Nuda propiedad: claves, ventajas e inconvenientes

¿Te imaginas vender tu piso y poder seguir viviendo en él para siempre? Aunque parezca imposible, eso es precisamente lo que se puede conseguir con la nuda propiedad. Si quieres saber en qué consiste exactamente y cuáles son las ventajas que tiene tanto para vendedores como para compradores, sigue leyendo.

¿En qué consiste la nuda propiedad?

Lo primero de todo es saber exactamente en qué consiste la nuda propiedad. Concretamente, la nuda propiedad supone realizar la venta de una vivienda, recibir el dinero pero seguir viviendo en ella de por vida. De esta manera, el comprador también se beneficia de poder adquirir un inmueble por debajo del precio del mercado.

Lo que debes saber sobre la nuda propiedad

Cuando se lleva a término la venta de una vivienda en nuda propiedad, lo primero que hay que tener claro son dos conceptos: la nuda propiedad y usufructo vitalicio. Ambas partes componen la propiedad de una vivienda y cuando se realiza una acción de este tipo se tratan por separado. Al desvincularse uso y propiedad, por tanto, distinguimos usufructo y nuda propiedad: una persona tiene la propiedad mientras que la otra tiene la posesión y disfrute,

Qué es el usufructo vitalicio

El usufructo es el derecho al uso y disfrute de los bienes de otra persona, estando obligado a cuidarlos y conservarlos. Es decir, existe una persona, el pleno propietario del bien, que permite que otra, el usufructario, lo use. El concepto de usufructo vitalicio da un paso más, pues en este caso nos encontramos con un usufructario que va a usar el bien para el resto de su vida. Cuando este fallezca, se extingue el usufructo y el propietario pasa a disponer plenamente de su bien, o inmueble en este caso.

Qué conlleva el usufructo vitalicio a la hora de vender en nuda propiedad

De esta manera, cuando se vende el inmueble, el comprador no posee el pleno dominio de la propiedad hasta que el usufructuario fallece puesto que el usufructo es una condición que sólo se extingue cuando la persona fallece.

Por este motivo, realizar la venta de una vivienda en nuda propiedad puede ser una alternativa muy interesante para personas de más avanzada edad que quieren seguir disfrutando de su vivienda pero poder disponer de la liquidez de la venta de un inmueble para otros gastos.

Pese a esto, el comprador no debe tener el temor de perder la vivienda puesto que se trata de una transacción definitiva. De lo que sí debe ser consciente es de que con la nuda propiedad no tiene derecho a utilizarla hasta el fallecimiento del usufructuario.

¿Quién paga los gastos de la vivienda en nuda propiedad?

Con respecto a los gastos de la vivienda, una vez que se formaliza la venta, la parte compradora se hace cargo de los gastos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o las derramas extraordinarias que se produzcan en el edificio. Sin embargo, la parte vendedora deberá seguir asumiendo el coste de los suministros del hogar. Es decir, agua, gas, electricidad, etc.

Ventajas e inconvenientes de la nuda propiedad para el vendedor

Como cualquier acción en el mercado inmobiliario de este tipo, tanto compradores como vendedores pueden disfrutar de una serie de ventajas específicas asociadas a esa operación. Aunque también tienen que cargar las desventajas que pueda acarrear.

Ventajas para el vendedor

En el caso del vendedor de una vivienda en nuda propiedad, la principal ventaja es evidente: disponer de dinero efectivo sin renunciar a poder seguir residiendo en su hogar. Aún así, le pueden surgir dudas respecto al uso que puede dar al inmueble y su valor.

¿Cuál es el valor de la nuda propiedad?

La cuantía depende de factores como la edad o expectativa de vida del vendedor. Esto significa que, cuanto más elevada sea la expectativa de vida, más reducido será el precio del inmueble. Por poner un ejemplo, si se estima que el usufructuario cuenta con menos de veinte años de vida, el valor del usufructo vitalicio será el 70% del valor actual del inmueble. Con este dato podemos calcular el valor del derecho de nuda propiedad al restar del valor del inmueble el valor del usufructo. Es decir, en función de la edad y salud del usufructuario, el precio de venta rondará entre el 60-80% del valor de mercado.

¿Se puede alquilar la vivienda en nuda propiedad?

Además, también podrá poner la vivienda en alquiler sin necesidad de aprobación por parte del nudo propietario, pero siendo conscientes de que el contrato finalizaría en el momento en el que termine el usufructo.

¿Una pareja puede vender la vivienda en nuda propiedad?

Cuando se trata de un caso en el que la propiedad pertenece a dos personas, lo más frecuente es establecer un usufructo sucesivo. Esto significa que sólo terminará el usufructo cuando el último fallece.

Desventajas de este tipo de venta

Sin embargo, también hay una parte negativa. Por un lado, en una venta en nuda propiedad, la parte vendedora tiene que correr con el gasto de liquidar la plusvalía municipal. Por otro lado, esta venta supone una reducción del patrimonio de la familia. De esta manera, si hay herederos, no podrán disfrutar de la vivienda en el futuro.

Ventajas e inconvenientes de la nuda propiedad para el comprador

Nuda propiedad como inversión a medio y largo plazo

En el caso del comprador, la mayor ventaja de la nuda propiedad es poder comprar una vivienda por un precio más reducido. Por lo tanto, se convierte en una opción muy interesante para personas que se plantean esta adquisición como una inversión a medio o largo plazo.

La idea de la inversión, además, también se ve reforzada por la principal desventaja que tiene la nuda propiedad para el comprador: no podrá hacer uso de la vivienda hasta que finalice el usufructo. 

¿Qué gastos se originan por la compra en nuda propiedad?

Otro de los aspectos que tiene que tener en cuenta el comprador de un inmueble en nuda propiedad es que tendrá que hacerse cargo del pago al notario, del Registro de la Propiedad e impuestos. 

Entonces, ¿Es buena idea optar por nuda propiedad?

Para los vendedores es una buena opción puesto que les permite disfrutar del inmueble de por vida aunque ya no sea suyo. Podría ser el caso de una herencia tras la muerte de un cónyuge, pues los hijos podrían ser propietarios de la casa en la que permiten que siga viviendo el cónyuge restante. También es común entre los pensionistas que necesitan liquidez o para la segunda residencia. Algunos incluso consideran esta opción para prevenir disputas en la herencia, puesto que así es más sencillo repartir. En todo caso, el precio de venta será inferior al precio de mercado por lo que si no se necesita dinero en el momento, tal vez no sea la mejor salida.

Para aquellas personas que buscan invertir a largo plazo en el mercado inmobiliario, la nuda propiedad es una alternativa a tener en cuenta. No es una inversión sencilla, sin embargo, puesto que se debe estimar la esperanza de vida actual del propietario y dependemos de ella para disponer del inmueble. Será más rentable dependiendo, pues, de la rebaja en el precio y de cómo evolucione el mercado.