Comprar locales comerciales para convertirlos en vivienda: paso a paso

En los últimos años hemos visto como la conversión de locales u oficinas en viviendas sumaba adeptos. De acuerdo con los datos del informe Estadística Registral Inmobiliaria, elaborada por el Colegio de Registradores, en cuanto a los locales comerciales, en el año 2022 se transmitieron en España 5,9 millones de metros cuadrados (5.892.003 m2), lo que supone un incremento del 16,2% respecto a 2021. Además, se acumulan dos años consecutivos de incrementos de dos dígitos, ya que en 2021 el incremento anual fue del 34,9%.

Y es que los locales comerciales se han posicionado como una oportunidad inmobiliaria para la demanda que busca cambiar su uso y convertirlos en viviendas habitables. Muchos inversores y compradores particulares están explotando este nicho de mercado para crear nuevas soluciones habitacionales. Por ejemplo, en la capital, existen actualmente un 26% más de locales convertidos en vivienda que antes de la pandemia.

¿Qué ocurre si compro una vivienda sin cédula de habitabilidad?

¿Qué requisitos deben tener los locales para convertirlos en vivienda?

La aprobación de la conversión de local a vivienda la llevan a cabo los diferentes municipios y provincias, ya que cada ayuntamiento fija unas condiciones de habitabilidad recogidas en la normativa urbanística. 

Un requisito para convertir locales en viviendas que es igual en todas las comunidades es que la superficie útil debe contar con un mínimo de entre 35 y 40 metros cuadrados o 25 metros cuadrados si la vivienda va a ser un estudio. Por último, es básico que el local esté construido en un terreno con clasificación urbanística de suelo urbano.

Con estos requisitos cumplidos, hay que revisar las diferentes normativas municipales. Como ejemplo, vamos a ver el caso de la Comunidad de Madrid. Según su normativa para realizar el cambio de local a vivienda se deben cumplir los siguientes apartados. 

• No puede estar por debajo del nivel de la acera. Esto quiere decir que ninguna pieza habitable (dormitorios, salón o cocina) puede estar por debajo del nivel de la acera. Debe de ser siempre igual o por encima. 
• No habrá piezas habitables en plantas inferiores a la baja. La cocina, los dormitorios o el salón no podrán estar en un sótano. 
• Ocupar una fachada superior a 3 metros. 
• Disponer de cocina con chimenea para la evacuación de humos. Esta chimenea debe ser independiente del hueco de luz y ventilación, y evacuar directamente a la cubierta. 
• Iluminación y ventilación garantizadas. Los huecos que dispongan de iluminación natural deben tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable. 
• Altura libre mínima de 250 cm en, por lo menos, el 75% de la superficie útil de la vivienda. 
• Las medidas mínimas de las estancias son: 1 m² lavadero, 1 m² tendedero, mínimo 12 m² la habitación, mínimo 5 m² el baño.

Pasos para comprar un local para cambio de uso a vivienda

1- Estudiar la viabilidad del proyecto

Lo primordial es comprobar las normas urbanísticas municipales con un arquitecto. Un cambio de este tipo debe cumplir, por lo menos, con el Código Técnico de Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma y con el Plan General de Ordenación Municipal.

Acto seguido hay que elaborar un proyecto técnico de la reforma que se presentará al ayuntamiento para su validación. «Como las normativas varían en el tiempo y, también, entre comunidades autónomas, es esencial contar con un equipo técnico que esté actualizándose continuamente en materia legal», indica Mario Cañadas, Arquitecto y Analista de Licencias de Clikalia.

En este punto, se debe tener en cuenta si el local se encuentra dentro de una comunidad de vecinos. De ser así, se necesita el permiso de la comunidad para cambiar el uso de local a vivienda. En algunas comunidades esta posibilidad viene reflejada en los estatutos, si no es el caso, se debe aprobar en junta. 

2- Buscar financiación para comprar el local

Una vez estudiada la viabilidad del proyecto de cambio de uso de local comercial a vivienda, la compraventa de la oficina o local puede realizarse con o sin financiación. En caso de necesitar financiación para su adquisición, hay que tener en cuenta que las entidades bancarias ofrecen hipotecas específicas para locales comerciales, un tipo de financiación con unas condiciones distintas a las hipotecas para vivienda.

Este tipo de préstamos suelen tener un plazo de amortización más corto y un interés más elevado. Además, el porcentaje de financiación suele reducirse hasta el 60% y el 70% del coste total de compraventa, por lo que será indispensable tener ahorros para solicitar la hipoteca. Y es que, aunque el préstamo se conceda para un local que se va a convertir en vivienda, a efectos de la concesión, la operación se realiza sobre un local.

3- Adquirir el bien inmueble para cambio de uso

Como en una compraventa de vivienda, el paso previo a la compraventa de un local comercial es la reserva a través de un contrato de arras, para el que se suele abonar el 10% del precio del bien inmueble para asegurar la compraventa. El día estipulado en el contrato de arras, se celebrará la firma de la escritura de compraventa ante notario.

4- Solicitar licencia de obra y permisos

Con el proyecto técnico, se debe solicitar la licencia de obra y la declaración responsable en el ayuntamiento, un trámite que suele demorarse unos dos meses, explican desde Clikalia.

5- Realizar las reformas para que sea habitable

Las obras no se podrán comenzar hasta que no se hayan pagado las tasas municipales, necesarias para conseguir la licencia de obra. La reforma de un cambio de local a vivienda se considera una obra mayor, por lo que es necesario contratar una empresa cualificada que dé de alta la obra, realice un plan de seguridad y salud, y que gestione los residuos de manera adecuada, entre otras condiciones.

6- Solicitar la cédula de habitabilidad y registrar el local como vivienda en el Registro

Con la obra finalizada, la nueva vivienda todavía no es habitable, ya que se necesitará el documento que acredite que el espacio cumple con los requisitos mínimos para ser habitado, es decir, la cédula de habitabilidad. 

Existen varias modalidades, pero en este caso solo nos interesará la cédula de habitabilidad de primera ocupación, que es la que acredita que nadie ha ocupado la vivienda con anterioridad. 

Por último, el inmueble debe estar registrado formalmente, por lo que se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. También, el cambio de local a vivienda debe constar en el Catastro, por lo que es necesario realizar una declaración catastral a fin de constatar el cambio de uso. 

¿Cuánto se tarda en registrar una propiedad?