¿Se pueden hacer obras en las fachadas de los locales comerciales?

La ejecución de obras en las fachadas de los locales comerciales es una cuestión siempre polémica en las comunidades de propietarios, sobre todo cuando afectan a los elementos comunes de la finca. Entran en juego dos factores básicos a determinar: por un lado, la consideración de la fachada como elemento común o privativo y, por otro lado, la autorización por parte de la comunidad de vecinos. A continuación analizamos todo lo que dice la normativa al respecto.

Naturaleza de las obras en las fachadas de los locales comerciales

En cuanto a su naturaleza, el Código Civil en el artículo 396 enumera dentro de los elementos comunes del edificio, su fachada. Sin embargo, aunque esta tiene la consideración de elemento común, la fachada del local merece un tratamiento especial, sobre todo, en los casos en que se realizan las obras necesarias para garantizar su destino comercial.

A este respecto, el TS en la sentencia 640/2009, de 15 de octubre, en cuanto a la apertura de huecos, puertas, modificaciones y embellecimiento de la fachada por parte de los locales estableció que «…. por ello, puede decirse que la fachada de un local comercial está de alguna manera afectada por el destino propio de éste, distinto al del conjunto de viviendas que sobre él se levantan, y, por ello, aunque sea un elemento común por naturaleza de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, ninguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal impide que los Estatutos puedan autorizar a su propietario, como es el caso, llevar a cabo determinadas actuaciones en ella dirigidas a facilitar o posibilitar la explotación comercial conforme al destino potencial del local, siempre que no afecten ni alteren otros elementos comunes como la estructura del edificio…». En consecuencia, existen dos posibles escenarios.

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La fachada del local es diferente de la del resto del edificio

En este caso, el propietario podrá realizar en su parte de fachada las obras, como por ejemplo la ampliación de ventanas o puertas, que considere necesarias, como es el caso, sin recabar para ello el consentimiento de la comunidad salvo que exista alguna prohibición al respecto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de vecinos y siempre dentro del marco de las normas urbanísticas existentes en el municipio donde se encuentre la finca.

La fachada del local es igual al resto del edificio

Por el contrario, si la fachada es igual al resto del edificio, para proceder a su modificación, dado su carácter de elemento común, requerirá la adopción del acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios de las viviendas y cuotas (art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Tipo de autorización necesaria para poder llevar a cabo las obras en las fachadas

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado una interesante sentencia relativa precisamente a las obras ejecutadas en las fachadas de los locales comerciales extralimitándose de la autorización estatutaria. Se trata de la sentencia 1428/2023, de 17 de octubre, en la que se analiza si las obras ejecutadas por el propietario del local se encontraban amparadas por la autorización estatutaria o, por el contrario, para ello era necesaria la autorización de la comunidad.

En este caso, los estatutos permitían al local ejecutar, sin autorización de la junta, aquellas obras necesarias para el ejercicio de su actividad comercial. Sin embargo, la finalidad de las obras ejecutadas no fue dotar de un uso comercial al local de su propiedad sino de un uso privado como garaje.

Por lo tanto, este tipo de obras no se encontraban amparadas por la cláusula estatutaria dado que su finalidad era su cambio de uso o destino y, por ello, requería la previa autorización de la comunidad al suponer una alteración de un elemento común como es la fachada del edificio.

Es aconsejable que, antes de proceder a ejecutar obras por parte de los locales que conlleven la alteración de los elementos o instalaciones comunes de la finca, previamente se consulte lo que a este respecto pueda señalar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, así como la normativa urbanística de cada municipio. De esta forma, evitaremos juicios e infracciones de carácter urbanístico.

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