Se prorroga la suspensión de desahucios: qué cambia en 2026

El Gobierno ha aprobado una nueva prórroga de la suspensión de desahucios, una medida que ya estaba en vigor y que afecta a determinados casos de inquilinos y caseros.

La norma prolonga la paralización de los desalojos hasta el 31 de diciembre de 2026, manteniendo a grandes rasgos los mismos supuestos y condiciones que ya estaban vigentes aunque con algunas novedades puntuales. Desde Fotocasa te contamos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es un desahucio?

Un desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual una persona debe abandonar una vivienda cuando existe una resolución de un juez que así lo ordena.

En el ámbito del alquiler, el desahucio suele producirse por impago de la renta por parte del inquilino, por la finalización del contrato sin entrega voluntaria del inmueble o por la ocupación de la vivienda por una persona sin título habilitante.

El proceso culmina con un lanzamiento, que es el momento en el que se ejecuta la resolución judicial favorable al propietario y este recupera la posesión de la vivienda. Es precisamente esta fase final la que se ve afectada por la suspensión aprobada.

¿En qué consiste la prórroga de la suspensión de desahucios?

La nueva normativa aprobada mediante el Real Decreto-ley 2/2026 prorroga la suspensión de los desahucios en aquellos casos en los que concurran una serie de circunstancias.

Esto significa que los procedimientos judiciales pueden seguir tramitándose con normalidad y que incluso puede existir una resolución firme, pero la ejecución del desahucio queda aplazada mientras la medida esté en vigor.

La prórroga mantiene el mismo enfoque que en etapas anteriores: no elimina el desahucio ni anula el procedimiento, sino que retrasa temporalmente el momento del desalojo en los supuestos protegidos.

¿Cómo afecta esta medida a los inquilinos?

Para los inquilinos que cumplan los requisitos establecidos en la normativa, la prórroga puede suponer evitar el desalojo de la vivienda hasta el 31 de diciembre de 2026, lo que ofrece un margen adicional para buscar una alternativa habitacional o para que los servicios sociales evalúen su situación.

No obstante, conviene tener en cuenta que la suspensión no elimina la deuda en caso de impago, no regulariza automáticamente el contrato ni impide que el procedimiento judicial continúe su curso.

Se trata de una protección temporal frente al lanzamiento, no de una solución definitiva.

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¿Cómo afecta a los caseros?

La nueva prórroga de la suspensión de desahucios mantiene el carácter excepcional y temporal de la medida, pero introduce cambios relevantes para los propietarios.

En los desahucios por impago del alquiler, la norma establece que si el casero es titular de dos o menos viviendas, el lanzamiento no podrá suspenderse, incluso aunque el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad.

Este criterio se añade a otros ya previstos, como la posible vulnerabilidad económica del propio propietario o el riesgo de que pueda situarse en ella si se acuerda la suspensión.

En los supuestos en los que sí proceda la suspensión -principalmente cuando la vivienda pertenezca a personas jurídicas o a grandes tenedores-, la decisión no es automática y corresponde al juez, que deberá valorar de forma proporcional el caso concreto y los informes de los servicios sociales.

¿Quién puede acogerse a la suspensión de desahucios?

La suspensión de los desahucios no se aplica de forma automática ni generalizada entre los inquilinos, sino únicamente a aquellos casos en los que se acredite una situación de vulnerabilidad económica y social, conforme a los criterios establecidos en la normativa estatal.

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En términos generales, pueden acogerse a esta medida las personas o unidades de convivencia que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, tal y como la define la normativa, y siempre que concurran de forma conjunta determinados requisitos.

Uno de ellos es que la persona obligada a pagar el alquiler pueda acreditar haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos como consecuencia de estar en situación de desempleo, en un ERTE, haber reducido su jornada por cuidados de otra persona o atravesar circunstancias similares.

La referencia económica es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), de 7.200 y 8.400 euros anuales para 12 y 14 pagas en 2025. En este contexto, los ingresos del conjunto de la unidad familiar no pueden superar, con carácter general, tres veces el IPREM mensual en el mes anterior a la solicitud.

Este umbral se incrementa en función de las características del hogar:

• En 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo, o en 0,15 veces el IPREM por hijo en el caso de unidades familiares monoparentales.
• En 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años que forme parte de la unidad familiar.
• Hasta cuatro veces el IPREM cuando alguno de los miembros tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar, sin perjuicio de los incrementos anteriores.
• Hasta cinco veces el IPREM en los casos de discapacidad intelectual, enfermedad mental o parálisis cerebral con un grado reconocido igual o superior al 33%, o discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%, así como en situaciones de enfermedad grave que incapacite para la actividad laboral.

Además del nivel de ingresos, la normativa exige que la renta del alquiler, junto con los gastos y suministros básicos, sea igual o superior al 35% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar. A estos efectos, se consideran gastos básicos los suministros de electricidad, gas, agua, telecomunicaciones y las cuotas de comunidad correspondientes a la vivienda habitual.

Por último, no se considera que exista situación de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o alguno de los miembros de la unidad familiar sea propietario o usufructuario de otra vivienda en España, salvo en supuestos excepcionales, como la no disponibilidad del inmueble por separación o divorcio, causas ajenas a su voluntad o situaciones de inaccesibilidad por discapacidad.

La situación de vulnerabilidad debe acreditarse mediante informes de los servicios sociales y la correspondiente documentación económica y familiar.

En los supuestos de ocupación, la suspensión solo se aplica en casos muy concretos: que la persona sin título habilitante se encuentre en situación de vulnerabilidad y que la vivienda pertenezca a personas físicas o jurídicas titulares de más de diez viviendas.

¿Hasta cuándo estará en vigor la suspensión de los desahucios?

La suspensión de los desahucios se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026.

Esta medida da continuidad a un régimen excepcional que está en vigor desde 2020 y que ha sido ampliado de forma sucesiva en los últimos años.

La prórroga actual supone que, durante este periodo, los lanzamientos incluidos en los supuestos protegidos no podrán ejecutarse, aunque el procedimiento judicial continúe su tramitación.