3 consejos para afrontar la compra de la primera vivienda

Comprar la primera casa es una de las experiencias más importantes de la vida. Pero como señala Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, «la primera debe ser para acceder a una vivienda, pero no la casa de nuestros sueños. Igual es bueno ir primero a un barrio más barato, una casa más pequeña y a medida que la situación económica mejore, ir a otro barrio u otra vivienda”.

Partiendo de esta máxima, vamos a analizar las pautas y recomendaciones para todos aquellos que vayan a comprar su primera vivienda, especialmente jóvenes. Objetivo: evitar desilusiones.

3 pasos y recomendaciones para comprar tu primera vivienda

1- Qué dinero tenemos ahorrado y qué hipoteca podemos conseguir

Sabemos que las entidades financieras suelen dar hasta el 80% del precio de tasación de la vivienda, aunque ya alguna comienza a elevar esa cifra al 90%. Pero todo depende también de los ingresos y de la situación laboral. De ahí la necesidad de ponerse en contacto con varias  entidades financieras para ver hasta dónde puede llegar el importe de la hipoteca. Que nos hagan un análisis de riesgo. Esto evita decepciones posteriores y no perder el tiempo en la búsqueda de pisos fuera del alcance.

De todos modos, y en el mejor de los casos, es necesario tener un mínimo de un 20% ahorrado. Y también tener en cuenta que la mensualidad hipotecaria no debería superar el 35- 40 % de los ingresos netos mensuales declarados. Acceder a una deuda mensual mayor puede poner en peligro la estabilidad financiera. Porque a esas cifras hay que añadir los gastos  del día a día: suministros, IBI, comunidad de vecinos…

2- Comienza la búsqueda

Ya sabemos lo que tenemos y lo que nos pueden prestar. Podemos empezar a buscar esa primera casa. Y aquí hay otra pregunta que debemos hacernos: ¿obra nueva o segunda mano? Esta es una decisión muy personal que debe ser minuciosamente valorada. Cada opción tiene sus ventajas y sus inconvenientes.

La compra de vivienda nueva, normalmente se compra sobre plano, aunque puede ser llave en mano. Si es sobre plano deberemos esperar hasta que  finalice la obra. A cambio, no empezaremos a pagar la hipoteca hasta que no nos hayan dado la casa y ese tiempo nos permite generar ahorro.

Si optamos por la vivienda de segunda mano, la tendremos en el momento, aunque   igual es necesario hacer reformas y eso hay que tenerlo en cuenta. Y su precio variará dependiendo, no solo de las características de la vivienda o el barrio, sino de su estado de conservación.

¿Qué tipo de inmuebles podemos encontrar en vivienda nueva?

• Compra directa a la promotora: el promotor gestiona la construcción y obtiene rentabilidad por su gestión.
• Viviendas en régimen de cooperativa: los futuros propietarios se convierten en autopromotores de sus viviendas. Tienen capacidad de decisión sobre la construcción, siempre asesorados por una gestora especializada de cooperativas. Suelen ser  más económicas porque se elimina el beneficio promotor.

Compra sobre plano

Generalmente, si nos hemos decantado por una vivienda nueva, en general suele ser sobre plano.  En estos casos, deberemos abonar una reserva para bloquear la vivienda, que puede oscilar entre los 3.000 € y los 10.000 €. A la firma del contrato de compraventa, se suele pedir que se haga entrega del 10 % del precio de la vivienda. El 10 % restante deberá abonarse en diferentes pagos a lo largo del periodo de construcción. De esta forma, a la escrituración quedará pendiente el 80 % del precio de la vivienda. Y un aspecto importante. Todas las cantidades abonadas deben estar avaladas por una entidad bancaria.

En caso de que exista préstamo promotor, podemos subrogarnos al citado préstamo. Es decir, asumir la parte proporcional del préstamo del promotor que corresponde a nuestra vivienda y que queda por abonar. La subrogación tiene la ventaja de optar, en principio, a unas condiciones hipotecarias mejores que si negociamos por nuestra cuenta.

Vivienda de segunda mano

El valor de las viviendas de segunda mano, a diferencias de la obra nueva, viene fijado fundamentalmente por su estado de conservación y por criterios meramente subjetivos. Si optamos por este tipo de viviendas, se puede gestionar directamente o a través de una agencia inmobiliaria.

Antes de comprar comprueba esto:

• Solicitar un título de propiedad o Nota Simple. En dicho documento veremos la situación del inmueble por si tuviera cargas
• Certificado de la comunidad de propietarios de que el inmueble se encuentra al corriente del pago de las cuotas mensuales, así como de las derramas aprobadas con anterioridad a la compraventa.
• Documento acreditativo de que el inmueble se encuentre al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
• Certificado de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) si la hubiera.
• Comprobar que la  vivienda se encuentra al corriente del pago de suministros.
• Y en la firma, Certificado de Eficiencia Energética, obligatorio desde el 1 de junio de 2013.

3- Ten en cuenta los gastos e impuestos

Tanto en una vivienda de obra nueva como en una de segunda mano, existen una serie de gastos extras que debes tener en cuenta:

• Gastos de notario por otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
• Gasto por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de gestoría
• Otros gastos:
  • Gasto de Tasación previos a la concesión de la hipoteca:
  • Comisión de apertura del préstamo hipotecario, según lo pactado con la entidad.

Cuáles son los Impuestos:

• Obra nueva:
  • IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido: Con carácter general del 10 %, salvo en Islas Canarias que es del 6,5 %. Para viviendas protegidas o de promoción pública, el IVA es del 4 %
  • IAJD: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
• Segunda mano:
  • ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Porcentaje sobre el precio escriturado y que varía según la Comunidad Autónoma (entre el 6 y el 10 %)

Esto supone un añadido adicional al precio de la casa de entre un 10% y un 12%, aproximadamente.