¿Se pueden desgravar los muebles comprados para un piso de alquiler?

Al declarar el alquiler de una vivienda, es fundamental conocer qué facturas podemos incluir para reducir el pago de impuestos. Muchos propietarios se preguntan si ese sofá nuevo o la lavadora comprada para los inquilinos tienen beneficios fiscales.

Desde Fotocasa analizamos la normativa vigente para que sepas exactamente qué puedes desgravar y qué debe esperar varios años. Entender la diferencia entre gasto directo y amortización te permitirá optimizar tu rentabilidad anual. Pero, ¿cuáles son los límites exactos que impone Hacienda para estas deducciones?

¿Puedo desgravar muebles en un piso alquilado en 2026?

La respuesta es sí, aunque bajo una condición técnica: la mayoría de los muebles de un piso de alquiler no se deducen de golpe, sino que se amortizan. Según establece la Ley del IRPF en su artículo 23.1 b), el mobiliario y los enseres cedidos con la vivienda se consideran bienes que pierden valor con el tiempo, por lo que Hacienda permite restar una parte de su coste cada año.

Amortizar es, en la práctica, repartir el gasto. En lugar de restar todo el precio el año de la compra, aplicas un 10% anual sobre el valor de adquisición. De este modo, el beneficio fiscal se distribuye a lo largo de una década, reflejando el desgaste real que sufren los muebles por el uso del inquilino.  Esto tiene algunas excepciones, como veremos en el artículo.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

¿Qué requisitos exige Hacienda para deducir el mobiliario?

Para poder deducir el mobiliario en tu declaración de la renta, la Agencia Tributaria exige que los muebles tengan una vida útil superior a un año, que el piso esté alquilado o en busca activa de inquilinos y que dispongas de una factura oficial a tu nombre que demuestre la compra.

Cumplir con estas condiciones es indispensable para que Hacienda considere estos objetos como «bienes cedidos conjuntamente con el inmueble»:

1. Vida útil: el bien debe tener una duración superior a un año. Por ejemplo, mientras que un frigorífico o una mesa de comedor cumplen este requisito, elementos menores como las bombillas o los productos de limpieza quedan fuera de la deducción.

2. Estado del inmueble: la vivienda debe estar alquilada o en expectativas de alquiler. No se pueden desgravar muebles de una casa vacía sin intención de negocio.

3. Documentación: las facturas deben estar a nombre del propietario. En caso de una inspección, los tickets de caja anónimos o los pagos en efectivo sin rastro legal no tienen validez. Es imprescindible que la factura detalle tus datos como propietario y los del vendedor.

4. Destino exclusivo: el mobiliario debe estar destinado exclusivamente al disfrute del inquilino, no para uso personal del arrendador. 

Gasto deducible vs. amortización: ¿cómo se aplica cada uno?

Esta es la parte más importante para entender tu ahorro. Dependiendo de por qué hayas comprado el mueble, lo declararás de una forma u otra:

1. ¿Es para sustituir algo roto? (Gasto de conservación)

Si te has visto obligado a comprar un mueble o electrodoméstico porque el anterior dejó de funcionar, estamos ante un gasto de conservación.

Hacienda entiende que esta compra es «necesaria para la obtención de rendimientos», es decir, que sin esa nevera o esa lavadora el inquilino no podría vivir dignamente. Esto incluye trabajos como pintar o arreglar instalaciones y la sustitución de elementos esenciales como calefacción, ascensores o puertas de seguridad.

En esta situación puedes restar el 100% del coste de la factura directamente en la declaración del año en curso. Si la lavadora vieja murió y compraste una nueva por 400 €, esos 400 € reducen tus beneficios del alquiler íntegramente este año.

2. ¿Es nuevo o mucho mejor que el anterior? (Amortización)

Si el piso estaba vacío y decides amueblarlo por primera vez, o si decides cambiar un sofá viejo pero funcional por uno de gama alta para atraer a mejores inquilinos, la situación cambia. Aquí Hacienda considera que estás realizando una mejora o inversión (un inmovilizado material). Como el mueble no se va a destruir en un año, sino que se irá desgastando con el uso, la ley te obliga a aplicar una amortización.

Esto significa que no puedes desgravar el mueble de golpe. La normativa general establece que el mobiliario se amortiza a un 10% anual durante un máximo de 20 años.

Ejemplo de amortización de muebles: Si compras un sofá de 1.000 € para mejorar el piso, podrás restarte 100 € cada año en tu declaración durante 10 años, reflejando así su depreciación real.

Deducción vs. amortización: ¿en qué casos puedo deducir el mobiliario de mi casa alquilada?

Fuente: Agencia Tributaria mayo 2026.

¿Qué otros gastos que puedes deducir como propietario de un piso de alquiler?

Además del mobiliario, existen otros conceptos que reducen la base imponible del alquiler, como el IBI y las tasas de recogida de basuras, los gastos de suministros o de comunidad:

1. IBI y tasas de recogida de basura: si tienes tu vivienda alquilada, puedes desgravar los impuestos municipales vinculados a la vivienda.

2. Seguros: tanto el de hogar como el de impago de alquiler.

3. Suministros: puedes desgravar los suministros siempre que los pague el propietario y no el inquilino.

4. Cuota de la comunidad de vecinos: cuotas ordinarias y extraordinarias del edificio.

5. Deducción por alquiler en ciertas comunidades autónomas: algunas regiones ofrecen deducciones en el IRPF para propietarios, que pueden aplicarse a gastos de reparación y conservación de viviendas destinadas al alquiler, con un límite que varía según cada comunidad.
6. Gastos de gestión inmobiliaria: los gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler, como los honorarios de la inmobiliaria, los costes notariales o los gastos de defensa jurídica en caso de conflictos, son deducibles en la declaración de la Renta

Hay que tener en cuenta que, al declarar los ingresos y gastos del alquiler en la renta, los gastos deducibles no pueden superar los ingresos obtenidos en el mismo año. En caso de que los gastos sean mayores que los ingresos, el importe que no hayas podido deducir en la declaración de la renta no se pierde, sino que puedes aplicarlo en los siguientes cuatro años.

¿Qué gastos te puedes deducir como propietario de una vivienda alquilada?

Otras dudas frecuentes sobre desgravar muebles en un piso de alquiler

Para que no te quede ninguna duda, respondemos a las preguntas más habituales de los propietarios:

¿Puedo deducir muebles de segunda mano?

Sí, siempre que tengas factura. Si compras a un particular, necesitas una factura con los datos de ambos y el importe. Si no hay rastro de la operación ni factura a tu nombre, Hacienda no te permitirá restarlo.

¿Y si reformamos el piso y cambiamos los muebles, lo podemos desgravar?

Si reformamos un piso y compramos muebles dentro de una reforma integral, debemos tener en cuenta que algunas mejoras se consideran inversiones y no gastos deducibles. Por ejemplo:

• La compra de un sofá, una cama o una mesa es amortizable.
• Si sustituyes una ducha dañada por otra similar, se considerará un gasto de reparación o conservación, por lo que sería deducible directamente. En cambio, si realizas una reforma completa del baño para mejorar su calidad (por ejemplo, cambiando bañera por plato de ducha con mampara moderna), se consideraría una mejora y deberías amortizar el gasto en varios años en lugar de deducirlo de inmediato.
• Las obras de mejora estructural (cambio de suelos, instalaciones eléctricas nuevas, ventanas de mejor eficiencia energética) no se pueden desgravar como un gasto inmediato, sino que deben amortizarse con el tiempo.

En la mayoría de casos, la deducción se aplicará según la normativa de amortización de bienes inmuebles. Además, si parte de la inversión proviene de subvenciones públicas, hay que declarar correctamente el importe recibido y revisar en las bases reguladoras cómo afecta a la deducción.

¿Puedo desgravar las cortinas, alfombras o cuadros de mi piso de alquiler?

Sí, siempre que se cedan junto con la vivienda. Se consideran enseres y mobiliario móvil. Como su desgaste es evidente, entran en el grupo de amortización al 10% anual.

¿Puedo desgravar las bombillas si estoy alquilando mi piso?

No. Las bombillas, los filtros de agua o las pilas son productos de consumo inmediato. Para que algo sea desgravable (vía amortización), debe tener una vida útil superior a un año.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

La fiscalidad del alquiler puede parecer un laberinto, pero la lógica de Hacienda es clara: lo que mantiene el piso se resta hoy; lo que lo mejora se resta mañana. Llevar un Excel con las fechas de compra y los porcentajes de amortización te ahorrará muchos dolores de cabeza en cada campaña de la Renta.

Si aún tienes dudas, lo mejor es consultar con un asesor fiscal especializado en alquileres. Así evitarás errores y te asegurarás de aplicar correctamente todas las deducciones disponibles.

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