario, no solo para el sector sino también para la sociedad, es el encontrar soluciones a las dificultades de los jóvenes a la hora de tener acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad. El sector privado lleva tiempo reclamando políticas consensuadas para impulsar y promover las construcción de viviendas asequibles, con una visión a largo plazo, pero aun no vemos que este mensaje esté calando en la sensibilidad de nuestros políticos. 

Por este motivo, creo que lo que veremos es una recuperación paulatina y prudente del sector.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler

El mercado de la compraventa se verá beneficiado, ya lo está notando, con la huida de propietarios que tenían sus viviendas en alquiler y ahora las ponen a la venta, por lo tanto, en el sector de la compraventa el reto se basará en mantener esta tendencia al alza. 

El reto del alquiler, tanto para los arrendadores particulares, como empresas, será el de sobrevivir en este mercado desigual, ante la espada de Damocles que supondrá la aplicación de la nueva Ley de Vivienda, con un mercado a dos velocidades debido a la aparición de zonas tensionadas, con una mayor inseguridad jurídica ante las medidas intervencionistas sobre la propiedad privada y el derecho de los arrendadores.  

Teresa Marzo, CEO de ELIX, Gestión de inversiones inmobiliarias

En cuanto a los retos para el próximo año se encuentran la Ley de Vivienda, los proyectos de colaboración público-privada y la gestión de los fondos Next Generation. En este sentido, los fondos europeos ayudarán, gracias al aumento de la liquidez, a la rehabilitación de viviendas para ser más eficientes energéticamente. 

Asimismo, la colaboración público-privada avanzará hacia la construcción de un parque de vivienda en alquiler asequible y de calidad. Por ello, y para potenciar esta colaboración, será necesario sentar las bases de un marco legal que aporte mayor seguridad jurídica en España para atraer inversión.

Metrovacesa, promotora inmobiliaria 

En líneas generales, uno de los principales retos del sector será seguir creciendo en materias de sostenibilidad y digitalización, que serán los ejes prioritarios de cara a los próximos meses. Además, nuestro sector seguirá contribuyendo de forma proactiva a la creación de empleo y ejerciendo su papel como uno de los principales motores de la economía. Por otro lado, otro de los retos a los que nos enfrentamos es el acceso a la vivienda, especialmente por parte de los más jóvenes y en las provincias de mayor dinamismo económico y demográfico.

En este sentido, nuestra industria debe apostar por medidas que favorezcan la demanda mediante la colaboración con las administraciones locales y regionales para crear bolsas de suelo asequible, así como agilizar los trámites administrativos para reducir los plazos de las licencias y los costes del proceso de creación de vivienda.

Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI)

En el 2022 la demanda de vivienda en alquiler subirá y provocará tensiones en precios, Esperemos que se desarrollen acuerdos público-privados para iniciar la construcción de vivienda social y que se implementen políticas fiscales para ayudar a los jóvenes al acceso de la vivienda.

Elizabeth Hernández, directora de Barnes Barcelona

Entre los principales retos destacamos el impacto de la futura “Ley por el Derecho a la Vivienda” Veremos si será capaz de facilitar el acceso a la vivienda o si, por el contrario, reducirá el stock de viviendas en alquiler; preocupa la falta de suelo y el alza de las materias primas que están encareciendo los costes de construcción. 

Otro reto importante es la mejora de la sostenibilidad de las viviendas. Los Fondos de Recuperación Europeos ponen el foco en la rehabilitación y en la regeneración urbana y serán una buena oportunidad para mejorar la eficiencia de los edificios y hogares.

José Manuel Fernández, subdirector general de UCI

El futuro pasa por la sostenibilidad y todos los sectores, incluidos el inmobiliario y el hipotecario, están llamados a ser sostenibles. En el Grupo UCI consideramos que los profesionales inmobiliarios están llamados a ser un verdadero agente del cambio en este contexto. Las agencias inmobiliarias intermedian alrededor de un 65% de las transacciones de nuestro mercado, por lo que jugarán un papel esencial para concienciar a los compradores de vivienda.

Además, otro de los grandes retos seguirá siendo dar facilidades a los jóvenes y otros colectivos vulnerables para la compra, para lo que será necesario una colaboración de todos los agentes públicos-privados. Otro gran reto será también ver en qué queda finalmente el anteproyecto de ley de la vivienda y cómo esta regulación afectará al mercado inmobiliario.

Juan Antonio Gomez Pintado, presidente de ASPRIMA

Los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario son muchos. En el plano legislativo/normativo, la Ley de Vivienda, la Ley de Seguridad Jurídica, la Ley de Arquitectura; fomentar y extender la colaboración público–privada, la implementación y aprovechamiento de los Fondos Europeos de Recuperación, la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda, la escasez de mano de obra y el alza de los precios de las materias primas, la digitalización y el empleo de tecnologías avanzadas en nuestro sector, la construcción industrializada y la sostenibilidad y eficiencia energética.

Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores de Catalunya, APCE

En 2022 volveremos a estar muy pendientes de la evolución de los precios de las materias primas, y muy especialmente de la legislación que nos afecta. En Cataluña venimos sufriendo constantes cambios normativos desde 2018 y parece que, lamentablemente, esta tendencia está lejos de terminarse. El ámbito de la vivienda necesita un marco regulatorio estable y que aporte seguridad jurídica, en cambio se están aprobando normas de cariz electoralista y sin contar con el sector privado, que pueden llegar a paralizar la actividad. 

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso

El inicio de recuperación de la producción de obra nueva es un reto no solo del sector inmobiliario sino de la economía nacional. La obra nueva en 2005 que se vendieron en España 900.000 viviendas, 350.000 fueron de obra nueva mientras que en 2019 que se vendieron 501.000 viviendas y solo 93.000 fueron de obra nueva. No se produce obra nueva para satisfacer las necesidades que tiene el mercado inmobiliario español y por lo tanto ese es un reto que está en la base del crecimiento del empleo y por lo tanto de la riqueza de un país. 

Otro reto es la creación de nuevos conceptos habitacionales que van a entrar cada vez con más fuerza, ejemplo de ello son el coliving o la construcción modular. Estas alternativas están en la línea de la evolución de la sociedad, de los nuevos segmentos de consumidores que demandan productos de este tipo y con la mayor incidencia de las nuevas tecnologías que van a marcar la pauta en el sector inmobiliario. 

Por parte de las agencias de intermediación vamos a ver un deterioro de las agencias individuales que operan por su cuenta para asociarse en redes y para poder competir en un mercado difícil. 

Álvaro Martínez, director de Barnes Madrid

Consolidar la tendencia que existe en estos últimos meses de que los empresarios están invirtiendo más allá de los inmuebles en una amplia gama de propiedades de lujo con el fin de diversificar activos y buscar rentabilidad.

La riqueza de las grandes fortunas sigue creciendo y Europa ha resistido económicamente y cuenta con los recursos para afrontar esta nueva situación post covid.

Los nuevos desafíos para 2022 son un mayor compromiso social y medioambiental, adaptarnos a las demandas de los millennials y a la previsión de crecimiento mundial, la adaptación de las empresas, la ponderación de los bienes, la promoción de los nuevos servicios y en definitiva aprovechar las nuevas posibilidades. Madrid ya está en el top de las 10 ciudades más interesantes para inversores del mundo.