¿Se considera obra nueva un local convertido en vivienda?

Comprar un local para convertirlo en vivienda es una solución cada vez más usada en nuestro país, según un reciente estudio publicado por El Mundo. Sin embargo, esta práctica empezó a tomar fuerza durante la pandemia, cuando muchos locales comerciales tuvieron que cerrar por las restricciones impuestas por el Gobierno, y sus propietarios no vieron otra salida viable.

Muchos de ellos optaron por venderlos, otros por convertirlos en vivienda y otros tanto por ambas cosas: mantener el local y reconvertirlo para poder vivir también en él. En cualquier caso, el cambio de uso de los locales comerciales no ha parado de aumentar en los últimos años.

Hoy desde Fotocasa queremos indagar más acerca de una cuestión sobre la que suelen existir dudas, especialmente a la hora de comprar o vender este tipo de propiedades: ¿cuando se cambia el uso de un local comercial a vivienda se considera ésta de obra nueva o se trata de un inmueble de segunda mano?

¿Se puede vivir en un local comercial?

¿Qué es el cambio de uso de un local comercial a vivienda?

El uso o la naturaleza de una propiedad define la actividad que se puede desarrollar en ella. Como norma general, se suele dividir en uso residencial y uso comercial (económico, industrial, servicios…). En el caso que nos ocupa hablamos de convertir una propiedad cuyo uso es comercial a residencial: pasar de un local a una vivienda.

El uso o la naturaleza de cada propiedad se especifica en el Registro de la Propiedad y está íntimamente relacionado con el Plan Urbanístico Municipal de la localidad en la que se encuentra dicha propiedad y de la adecuación técnica de la obra en cuestión.

Por lo tanto, el cambio de uso de una propiedad implica la modificación de su naturaleza, que en este caso será de local comercial a vivienda. El objetivo final de este cambio será poder llevar a cabo una actividad distinta a la original. Para ello, se deberán llevar a cabo una serie de acciones de transformación y adecuación, mediante proyectos de viabilidad y todo tipo de trámites asociados a este cambio.

El ayuntamiento de la localidad a la que pertenece la propiedad será quien conceda la licencia de cambio de uso, que deberá quedar reflejada en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

Comprar locales comerciales para convertirlos en vivienda: paso a paso

¿Con el cambio de uso de local comercial a vivienda ésta pasa a ser de obra nueva?

El nuevo inmueble que resulte del cambio de uso tendrá que cumplir con los mismos requisitos y condiciones de habitabilidad y seguridad que una vivienda común. Pero ¿se considerará obra nueva o de segunda mano?

Solemos pensar que las viviendas de obra nueva son sólo aquellos inmuebles sobre plano; es decir, que aún no han sido construidos, o bien los que se compran directamente a una constructora o a una promotora y que, en consecuencia, nunca antes han tenido un propietario. Pero no es del todo cierto, según cuentan desde el Colegio de Registradores.

Existen ciertas modificaciones que hacen que las viviendas puedan considerarse de obra nueva sin llegar a serlo y de esta manera es como constarán en el Registro de la Propiedad.

Entre estas modificaciones encontramos todas aquellas obras de rehabilitación en las que se haya modificado la estructura o bien del edificio o sólo de la propiedad en cuestión; es decir, obras relativamente complejas que deberán ser registradas de nuevo a efectos públicos y legales. Entre ellas, encontramos todos los locales comerciales convertidos en vivienda, según el Colegio de Registradores.

¿Qué debemos tener en cuenta si queremos comprar una vivienda que antes era un local comercial?

El principal aspecto que debemos tener en cuenta si queremos comprar una casa que antes era un local comercial es que ésta cumpla con toda la normativa y con todos los requisitos de seguridad y habitabilidad que debería tener cualquier inmueble y, en consecuencia, disponer de la cédula de habitabilidad y estar inscrita en el Registro de la Propiedad como vivienda de primera ocupación.

Respecto al resto se tratará de una compraventa como la de cualquier otra vivienda de obra nueva, por lo que deberemos los mismos gastos e impuestos.

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