«Aunque el BCE no aprecia un riesgo actual de burbuja inmobiliaria, sí está trabajando en posibles límites al crédito para anticiparse a escenarios de tensión» David de Gea, CEO de HousinGo

Mientras la demanda y los precios marcan el ritmo del mercado inmobiliario, David de Gea, CEO y fundador de HousinGo, agencia inmobiliaria especializada en la venta y alquiler de viviendas en zonas prime, nos revela las tendencias tanto en compraventa como en alquiler, y ofrece su visión sobre las políticas para facilitar el acceso a la vivienda. Según de Gea, «mientras persista la combinación de crédito disponible, tipos razonables y escasez de oferta, la tendencia general seguirá siendo de incrementos moderados«. Hablamos, también sobre los efectos de la demografía, el impacto de las zonas prime y las medidas que podrían facilitar un mercado más sostenible y equilibrado.

Qué pasará con la vivienda en 2026

¿Cómo crees que evolucionará el mercado de compraventa en España 2026?

Es previsible que los precios continúen al alza, aunque de forma más moderada que en años anteriores. Mientras los tipos de interés se mantengan en niveles favorables y las entidades financieras sigan concediendo hipotecas con normalidad, la demanda continuará activa. Aun así, es probable que entremos en una fase de cierta estabilización.

Conviene destacar que el Banco de España ha comenzado a diseñar nuevas medidas de contención del crédito para reforzar el marco de control de crédito. España es uno de los pocos países europeos que aún no cuentan con herramientas preventivas frente a un aumento excesivo de la concesión hipotecaria. Aunque el organismo no aprecia un riesgo actual de burbuja inmobiliaria, sí está trabajando en posibles límites al crédito para anticiparse a escenarios de tensión.

Qué pasará con la compraventa de viviendas en 2026

¿Qué pasará con el precio de la vivienda en venta en 2026?

Según BBVA Research, se esperan incrementos en torno al 5%. En términos reales, descontando la inflación, esto se traduciría en aproximadamente un 3%.

Sin embargo, considero que los titulares que hablan de subidas generalizadas no siempre reflejan la complejidad real del mercado. Existen factores que distorsionan estas cifras y conviene tenerlos en cuenta:

• Peso del flipping inmobiliario: En algunas zonas prime de Madrid, muchas viviendas se revenden dos o tres veces tras una reforma, lo que eleva artificialmente las estadísticas de precios y genera expectativas poco realistas entre los vendedores cuando leen aumentos del 20–25% en distritos como Retiro, Salamanca o Chamberí.
• Impacto de las viviendas de más de un millón de euros: En 2024, este segmento creció alrededor del 9%. Representa más del 30% del parque total por valor, por lo que su desempeño tiene un gran peso en los promedios nacionales. Esto es especialmente relevante si analizamos zonas prime de Madrid.
• Mayor concentración demográfica en grandes ciudades: Solo en 2024, Madrid ciudad incrementó su población en cerca de 70.000 habitantes. Además, la vivienda de protección oficial, que suele quedar fuera de los análisis, representa más del 3% del parque total y también influye en la lectura del mercado.

Desde un punto de vista económico en general, algunas entidades como Bank of America señalan la posibilidad de correcciones a la baja en 2026. No obstante, mientras persista la combinación de crédito disponible, tipos razonables y escasez de oferta, la tendencia general seguirá siendo de incrementos moderados.

Qué pasará con el precio para comprar casa en 2026

¿Cómo crees que evolucionará el mercado del alquiler en España en 2026?

Todo apunta a que continuará la presión sobre los precios debido a la escasez de oferta y la elevada demanda. Las políticas públicas actuales tienden a quitar minimizar el incentivo por la inversión de pequeños propietarios, mientras que el incremento del precio de compra reduce la rentabilidad del alquiler.

A esto se suma un fuerte crecimiento demográfico: en 2023, el saldo migratorio neto superó las 650.000 personas, según el INE. En un contexto de demanda creciente y parque en alquiler a la baja, el mercado seguirá presentando las tendencias de los últimos años: dificultades de acceso, competencia entre inquilinos y un mercado claramente favorable al arrendador.

Cómo evolucionará el mercado del alquiler en 2026

¿Qué pasará con el precio de la vivienda en alquiler en 2026?

Lo más probable es que se registren subidas moderadas, previsiblemente en torno al 5%, en línea con la evolución esperada en el mercado de compraventa. La escasez estructural de oferta y el crecimiento de la demanda continuarán ejerciendo presión alcista sobre los precios.

Qué pasará con el precio de la vivienda en alquiler en 2026

¿Qué opinas de las subvenciones que hay actualmente para acceder a una vivienda?, ¿cuál crees que sería una subvención que realmente ayuda al acceso a la vivienda?

Las subvenciones actuales muestran una eficacia limitada, ya que no abordan el problema estructural de fondo: la insuficiente oferta de vivienda. Para facilitar el acceso, es imprescindible actuar sobre la disponibilidad de suelo y agilizar los procesos de desarrollo.

En este sentido, comparto la visión de Mikel Echavarren, CEO de Colliers, cuyas propuestas se centran en medidas que sí podrían generar un impacto real:

• Aumentar la oferta de vivienda libre, como vía para moderar los precios.
• Reducir los plazos urbanísticos, que actualmente pueden prolongarse entre 10 y 15 años, encareciendo el suelo y retrasando la oferta.
• Flexibilizar el uso de edificios para facilitar reconversiones hacia uso residencial.
• Liberar suelo terciario y militar para destinarlo a vivienda, especialmente en alquiler.
• Mejorar la seguridad jurídica, indispensable para atraer inversión.
• Minimizar la vivienda protegida, que en ocasiones distorsiona el mercado y encarece la vivienda libre.

Desde esta perspectiva, más que subvenciones al comprador, las medidas realmente efectivas serían aquellas destinadas a aumentar de forma sostenida y estructural la oferta de vivienda disponible.

Cuáles son las subvenciones que realmente ayudarían a las personas en 2026