¿Es mejor comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano?

Las viviendas de obra nueva siguen generando interés entre la población, de hecho, representan el 23% de las compraventas en España, registrando un crecimiento de un 4% en comparación con el año pasado, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) analizados por Fotocasa.

Muchos prefieren esta opción al reunir los requisitos que buscan las familias al comprar una nueva vivienda: terrazas o balcones, más luz, metros mejor aprovechados, zonas comunes para ocio, mejor calificación energética y sostenibilidad… No obstante, ¿es lo opción más conveniente para ti?

Para ayudarte a tomar la gran decisión, desde Fotocasa analizamos los pros y contras de comprar una vivienda de obra nueva versus de segunda mano, según factores como el precio, la ubicación, el plazo para entrar a vivir, los materiales, las reformas necesarias, la eficiencia energética o los impuestos.

Guía paso a paso para comprar un piso de obra nueva

¿Qué se considera vivienda de obra nueva y de segunda mano?

Lo primero que debemos tener claro es la definición de vivienda de obra nueva y vivienda de segunda mano:

• Una vivienda de obra nueva es aquella que se adquiere directamente al promotor.
• Una vivienda de segunda mano es aquella que ya ha tenido por lo menos un propietario.

¿Qué es mejor comprar obra nueva o segunda mano?

1. El precio del metro cuadrado

La obra nueva es un 44% más cara que la vivienda de segunda mano, según el informe «Vivienda de obra nueva 2025» elaborado por Tinsa. De hecho, se trata de la principal razón por la que muchos terminan descartando la compra de una vivienda nueva: de acuerdo con el estudio de Fotocasa Research «La vivienda de obra nueva en 2024», un 59% de os compradores descartó comprar vivienda nueva por ser demasiado cara.

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2. La ubicación de la vivienda

Si estás buscando una zona muy céntrica, es más probable que encuentres menos pisos de obra nueva, ya que suelen construirse generalmente en zonas más alejadas del centro de las ciudades. En cambio, la oferta de viviendas de segunda mano será mucho más abundante en todos los barrios.

El 36% de las personas que han considerado la obra nueva pero finalmente la descartaron indican como principal motivo la falta de oferta en la zona de interés.

3. La disponibilidad y el plazo para entrar a vivir

A excepción de las obras nuevas “llave en mano”, lo normal al comprar vivienda nueva es esperar hasta la finalización de la obra. En cambio, en la vivienda de segunda mano el acceso se realiza en el momento de la formalización del contrato de compraventa, por lo que si te urge mudarte a tu nueva vivienda, la obra nueva podría no ser la mejor opción para ti.

4. Los acabados, la personalización y materiales

En los proyectos de obra nueva, es habitual que los compradores puedan elegir los materiales y acabados de su futura vivienda al comprar sobre plano: puertas, suelo, materiales y colores en los baños, muebles en la cocina, tabiques… Además, los acabados y los materiales de construcción son modernos y de última generación, con mejores prestaciones en eficiencia energética, aislamiento y durabilidad.

En una vivienda de segunda mano esta opción desaparece, ya que compras la vivienda tal cual la dejan los anteriores propietarios, con unos acabados que corresponden a sus decisiones y al momento de la construcción.

5. Las reformas necesarias para entrar a vivir

En una obra nueva, el piso está para estrenar, por lo que no necesita obras de mejora. Además, como decíamos, si se adquiere sobre plano, se podrán realizar los cambios deseados tanto en distribución de los espacios como en los acabados.

En cambio, en una vivienda de segunda mano es mucho más probable que haya que hacer reformas o renovaciones (pintar, cambiar el suelo, las puertas, reformar el baño o la cocina…). De ahí que muchos se planteen la obra nueva para poder estrenar piso.

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6. La eficiencia energética de la vivienda

Las viviendas de obra nueva, al ser construcciones más recientes, cuentan con una mejor eficiencia energética que las de segunda mano. Según el Código Técnico de la Edificación (CTE), los nuevos edificios deben garantizar “un uso racional de la energía” y contar con:

• Aislamiento térmico
• Iluminación de bajo consumo
• Garantías. La Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, establece que todo nuevo inmueble debe contar con las siguientes garantías:
  • 10 años para los fallos en la estructura
  • 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad
  • 1 año para los defectos en los acabados de obra

Según un análisis de Solvia y Fotocasa sobre la «Sostenibilidad en la demanda de vivienda», el 52,3% de los españoles en proceso de mudarse a una vivienda en propiedad está dispuesto a pagar más para que el inmueble sea sostenible.

7. Los impuestos en vivienda nueva vs segunda mano

Por un lado, en las viviendas de obra nueva se debe pagar el IVA (Impuesto del Valor Añadido) que está fijado en el 10% del importe escriturado, además de IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

Por otro lado, en las viviendas de segunda mano no es necesario pagar el IVA, pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que variará en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda (entre el 6% y el 10%).

En resumen, estas son las diferencias entre las viviendas de segunda mano y las de obra nueva. ¿Por cuál te decantas?

Preguntas frecuentes sobre comprar obra nueva o segunda mano

¿Qué es más rentable: comprar obra nueva o segunda mano?

La compraventa de obra nueva puede ser más rentable a largo plazo, ya que se prioriza la calidad de los materiales y el ahorro energético. Sin embargo, es una cuestión que dependerá de muchos factores, como el precio de compra, la revalorización de la zona, el estado de la vivienda de segunda mano…

¿Qué ventajas tiene la obra nueva frente a la vivienda usada?

Lo que más valoran los compradores a la hora de elegir obra nueva frente a la compraventa de vivienda de segunda mano es que no necesitan reformas, son más eficientes energéticamente, ofrecen mejores calidades de construcción, son personalizables y ofrecen servicios adicionales, como piscina o garaje.

¿Qué riesgos existen al comprar sobre plano?

Al comprar una vivienda sobre plano existe la posibilidad de que haya retrasos en la entrega, una mayor incertidumbre sobre la vivienda adquirida, posibles cambios en el proyecto o riesgos financieros.