Reformas con inquilino, ¿cómo se calcula la parte del alquiler que hay que reducir?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina qué derechos y obligaciones tienen caseros e inquilinos, respectivamente, en cuanto a qué tipo de reformas puede -y debe- llevar a cabo cada una de las partes en un piso de alquiler.

A grandes rasgos, podemos decir que “el casero debe encargarse de todas las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda”, según el artículo 21 de la LAU. Esto incluye averías o cualquier problema derivado del paso del tiempo. Por su parte, el inquilino deberá responsabilizarse de todas aquellas reparaciones causadas por el uso diario de la vivienda, es decir, de su desgaste, según el artículo 23 de la LAU.

La LAU también establece que en algunos casos el casero puede hacer obras con inquilinos dentro, aunque con algunas condiciones, como tener que descontar parte de la renta del alquiler.

Desde Fotocasa, y de la mano de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), analizamos qué dice la LAU al respecto y nos centraremos en cómo se calcula la parte del alquiler que hay que reducir si el casero lleva a cabo reformas en la vivienda si los inquilinos están habitando en ella.

¿Qué debe tener en cuenta el casero a la hora de hacer reformas con inquilinos en la vivienda?

Antes de entrar en detalle, desde la Agencia Negociadora del Alquiler explican que es muy importante diferenciar entre el tipo de obras que se vayan a realizar en el inmueble: si son de conservación o de mejora. Vemos las diferencias, en cada caso.

Obras de conservación en la vivienda alquilada

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler recuerdan que “el casero puede hacer obras en la vivienda aunque en ella estén viviendo los inquilinos, siempre que sea para mantener el estado de conservación de la vivienda en buenas condiciones de habitabilidad, y que estas reformas no se puedan postergar hasta que finalice el contrato de arrendamiento”. Es decir, que se trate de obras urgentes.

En consecuencia, los inquilinos estarán obligados a aguantarlas, dado que como hemos mencionado, son obras de conservación. En este caso, se regirán por el artículo 21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que estipula que “cuando la conservación de una obra no pueda diferirse hasta la finalización del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privada de una parte de la vivienda”.

Sin embargo, desde ANA recuerdan que “si las obras duran más de veinte días, al inquilino se le deberá disminuir el pago de la renta en la misma proporción de la parte del inmueble que se le haya privado”. Para ello, aseguran, se tendrán que tener en cuenta los metros cuadrados de la estancia que el inquilino se ha visto privado.

Eso sí, en ningún caso podrá incrementar el importe del alquiler, para recuperar la totalidad o una parte de lo que ha gastado en estas reformas; de lo contrario, estaría incumpliendo la normativa.

A modo de ejemplo:

Supongamos que somos propietarios de un inmueble que mide 100 metros cuadrados y por el cual nos pagan una renta de 1.500 euros mensuales.

Supongamos, también, que necesita obras de conservación en la cocina, el baño y el comedor que, en total, representan un tercio del total de la vivienda, es decir, unos 35 metros cuadrados.

Si las obras de mejora de dichas estancias duran más de veinte días, deberemos disminuir una tercera parte de la renta del alquiler; es decir, 500 euros, por lo que la renta pasará a ser de 1.000 euros. Es decir, a partir del día veintiuno, y hasta que finalicen las reformas.

Obras de mejora en la vivienda alquilada

A diferencia de las obras de conservación, las de mejora se regirán por el artículo 22 de la LAU, que dice que “el inquilino que soporte obras de mejora que no puedan diferirse hasta la finalización del arrendamiento tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se ha privado por causa de aquellas, desde el primer día, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”, según explican desde ANA.

Además, aseguran que “desde la notificación de las obras, el arrendatario podrá desistir sin penalización salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada”. Y añaden. “El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras”.

Sin embargo, desde ANA explican que, como norma general, el desistimiento o indemnización por obras de mejora no se suele dar, debido a los acuerdos entre inquilino y casero, ya que suele ser el inquilino quien pide alguna mejora como puede ser el cambio de bañera por un plato de ducha o pintura de la vivienda.

Otro supuesto sería que el arrendador y arrendatario hubieran pactado una rebaja de la renta por un determinado tiempo a cambio de que el inquilino fuera quien llevara a cabo las obras de mejora en la vivienda arrendada.

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