Qué tener en cuenta antes de comprar un local para convertirlo en vivienda

De acuerdo con datos del índice inmobiliario de Fotocasa, el precio del metro cuadrado en vivienda en venta se encuentra en los 2.828 euros, por lo que un piso de unos 80 metros cuadrados tiene un valor medio en España de 226.208 euros, un 18,8% más caro que hace un año.

Dados los altos precios y la falta de oferta de vivienda, muchos particulares e inversores buscan soluciones alternativas y entre ellas está el cambio de uso de local a vivienda. Según el informe anual de Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, el año pasado se vendieron en España 6,8 millones de metros cuadrados de locales comerciales, alcanzando el nivel máximo desde 2008.

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¿Cómo hacer un cambio de uso de local a vivienda? Paso a paso

¿Qué requisitos deben cumplir los locales para poder obtener la licencia de cambio de uso? Lo primero para hacer un cambio de uso de local a vivienda es averiguar si es posible conseguir la cédula de habitabilidad. Pero, además, existen una serie de limitaciones técnicas que pueden influir en la posibilidad de realizar el cambio de uso en el local. Veamos, a continuación, cuáles son:

1. Revisar que el local se adapte al Código Técnico de la Edificación (CTE)

Para poder cambiar de uso de local comercial a vivienda, este debe adaptarse a lo estipulado en el Código Técnico de la Edificación (CTE), que incluye cuestiones como las instalaciones, la seguridad, la salubridad o la accesibilidad del edificio.

Y, aunque el inmueble cumpla con esta normativa estatal, podría darse el caso de que, por la naturaleza del edificio, no se pudiera cambiar el uso de local a vivienda.

¿Cómo revisar un local para convertirlo en vivienda?

La revisión deberá realizarla un arquitecto profesional, quien deberá comprobar la estructura y las condiciones del local para conocer si cumple con los requisitos legales para realizar el cambio de uso de local a vivienda.

¿Cuánto cuesta el estudio de viabilidad del proyecto?

De acuerdo con Certicalia, los servicios profesionales para llevar a cabo el estudio sobre la viabilidad del proyecto pueden oscilar entre los 200 y los 300 euros. Estos son los precios para un proyecto de cambio de uso de un local de 80 metros cuadrados, según el mismo portal:

• Estudio de viabilidad: entre 200 y 300 euros.
• Proyecto técnico completo: entre 1.500 y 2.500 euros.
• Tasas municipales e ICIO: entre 2.000 y 5.000 euros.
• Notaría y registro: alrededor de 1.000 euros.
• Reformas: desde 15.000 euros para reformas mínimas hasta más de 50.000 euros si se requiere una reforma integral.

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2. Conocer la calificación del suelo antes de convertir local en vivienda

Para poder iniciar el proceso, es básico que el local esté construido en un terreno clasificado urbanísticamente como suelo urbano. Este tipo de terreno cuenta con todas las infraestructuras y servicios necesarios para la construcción de edificios, como el agua, la electricidad o el alcantarillado.

Antes de decidirse a comprar un local para cambiarle el uso a vivienda, es esencial revisar el tipo de suelo sobre el que está construido, una información que puede encontrarse en la sede electrónica del Catastro o directamente en el ayuntamiento de la localidad.

¿Cómo revisar la calificación del suelo?

Se pueden conocer los datos descriptivos del inmueble en cuestión de segundos entrando en la sede del Catastro y seleccionando la opción «Buscador de inmuebles y visor cartográfico» e introduciendo la referencia catastral o la dirección del local que queremos convertir en vivienda. Accederemos a toda la información sobre la clase del suelo, el uso, la superficie construida, el año de construcción…

¿Cuánto cuesta revisar la clasificación urbanística del suelo?

Revisar la clasificación urbanística es un trámite que puedes realizar cómodamente desde casa de forma gratuita a través de la sede electrónica del Catastro.

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3. Comprobar los estatutos de la comunidad antes de cambiar el uso del local

Además de lo anterior, se debe comprobar también que los Estatutos de la comunidad no prohíban el cambio de uso de los inmuebles. En caso de que no refleje ninguna prohibición o limitación sobre el cambio de uso de la propiedad, no existiría la obligación de solicitar la autorización de la comunidad de propietarios para convertirlo a vivienda.

Eso sí, se necesitaría su aprobación si las reformas afectan a elementos comunes o estructurales del edificio, (las 3/5 partes de los propietarios). Antes de decidirse, es interesante tantear la situación para saber si habría problema para obtener el consentimiento o comprobar que las obras a realizar no afectan a las zonas comunes del edificio.

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¿Cómo solicitar los Estatutos de la comunidad?

Los Estatutos de una comunidad de propietarios pueden consultarse gratuitamente solicitando una copia al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. También, se puede pedir al vendedor del local comercial. Es posible que disponga de esta documentación sobre el inmueble, ya que suele adjuntarse junto a la escritura.

En resumen, antes de comprar un local para cambio de uso a vivienda, es fundamental revisar lo siguiente:

• El local debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y ser apto para conseguir la cédula de habitabilidad.
• Es necesario revisar la calificación urbanística del suelo para comprobar si el local está en suelo urbano.
• Hay que consultar los Estatutos de la comunidad y obtener permisos de obra.