¿Cuánto mide de verdad tu casa? Calcula la superficie real

Metros cuadrados con comunes, superficie útil y construida, edificada… Vocablos que oímos a menudo pero que, sin embargo, son auténticos desconocidos. Y a veces nos suscitan diferentes dudas: ¿Cómo es posible que no nos quepa este mueble si teníamos 20 metros? Igual eran construidos y no útiles. Y, además, no es lo mismo un piso que un  chalé. Desde Foro Consultores, expertos en consultoría inmobiliaria, nos dan nociones de cada uno de ellos.

Diferencia entre superficie útil y construida

No es lo mismo un piso que una casa o un chalet. Por ello, separamos las viviendas plurifamiliares de los chalets a la hora de explicar que engloban la superficie construida y la superficie útil:

Superficie construida en viviendas plurifamiliares

Superficie construida con elementos comunes:  en este concepto se incluyen las zonas comunes de la comunidad y se suma a cada vivienda su parte proporcional de:

• Portales, vestíbulos y escaleras.
• Casetones en las cubiertas
• Cuartos de basuras, contadores, cuartos de bombas de presión, aljibes.
• Y en las urbanizaciones nuevas: salas de comunidad, vestuarios, baños comunes, gimnasio.

Superficie construida: Es el área total de la vivienda, incluidas paredes y la mitad de las medianeras, suele ser un 10% o 15% superior a la útil. Las terrazas no cerradas suelen computar al 50% de su área. Esta medición es lo más habitual, pero no es lo mismo en todas Comunidades Autónomas, que  tienen sus legislaciones, y puede que en alguna no se contabilicen esos metros. Otras cuestiones que deben tenerse en cuenta:

• Una superficie se considera cerrada cuando tres de sus lados lo están.
• Los aleros no se consideran cubrimiento si su vuelo es menor de 50 cm.
• En las buhardillas se considera superficie construida aquellos espacios que tengan una altura mayor de 150 cm.
• En las medianeras con otras viviendas o con zonas comunes se computa la mitad de la superficie del cerramiento.

Superficie útil en viviendas plurifamiliares

Superficie útil: es la que el comprador disfruta realmente una vez que entra en su piso. Ésta es el suelo de la vivienda donde pisa y coloca sus muebles.

Esto que quiere decir que cuando compramos una vivienda pagamos por los metros cuadrados construidos con comunes. Pero esa superficie construida con comunes es entre un 35% y un 45% más que la útil. Y esto se nota más en las urbanizaciones modernas, donde hay más espacios comunes frente a inmuebles antiguos que cuentan con menos.

Los trasteros o plazas de garaje normalmente se computan como elementos independientes, es decir, cada uno de ellos tiene su superficie útil y construida.

Metros útiles y construidos en chalets

Normalmente, los chalés tienen dos tipos de superficies: los metros útiles y los construidos que se miden como en los pisos. Pero hay una excepción: las urbanizaciones que disponen de garaje común para todos. En ese caso, hay que añadir la parte correspondiente a los metros construidos con comunes.

De todos modos, y aunque en los chalés parece más fácil, siempre hay cuestiones que es bueno recordar. Por ejemplo en los chalés tenemos que tener en cuenta que las buhardillas se computan como superficie construida a partir de una altura libre de 1,50 m.

Y ojo con las superficies de las terrazas y porches en las viviendas unifamiliares, ya que se pueden computar como construidas y contabilizarse al 50% si el alero tiene un vuelo mayor de 50 centímetros.

Resumiendo: ¿Cuál es la diferencia y en qué me debo fijar para medir mi casa?

• La superficie construida es mayor que la útil, pues tiene en cuenta todos los elementos de construcción. Aunque no puedas disfrutar de toda ella – podemos pensar en una columna, que ocupa pero no te aporta – sigue contabilizando en metros cuadrados. En las obras de reforma y restauración se puede utilizar la superficie construida como medida, por ejemplo en una obra de ampliación que conlleve añadir tabiques, de modo que es interesante determinarla.
• La superficie útil es la que realmente utilizamos, colocando muebles y desplazándonos. Nos va a ser de mayor utilidad en el día a día o durante una reforma. Para inspirarte, puedes mirar estos pisos reformados modernos que han sabido sacar partido a sus m2, incluso con columnas de por medio.

Cómo calcular la superficie construida de una vivienda

Esta información debería constar en el plano arquitectónico de tu vivienda, aunque también puedes obtener la superficie construida del Catastro. En la superficie catastral se incluyen los elementos comunes que mencionamos, aquellos que disfruta la comunidad de vecinos y de la cual participas. Si lo prefieres, puedes encontrar la superficie registral en el Registro de la Propiedad. En este caso, no aparecen los elementos comunes. Para calcular la superficie construida por cuenta propia – pues tal vez sospeches que hay algún error en los registros – es recomendable que contactes a un arquitecto para las mediciones.

Calcular metros útiles a partir de metros construidos

Comentamos anteriormente que la superficie construida se estima que es un 10% o 15% mayor que la útil. Por este motivo utilizamos un coeficiente del 1 – 1,5 sobre los metros construidos. Sin embargo, esta operación no es exacta y se complica todavía más en los casos de vivienda plurifamiliar por culpa de las zonas comunes. Si solo necesitas la medida como referencia, es sencillo calcular los metros útiles, pero si requieres la cifra exacta para una compraventa, entonces es mejor dirigirse a un profesional para la medición o consultar la nota simple o el recibo del IBI.