Comprar sobre plano de forma segura

Comprar sobre plano es una opción que ofrece numerosas ventajas a la hora de adquirir una vivienda. Sin embargo, es necesario tomar precauciones por parte del comprador porque, entre otras razones, se está adquiriendo una vivienda que aún no existe y hay que garantizar la protección y el éxito de la operación.

Desde Legálitas explicamos algunos aspectos legales que es importante tener en cuenta al elegir este método de compra para adquirir una vivienda de obra nueva, aún por construir.

¿Qué aspectos hay que analizar a la hora de comprar una vivienda sobre plano?

Entre las ventajas de este tipo de compra, podemos señalar que el precio de la vivienda sobre plano suele ser más bajo que el de los inmuebles ya construidos. Además, su pago es progresivo ya que se va abonando durante el tiempo que dura la construcción y, finalmente, ofrece la posibilidad de personalizar los acabados de la vivienda.

A mayores, existe una garantía respecto de los fallos de terminación y de los acabados, de los defectos constructivos y de instalaciones ya que legalmente se exige la contratación de un seguro de responsabilidad decenal que responde de los daños materiales.

En este sentido, hay que subrayar que la compraventa de una vivienda nueva goza tanto de las garantías establecidas en el Código Civil como en la Ley de Ordenación de la Edificación. Esto significa que contempla para los defectos de acabado un plazo de garantía de 1 año, para la habitabilidad un plazo de 3 años, y para los defectos estructurales un plazo de 10 años. Todas ellas están cubiertas por la promotora y la compañía de seguros.

Entre los inconvenientes, podemos resaltar la incertidumbre o inseguridad de que no se devolviera el dinero adelantado si al final no se construye el inmueble o no se cumplen las condiciones ofrecidas en el momento de la contratación.

Para evitar problemas, antes de la firma del contrato de compraventa, tenemos que tener en cuenta lo siguiente:

Comprobar los datos de la promotora. Su razón social, su domicilio, la situación económica y la solvencia, pudiendo conseguir esta información en el Registro Mercantil.
Pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, en la que conste quien es el propietario de la parcela.
Solicitar información en el Ayuntamiento para saber si la promotora dispone de las licencias correspondientes o si se están tramitando.
Revisar el contrato de compra antes de su firma, para comprobar que consten los siguientes externos:
- Precio final de la vivienda con el IVA incluido, la forma de pago y la fecha prevista de entrega del piso.
- Memoria de calidades, tanto de la vivienda que vayamos a adquirir como de las zonas comunes.
- Planos, en los que se señale la parcela, el edificio con sus elementos comunes, el plano exacto de la vivienda que vamos a comprar y sus características.
- También se puede incluir una cláusula de penalización para el promotor para el caso de que no cumpla el contrato tanto para el caso de incumplimiento de los plazos de entrega como respecto de la devolución de las cantidades entregadas, a lo que habrá que añadir intereses e impuestos que correspondan en el supuesto de que la obra nunca se termine.
- También ha de hacerse constar en el contrato el seguro o aval bancario que el promotor tiene que contratar para hacer frente a posibles futuras indemnizaciones y devoluciones. En este sentido la Ley 20/2015 modificó la Ley de Ordenación de la Edificación, cambiando las garantías de la entrega de dinero a cuenta.
  Desde esa modificación, los pagos que el adquirente realice durante el proceso de construcción de la vivienda tienen que ingresarse en una cuenta especial destinada a este fin y tienen que estar avalados o asegurados por parte del promotor. Y esto para garantizar, desde que se consiga la licencia de edificación, la devolución de las cantidades abonadas y los intereses legales para el caso de que la construcción no se inicie o no se termine en el plazo pactado.
- Igualmente, el comprador tiene de verificar la cuenta en la que va a ir ingresando los pagos acordados, cuenta en la que no podrán estar ninguna otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de los que solo podrá disponer el promotor para las necesidades derivadas de la construcción de las viviendas.
Ha de guardarse toda la documentación, incluida la información comercial, hasta el final. De forma que pueda garantizarse que la información anterior a la firma del contrato, en todos sus conceptos, permita al comprador conocer y comprender cuáles son las características de la propiedad que está comprando, de modo que la publicidad que use el promotor sea parte del propio contrato, y sea, no solo veraz y clara, sino contractualmente exigible, tal y como expresa la STS de 12 de julio de 2012.