{"id":8565,"date":"2015-10-22T19:17:18","date_gmt":"2015-10-22T17:17:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=8565"},"modified":"2020-11-27T11:29:06","modified_gmt":"2020-11-27T10:29:06","slug":"gonzalo-bernardos-una-tercera-parte-del-stock-de-vivienda-es-invendible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/compraventa\/gonzalo-bernardos-una-tercera-parte-del-stock-de-vivienda-es-invendible\/","title":{"rendered":"Gonzalo Bernardos: \u00abUna tercera parte del stock de vivienda nueva en Espa\u00f1a es invendible\u00bb"},"content":{"rendered":"

Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos<\/a>, profesor titular del Departamento de Teor\u00eda Econ\u00f3mica de la Universidad de Barcelona y Director del M\u00e1ster de Asesor\u00eda y Consultor\u00eda Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, para conocer su opini\u00f3n sobre la recuperaci\u00f3n del sector inmobiliario.<\/strong><\/p>\n

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Fotocasa.- El BCE aseguraba recientemente que Espa\u00f1a no cumplir\u00e1 el objetivo de d\u00e9ficit propuesto para este a\u00f1o, \u00bfc\u00f3mo puede afectar esto a la recuperaci\u00f3n de nuestra econom\u00eda?<\/strong><\/p>\n

Gonzalo Bernardos.- La prioridad del gobierno del PP, como la de cualquier otro partido en un a\u00f1o electoral, es conseguir votos. Por tanto, no le importa demasiado si el d\u00e9ficit p\u00fablico de Espa\u00f1a supera o no el 4,2% en 2015. Una muestra de ello es que a principios de a\u00f1o baj\u00f3 los tipos impositivos del IRPF y lo ha vuelto a hacer despu\u00e9s de los malos resultados obtenidos en las pasadas elecciones europeas. Dada esta actitud, es bastante probable que el d\u00e9ficit p\u00fablico se quede en 2015 algunas d\u00e9cimas por encima del objetivo previsto. En esta situaci\u00f3n, el nuevo gobierno tendr\u00e1 dos opciones:<\/p>\n

– Llegar a un acuerdo, tal y como ha hecho Francia recientemente, para retardar la consecuci\u00f3n de un d\u00e9ficit p\u00fablico igual o inferior al 3% (por ejemplo, en 2018 en lugar de 2016). En este caso, el superior d\u00e9ficit p\u00fablico no tendr\u00e1 pr\u00e1cticamente ning\u00fan impacto sobre la econom\u00eda<\/p>\n

– Aplicar nuevos recortes de gasto p\u00fablico y\/o subidas de impuestos. La consecuencia ser\u00e1 aproximadamente un 0,5% menos de crecimiento.<\/p>\n

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Fc.- En esta misma l\u00ednea, son muchos los que ponen freno al optimismo y aseguran que, m\u00e1s que recuper\u00e1ndose, el mercado inmobiliario est\u00e1 estabiliz\u00e1ndose. \u00bfQu\u00e9 piensa usted al respecto? \u00bfTodav\u00eda estamos lejos de la recuperaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n

G.B.- En Espa\u00f1a no hay un \u00fanico mercado de la vivienda, tal y como exist\u00eda en 2007, sino m\u00faltiples. En las grandes ciudades, el mercado est\u00e1 en expansi\u00f3n, especialmente en los barrios de clase media \u2013 alta y alta. En la mayor\u00eda de las capitales de provincia, est\u00e1 en proceso de estabilizaci\u00f3n<\/a><\/strong> y en muchos pueblos del interior y localidades costeras contin\u00faa en recesi\u00f3n. No obstante, si hacemos una media de los tres mercados y lo comparamos con lo observado en 2014, llegamos a los siguientes resultados: elevado incremento de ventas, peque\u00f1o aumento del precio y considerable crecimiento del n\u00famero de viviendas visadas. Adem\u00e1s, el pr\u00f3ximo a\u00f1o en todas las ubicaciones el mercado se comportar\u00e1 mejor que en el actual. Ahora bien, nada que ver con lo observado ni el 2005, ni 2006 ni 2007.<\/p>\n

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Fc.- Por otra parte, la semana pasada Fitch hablaba de que una cuarta parte del stock de vivienda nueva<\/a> disponible en Espa\u00f1a es invendible. \u00bfC\u00f3mo puede afectar esto a los precios? \u00bfQu\u00e9 salida tienen esos inmuebles?<\/strong><\/p>\n

G.B.- Ficht ha estado muy optimista, mi estimaci\u00f3n es que lo es aproximadamente un tercio, si no hay previamente una considerable rehabilitaci\u00f3n de una parte del stock. Por tanto, si procedemos a descontar dichas viviendas, el stock no es tan elevado como inicialmente parec\u00eda y la mayor\u00eda de los inmuebles bien conservados y no muy mal situados pueden ser vendidos en un per\u00edodo de tres a\u00f1os. Este aspecto indudablemente har\u00e1 que en los municipios o en las zonas de las capitales de provincia donde se sit\u00fae dicho stock vendible sea muy dif\u00edcil que en el pr\u00f3ximo trienio aumenten los precios. No obstante, si lo har\u00e1n y mucho las ventas.<\/p>\n

Los inmuebles invendibles est\u00e1n situados en municipios donde hay un gran exceso de oferta y la poblaci\u00f3n ha disminuido durante los \u00faltimos a\u00f1os. En ellos, la soluci\u00f3n es demoler las viviendas, ya que nadie los quiere ni tan s\u00f3lo por un precio rid\u00edculo (excepto alg\u00fan fondo inmobiliario extranjero sumamente despistado). El resto de los inmuebles invendibles tienen como base su deterioro. As\u00ed, la cocina est\u00e1 destrozada, el ba\u00f1o en un estado lamentable, las paredes necesitan volver a pintarse, etc. La mayor\u00eda de este stock est\u00e1 situado en la periferia lejana de las grandes ciudades y en algunos de los barrios m\u00e1s alejados del centro de determinadas capitales de provincia. La salida es una rehabilitaci\u00f3n integral<\/a><\/strong> y la venta por un bajo precio. No obstante, hay que hacer cuentas, ya que es muy posible que en algunas poblaciones no salga a cuenta realizar la rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n

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Fc.- Seg\u00fan datos del INE, la firma de hipotecas lleva 14 meses consecutivos con ascensos de dos d\u00edgitos, eso s\u00ed, siempre de la mano de una ca\u00edda continuada, aunque cada vez m\u00e1s moderada, de los precios. \u00bfHasta cu\u00e1ndo bajar\u00e1n? \u00bfUna subida de precios significar\u00eda un descenso de las firmas?<\/strong><\/p>\n

G.B.- Seg\u00fan el INE, entre julio de 2014 y junio de 2015 el precio de la vivienda ha subido un 4 %. A esta subida le seguir\u00e1n otras de mayor magnitud. As\u00ed, estimo que a finales de 2015 el precio aumentar\u00e1 como m\u00ednimo un 5% y en 2016 un 12%. Esta \u00faltima subida ser\u00e1 consecuencia de un gran incremento del n\u00famero de hipotecas concedidas<\/a><\/strong> y de un moderado crecimiento del saldo vivo del cr\u00e9dito hipotecario. Los motivos ser\u00e1n principalmente tres:<\/p>\n

– Un entorno de tipos de inter\u00e9s tan sumamente bajos obligar\u00e1 a los bancos a incrementar significativamente el volumen de cr\u00e9dito para conseguir m\u00e1s beneficios que en el a\u00f1o anterior<\/p>\n

– Los bancos medianos que no quieran ser absorbidos por otros m\u00e1s grandes deber\u00e1n crecer mucho y para ello utilizar\u00e1n masivamente las hipotecas como producto gancho<\/p>\n

– La crisis de Am\u00e9rica Latina obligar\u00e1 a Santander y BBVA a compensar los menores beneficios obtenidos en dichos mercados por mayores en Espa\u00f1a. Una de las maneras de conseguirlo ser\u00e1 dar m\u00e1s pr\u00e9stamos.<\/p>\n

Evidentemente, m\u00e1s cr\u00e9dito hipotecario, m\u00e1s demanda de viviendas, m\u00e1s ventas y subidas de precios m\u00e1s elevadas.<\/p>\n

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Fc.- En los \u00faltimos meses hemos visto como algunas entidades financieras est\u00e1n bajando el diferencial sobre el Eur\u00edbor del 1%. De hecho, las hipotecas nuevas que se firman en nuestro pa\u00eds ya son m\u00e1s baratas que la media de la zona euro. \u00bfCorremos el peligro de que se vuelvan a \u201cregalar\u201d las hipotecas?<\/strong><\/p>\n

G.B.- Las buenas hipotecas no son las del tipo variable, aunque algunas entidades ya ofrecen un diferencial sobre el Eur\u00edbor del 0,99% y pronto se acercar\u00e1n al 0,75%. Las mejores son a tipo de inter\u00e9s fijo<\/a><\/strong> como, por ejemplo, la de la Kutxa de un 2,5% a devolver en 30 a\u00f1os o la de Bankinter de un 1,95% a hacerlo en 10 a\u00f1os. Ambas no son ninguna barbaridad, sino fruto de la l\u00f3gica de los mercados financieros. Tanto Bankinter como la Kutxa estiman que les es m\u00e1s provechoso dar hipotecas a dichos tipos que comprar bonos (la principal alternativa de inversi\u00f3n) a 10 y 30 a\u00f1os, respectivamente.<\/p>\n

El problema no es que las hipotecas sean baratas o no, sino que se den a familias que no las pueden pagar. Previsiblemente, esto no pasar\u00e1, ya que el BCE pondr\u00e1 freno a un excesivo incremento exigiendo mayores requisitos de capital a la banca. Nada que ver con lo que hizo el Banco de Espa\u00f1a entre 2004 y 2007 que aplaudi\u00f3 hasta con las orejas el elevado incremento del cr\u00e9dito concedidos.<\/p>\n

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Fc.- \u00bfSe pueden extrapolar las ligeras subidas experimentadas en los mejores barrios de las grandes ciudades a lo que viva el resto de Espa\u00f1a en los pr\u00f3ximos meses?<\/strong><\/p>\n

G.B.- No, pero las mejores oportunidades en el mercado del suelo y de la vivienda ya no est\u00e1n en las grandes ciudades, sino en algunas localidades de clase media \u2013 alta y alta de la periferia de las mismas. En la actualidad, comprar un piso en un gran ciudad para invertir equivale a fichar Messi (la estrategia de la portera que dec\u00eda el m\u00edtico presidente Josep Llu\u00eds N\u00fa\u00f1ez), en cambio, adquirir una vivienda en la periferia de la misma supone comprar a Marco Asensio (Espanyol) o a Ceballos (Betis). El primero es un valor seguro con una revalorizaci\u00f3n limitada, los segundos son un valor m\u00e1s arriesgado. Si se convierten en estrellas, aunque sean mucho peores que Messi, el incremento de su valor de mercado ser\u00e1 muy superior al del m\u00edtico jugador del Barcelona.<\/p>\n

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Fc.- Desde que empez\u00f3 la crisis, son muchas las agencias inmobiliarias que han tenido que echar el cierre, sin embargo, se habla ya de una reactivaci\u00f3n del sector. \u00bfQu\u00e9 es lo que necesita el mercado inmobiliario para vivir una verdadera reactivaci\u00f3n? \u00bfCu\u00e1l es el papel de los agentes en esta parte?<\/strong><\/p>\n

G.B.- El mercado ya est\u00e1 reactivado. No obstante, en los pr\u00f3ximos a\u00f1os la expansi\u00f3n ser\u00e1 mayor que la observada en el a\u00f1o actual. Los motivos ser\u00e1n: tipos de inter\u00e9s en m\u00ednimos hist\u00f3ricos, m\u00e1s cr\u00e9dito hipotecario, m\u00e1s empleo, mayores salarios y m\u00e1s beneficios empresariales. El resultado: mayor demanda y oferta de viviendas, siendo la primera superior a la segunda.<\/p>\n

En este contexto, los agentes inmobiliarios deben ayudar a acercar a ambas e informar de manera adecuada de las ventajas e inconvenientes que supone comprar o vender una vivienda. En definitiva, m\u00e1s profesionalizaci\u00f3n y mayores conocimientos inmobiliarios. Un lugar donde obtenerlos es el master en Asesor\u00eda, Gesti\u00f3n y Promoci\u00f3n Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona<\/a><\/strong> que tengo el placer de dirigir.<\/p>\n

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