¿En qué situaciones se produce la servidumbre de paso del propietario en una comunidad?

Uno de los mayores problemas con los que se encuentran las comunidades de vecinos en el día a día (mucho más preocupante, si cabe, que la existencia de una alta morosidad y deudas en la comunidad de propietarios) es la necesidad de poder entrar en una vivienda y no poder hacerlo por diversos motivos.

Entre ellos, encontramos por ejemplo la ausencia del propietario, el desconocimiento de su paradero o titularidad, o la más frecuente de todas: la negativa del ocupante a permitir el acceso a su vivienda, conocedor del derecho constitucional recogido en el art. 18.2 de la Carta Magna que reconoce la inviolabilidad del domicilio, que impedirá la entrada o registro en éste sin el consentimiento del propietario de la vivienda salvo que sea autorizado por un juez o tribunal.

A continuación analizamos cuáles son las obligaciones de los propietarios en este contexto.

¿En qué situaciones están obligados los propietarios a permitir la servidumbre de paso?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece, entre las distintas obligaciones de los propietarios, consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes.

Deberán ser llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la norma, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados, y permitir la entrada en ellos para poder dar cumplimiento a dichas actuaciones. Pero la existencia de esta obligación no vence en muchos casos a las propias ideas que el ocupante tiene respecto a lo que considera son sus derechos y obligaciones e impone a la comunidad de propietarios la búsqueda soluciones para resolver el problema existente creado.

En casos de reparaciones u obras consideradas necesarias en la comunidad

Debe advertirse que la negativa a permitir el acceso obligará a éste a tener que indemnizar los daños y perjuicios que ocasione su negativa, pudiendo acordar el juez, a petición de la comunidad, acordar una medida cautelar consistente en ordenar la entrada en el inmueble para realizar la reparación u obra que sea necesaria, cuando sea de urgente cumplimiento.

Es obligación de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, “auxiliar y proteger a las personas y asegurar la conservación y custodia de los bienes que se encuentren en situación de peligro por cualquier causa”, por lo que se consideran autorizadas para la entrada en un inmueble sin previa obtención de autorización judicial en casos como los del ocupante de una vivienda desde la que se aprecia una fuga de agua, y este indica que la procedencia de la misma no corresponde a su casa negando la entrada para realizar comprobaciones.

En el supuesto en que los agentes duden sobre si acceder o no a la vivienda, solicitarán entrada al juez de guardia y éste en función de las informaciones, acordará o no la entrada en la vivienda. Si por ninguno de los medios anteriores se pudiera tener acceso a la vivienda, la comunidad sólo podrá adoptar un acuerdo en junta para habilitar al presidente de la comunidad a nombrar abogados y procuradores para acudir a la vía civil a través del procedimiento ordinario,. De esta manera se podrán solicitar allí los daños y perjuicios indicados anteriormente y al tiempo una petición de medidas cautelares que permita a la comunidad la entrada al inmueble para realizar la reparación correspondiente.

En casos de riesgo extremo en la comunidad

Parece evidente que, en casos de riesgo extremo -como puede ser el reciente incendio de los edificios del barrio de Campanar en Valencia-, las autoridades están habilitadas para acceder aún sin el permiso del propietario para evitar males mayores, dado que los casos de fuerza mayor tienen un carácter tan extraordinario que no admiten tramitación judicial o administrativa.

Para la instalación de un ascensor en la comunidad

Volviendo a la referencia hecha anteriormente relativa a la obligación que la LPH impone a los propietarios de consentir en su vivienda las servidumbres imprescindibles para la creación de servicios comunes acordadas conforme a lo establecido en dicha Ley, podemos observar cómo opera a través de la casuística más habitual que es la relativa a la instalación de un ascensor.

La ocupación de los espacios privativos para la constitución de nuevos servicios comunes debe reunir los siguientes requisitos:

•  Acuerdo adoptado conforme a las disposiciones de la vigente LPH (art. 10.1.b y 17.2)
• Que la superficie precisa no impida la habitabilidad o funcionalidad del inmueble afectado.
• Indemnizar al propietario o propietarios afectados.

¿Cómo proceder a la hora de gestionar una indemnización de la comunidad hacia el propietario?

Respecto a la indemnización al propietario, lo conveniente es contratar los servicios de un técnico/perito independiente para que elabore un informe en el que valore de manera justificada la parte del bien a ocupar de acuerdo a criterios técnicos de habitabilidad, impacto de la superficie y uso del espacio ocupado, valor de mercado de dicha superficie, impacto de la pérdida de luces y vistas, y cualquier otro aspecto que considere debe ser indemnizable.

A partir de ese informe, propietario y comunidad deberán negociar y sólo en defecto de acuerdo acudir a los tribunales para dirimir ese “justiprecio”.

En los casos en los que se tenga constancia de la comisión de un delito en el interior de una vivienda (venta de drogas o cualquier otro ilícito penal), podrá solicitarse la entrada en la vivienda ante el juzgado de guardia y en base a la información de la que disponga, autorizará o no a la policía judicial a la entrada en la vivienda para intervenir en la forma determinada.

Otras situaciones que precisan intervención externa para acceder al inmueble, se producen cuando dentro de la vivienda residen personas con algún tipo de trastorno mental como en el caso del “Síndrome de Diógenes”, en el que la acumulación de basuras y enseres comportan un grave riesgo de salubridad para la propia persona y por extensión al resto de residentes.

En estos casos, es responsabilidad de la administración local adoptar las medidas necesarias para revertir esta situación ayudando a la persona enferma y con ello solucionando el problema del resto de residentes, acudiendo si fuera preciso a los juzgados y tribunales de lo contencioso administrativo para que habiliten el acceso a la vivienda.

Los puntos clave de la Ley de Propiedad Horizontal