5 indicadores que te harán saber que necesitas subrogar tu hipoteca

Si conseguir las mejores condiciones de una hipoteca antes de su contratación es un punto fundamental para conseguir el máximo ahorro, lo es también su gestión a lo largo de la vida del préstamo.

En muchas ocasiones nuestro préstamo queda desfasado, tanto por las condiciones de mercado para nuevas hipotecas, como porqué también la cambien las personales, tanto porque haya más dificultades para pagar como, por lo contrario, porque se pueda adelantar el pago y esto tenga un coste.

Por ello, cambiar las condiciones de la hipoteca es importante. Lo podemos hacer a través de una novación, si nuestra entidad financiera acepta el cambio de condiciones, pero suele ser mucho más sencillo con la subrogación, cambiando de entidad.

Los indicadores para el cambio pueden ser variados, pero todas ellas conllevan que mejores tus condiciones ya sea pagando menos intereses a largo plazo, a corto plazo reduciendo su cuota o consiguiendo dinero para otros fines.

Mi hipoteca actual es más cara

Es el indicador más claro para cambiar la hipoteca, especialmente si quedan muchos para su finalización. Son muchos, por ejemplo, los que contrataron hipotecas tras la crisis financiera a tipos de interés más elevados que en la actualidad.

El ahorro financiero es muy importante. Por ejemplo, pasar una hipoteca fija que le quedan 100.000 euros a pagar en 15 años de un 3% a un 2,15% supone pasar de pagar 690,58 euros al mes a reducirlo a 650,44 euros, lo que supone un ahorro de 40,14 euros mensuales, 481,68 euros anuales y 7.225 euros durante los 15 años que queda de vida del préstamo.

Mi hipoteca no se beneficia de la bajada de tipos de interés

Esto puede ocurrir por diferentes razones. La primera porque haya contratado una hipoteca a tipo fijo hace años y sus tipos actuales sean muy diferentes, que nos llevaría al primer caso. La segunda, aplicable en las hipotecas a tipos variables, porque la entidad financiera limita beneficiarse del entorno actual de tipos bajos.

No hablamos de la existencia de cláusulas suelo, declaradas nulas por el Tribunal Supremo, sino, por ejemplo, que en caso de tipos negativos hay algunas hipotecas en que el límite de cálculo del Euribor se establece en un 0%. La limitación actual es muy diferente, todas las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 tienen un tipo de interés mínimo del 0%, es decir este es el mínimo, pero siempre sumando. Así por ejemplo para una hipoteca de Euribor + 0,75% se pagaría un 0,75% en el primer caso, mientras que con un Euribor actual del -0,50% se pagaría 0,25% con la normativa actual.

Tengo problemas para pagar la cuota de mi préstamo

Uno de los cambios más importantes que se pueden producir durante la vida de la hipoteca es que por aumento de nuestros gastos, y, especialmente, disminución de los ingresos, la cuota que empezó siendo accesible ahora no lo es tanto.

Una subrogación que conlleve una bajada de interés repercutirá en la cuota y, si fuera necesario, también se puede ampliar el plazo para hacerla aún más barata. Siguiendo nuestro ejemplo de 100.000 euros al 3%, bajarla al 2,15% suponía pasar de pagar 690,58 euros al mes a 650,44 euros, y si se ampliara el plazo de 20 a 15 años bajaría a 513,02 euros, 177,56 euros menos al mes que la hipoteca inicial por el efecto de reducir tipos y ampliar plazo, o lo que es lo mismo, un 25,7% menos de cuota mensual.

Necesito ampliar mi hipoteca

Otro indicador claro de subrogación es cuando se necesita dinero para otros fines, por ejemplo, reformar la vivienda y se quiere beneficiarse de los tipos más bajos de una hipoteca.

Si ya se ha pagado una parte importante de la hipoteca y, por tanto, la diferencia entre la deuda pendiente y el valor de la vivienda es amplia, subrogar a otra entidad y conseguir más dinero y en mejores condiciones es financieramente una buena idea.

Mi hipoteca actual me cobra por anticipar pagos

También puede ocurrir que una mejora de nuestra situación financiera nos dé otra señal clara para subrogar. Si queremos adelantar pagos de nuestra hipoteca y esta nos cobra comisión por cada adelanto, subrogar es de nuevo la solución.

Podemos conseguir tanto pagar menos en las cuotas periódicas como anular la comisión de cancelación parcial para poder anticipar pagos sin coste o incluso la de amortización total si en algún momento queremos finalizar el pago total de la hipoteca.