{"id":7979,"date":"2015-08-31T17:41:28","date_gmt":"2015-08-31T15:41:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=7979"},"modified":"2015-09-09T15:49:46","modified_gmt":"2015-09-09T13:49:46","slug":"borja-mateo-los-pisos-en-espana-aun-no-valen-su-precio-estamos-a-mitad-de-la-burbuja-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/compraventa\/borja-mateo-los-pisos-en-espana-aun-no-valen-su-precio-estamos-a-mitad-de-la-burbuja-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Borja Mateo: \u201cLos pisos en Espa\u00f1a a\u00fan no valen su precio; estamos a mitad de la burbuja inmobiliaria\u201d"},"content":{"rendered":"

fotocasa entrevista a Borja Mateo<\/a><\/strong>, experto inmobiliario y autor de los libros \u201cLa verdad sobre el mercado inmobiliario\u201d y \u201cC\u00f3mo sobrevivir al crack inmobiliario\u201d (editorial Manuscritos) para conocer su opini\u00f3n sobre el sector de\u00a0la vivienda a d\u00eda de hoy.<\/p>\n

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Fotocasa.- Hace poco m\u00e1s de un a\u00f1o, en una entrevista a fotocasa, aseguraba que comprar era \u201cuna salvajada\u201d<\/a>. \u00bfCu\u00e1l es su opini\u00f3n ahora? <\/strong><\/p>\n

Borja Mateo.- El superciclo de bajadas en el que nos hallamos permanece intacto. En estos momentos estamos en una parada t\u00e9cnica por los bajos tipos de inter\u00e9s, pero no han cambiado en nada los dem\u00e1s factores: la bajada de los precios de los alquileres, la demanda baja debido a la baja natalidad, la falta de financiaci\u00f3n, la baja inflaci\u00f3n y la aplastante oferta.<\/p>\n

Ahora lo que toca es guardar la calma, no comprar vivienda aunque en el entorno puedan subir algo los precios de la vivienda, renegociar el alquiler existente<\/a><\/strong> y esperar a que suban los tipos de inter\u00e9s, lo que propulsar\u00e1 de nuevo una bajada del precio de la vivienda.<\/p>\n

Comprar vivienda ahora es una muy mala idea<\/strong>, es no entender las din\u00e1micas de formaci\u00f3n de precios y eso se pagar\u00e1 en el futuro.<\/p>\n

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fc.- Comprar para alquilar: \u00bfS\u00ed? \u00bfNo? \u00bfEn qu\u00e9 caso?<\/strong><\/p>\n

BM.- En general, comprar para alquilar es una muy mala idea<\/strong>. Seg\u00fan los datos del banco de Espa\u00f1a para viviendas de segunda mano, la rentabilidad es del 4,8%. A ello hay que quitarle el 0,5% por la financiaci\u00f3n de los gastos de transacci\u00f3n, el 0,5% por los gastos de comunidad e IBI que ha de pagar el propietario anualmente. Al 3,8% resultante, le tenemos que realizar una reducci\u00f3n por el 17% de alquileres que acaban en litigios\u2026 As\u00ed, dependiendo de los c\u00e1lculos que hagamos, del valor de amortizaci\u00f3n que demos a la vivienda y del per\u00edodo de recuperaci\u00f3n, nos vamos a una rentabilidad media real neta<\/a><\/strong> antes de impuestos del 3,4%. Con unos gastos de transacci\u00f3n del 10%, la rentabilidad neta del 3,4% quiere decir que s\u00f3lo a partir del cuarto a\u00f1o estaremos ganando dinero a la inversi\u00f3n.<\/p>\n

El no encontrar inversiones rentables hace que la gente invierta en cosas que no hubiese imaginado hace a\u00f1os, como es el ladrillo residencial espa\u00f1ol. Invertir porque se carece de alternativas es una forma muy necia de razonar y tendr\u00e1 consecuencias negativas. En la compra de piso la avaricia y el desconocimiento son nefastas.<\/p>\n

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fc.- Seg\u00fan el \u00edndice inmobiliario de fotocasa<\/a>, las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, est\u00e1n experimentando aumentos en los precios de venta. \u00bfSe puede hablar de recuperaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n

BM.- Para m\u00ed la recuperaci\u00f3n del sector, la de verdad, comenz\u00f3 ya a finales de 2006, cuando los precios de las casas empezaron a bajar en Espa\u00f1a: cuanto m\u00e1s barato es algo, mejor se vende<\/strong>. Al mercado le ha venido fenomenal el desplome de precios, ya que ha fomentado la demanda.<\/p>\n

Las subidas en gran parte de los distritos de Barcelona y en algunos de Madrid son consecuencia directa de una demanda embalsada y de la bajada de los precios junto a la baja rentabilidad de los activos financieros. Lo que existe en Espa\u00f1a realmente es una enorme oferta embalsada que est\u00e1 esperando a salir poco a poco con el fin de obtener los mejores precios de venta\u2026 para algo se ha creado SAREB<\/a><\/strong>.<\/p>\n

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fc.- Y el aumento en la concesi\u00f3n de hipotecas, \u00bfno es un elemento muy importante?<\/strong><\/p>\n

BM.- S\u00ed, s\u00ed que lo es. Efectivamente existe un fuerte aumento en la concesi\u00f3n de hipotecas<\/a><\/strong> en Espa\u00f1a, pero aun as\u00ed las cifras de ahora son un 84% m\u00e1s bajas que en el pico de la burbuja.
\nHablar de recuperaci\u00f3n del cr\u00e9dito en el mercado inmobiliario es tergiversar la realidad: no va a haber cr\u00e9dito para la adquisici\u00f3n de vivienda de segunda mano y esa es una noticia enormemente positiva para todos.<\/p>\n

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fc.- Los datos de compraventas de junio hablan de un fuerte aumento del n\u00famero de viviendas vendidas. \u00bfC\u00f3mo interpreta el dato?<\/strong><\/p>\n

BM.- Muy positivamente: cuanto m\u00e1s baja el precio de un bien, mejor se vende, que es lo que ha sucedido. Aun as\u00ed, el n\u00famero de transacciones es muy inferior a las registradas en 2005 y 2006<\/a><\/strong>.<\/p>\n

Me parece muy razonable decir que, mientras los tipos de inter\u00e9s permanezcan estables, el n\u00famero de transacciones aumentar\u00e1 a la vez que los precios de los pisos subir\u00e1n en algunas zonas. La prueba de fuego llegar\u00e1 con la subida de los tipos, que har\u00e1 que todas las potenciales inversiones que existen como acciones o bonos tengan un valor distinto como inversi\u00f3n, que har\u00e1 que se den movimientos de capitales de unos activos a otros, haciendo que unos suban y otros bajen.<\/p>\n

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fc.- Ahora estamos viendo constantes bajadas de los tipos de inter\u00e9s y c\u00f3mo algunas entidades financian ya el 100% de la vivienda. \u00bfQu\u00e9 opini\u00f3n tiene al respecto?<\/strong><\/p>\n

BM.- Los bancos financian al 100%<\/a><\/strong> sus propias viviendas porque tienen gran inter\u00e9s en quit\u00e1rselas de encima: ellos son los m\u00e1s conscientes de que los bajos tipos abren un periodo de gran oportunidad de quitarse de encima vivienda a un mejor precio que dentro de unos a\u00f1os. Una vivienda para cuya financiaci\u00f3n se ofrece el 100% se vende a 100 euros; esa misma vivienda, en el mercado entre particulares y con unas condiciones de financiaci\u00f3n muy distintas, sufre una bajada inmediata a 65-80 euros. Que cada uno saque sus conclusiones.<\/p>\n

Este es un fant\u00e1stico momento para vender<\/strong> porque, dentro de un ciclo m\u00e1s amplio de clar\u00edsimas bajadas, podemos ver subidas puntuales a nivel nacional antes del pr\u00f3ximo batacazo.<\/p>\n

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fc.- \u00bfHa tocado fondo el precio de la vivienda o cree que seguir\u00e1 bajando?<\/strong><\/p>\n

BM.- Los precios de los pisos todav\u00eda no han tocado suelo. Se puede estar formando un medio suelo alentado por los bajos tipos de inter\u00e9s<\/a><\/strong> y la salida de dinero de otras inversiones al mercado inmobiliario, pero es err\u00f3neo pensar que las bajadas de precios han tocado su fin: los pisos en Espa\u00f1a a\u00fan no valen su precio; estamos a\u00a0mitad de la burbuja inmobiliaria<\/a><\/strong>.<\/p>\n

Soy de la convicci\u00f3n de que nos acercamos a un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario residencial en Espa\u00f1a<\/strong> en el que mucha gente ha espabilado, entiende mucho mejor qu\u00e9 es lo que sucede y c\u00f3mo le afecta. Y es que hay que tener mucho cuidado porque, en este sector, la avaricia sumada a la ignorancia equivale a necedad<\/strong>.<\/p>\n

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fc.- Entonces, \u00bfsigue pensando que es mejor alquilar que comprar?<\/strong><\/p>\n

BM.- S\u00ed, sin lugar a dudas. Para quien entiende el riesgo de que la bajada de precios se reacelerar\u00e1 en cualquier momento y que estructuralmente estamos en un superciclo de bajadas, lo mejor ahora es alquilar<\/a><\/strong>. La salida masiva de alquileres como consecuencia de una mucha mayor seguridad jur\u00eddica de los propietarios lleva a un aumento secular de la oferta y, por tanto, a la bajada de los precios de alquiler, que es una de las mejores cosas que nos quedan de la \u2018minicrisis\u2019 econ\u00f3mica que acabamos de pasar.<\/p>\n

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fc.- \u00bfQu\u00e9 le parece la subida de los precios de alquiler que recoge nuestro \u00edndice<\/a>?<\/strong><\/p>\n

BM.- Muy interesante aunque habr\u00e1 que esperar a los pr\u00f3ximos meses con el fin de ver si la tendencia se confirma. Desde principios de 2007, los precios de los alquileres han tenido que bajar alrededor del 40%. El cambio se debe a que mucha gente est\u00e1 comprando vivienda para ponerla al d\u00eda siguiente al alquiler con lo que la oferta est\u00e1 aumentando muy fuertemente. Se trata de pisos de alquiler a precios que no son alcanzables porque las expectativas de rentabilidad<\/a><\/strong> de los nuevos propietarios no son realizables.<\/p>\n

Muy posiblemente se est\u00e9 formando un cuello de botella en el mercado: ante el aumento de la oferta y la estabilizaci\u00f3n de la demanda, veremos en los pr\u00f3ximos meses una bajada acelerada de los precios de los alquileres en su portal inmobiliario.<\/p>\n

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fc.- \u00bfCu\u00e1l es su predicci\u00f3n para los pr\u00f3ximos meses?<\/strong><\/p>\n

BM.- Estamos en un miniciclo de estabilizaci\u00f3n de precios<\/a><\/strong> dentro de un mucho m\u00e1s amplio superciclo de bajadas de precios de pisos que ser\u00e1n seculares. Este superciclo de bajadas lleva ya desde finales de 2006 y no ha llegado a su fin. De la misma forma que el superciclo de subidas de 1973-2006 tuvo momentos de bajadas en 1992-1997 y a principios de los 80, algo que no merm\u00f3 la fuerza de la subida para el conjunto del superciclo, me parece muy plausible que la bajada de los precios se reacelere cuando suban los tipos.<\/p>\n

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fc.- \u00bfQu\u00e9 medidas propone usted para mejorar el mercado inmobiliario en Espa\u00f1a?<\/strong><\/p>\n

BM.- Varias: desahucio r\u00e1pido por impago de alquiler; reestructuraci\u00f3n de la deuda hipotecaria; creaci\u00f3n de un registro de precios de venta de la vivienda muy f\u00e1cilmente accesible (como el existente en Reino Unido); limitaci\u00f3n de las hipotecas a 15 a\u00f1os, solo a inter\u00e9s fijo y no m\u00e1s all\u00e1 de cuatro a\u00f1os de los ingresos tras impuestos de una persona; imposibilidad de concesi\u00f3n de cr\u00e9ditos sin daci\u00f3n de pago<\/a><\/strong> autom\u00e1tica y la responsabilidad pecuniaria del Estado, en caso de declaraciones de pol\u00edticos, sobre la bondad de adquirir vivienda y la eliminaci\u00f3n paulatina del IBI, que grava doblemente la compra de vivienda.<\/p>\n

La protecci\u00f3n de la propiedad privada es clave para que una sociedad funcione, lo que significa que las pol\u00edticas p\u00fablicas de viviendas se hacen con los bienes del Estado, no con los privados.<\/p>\n

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fc.- Hay gente que dice que la mejor forma de protegerse de un potencial desahucio de cara a futuro es contratando una hipoteca a tipo de inter\u00e9s fijo, \u00bfqu\u00e9 opina de ello?<\/strong><\/p>\n

BM.- Puede ser cierto que protege del desahucio, pero en ning\u00fan caso del empobrecimiento que se dar\u00e1 por la bajada de valor de mercado de la vivienda cuando los tipos de inter\u00e9s suban. La gente no entiende bien la relaci\u00f3n entre tipos de inter\u00e9s y valor de la vivienda<\/a><\/strong>.<\/p>\n

La subida de los tipos es muy negativa para las valoraciones de los bienes inmuebles y de cualquier otro bien, para cuya venta sea necesaria adquirir una gran deuda a largo plazo: la subida de los tipos hace que el precio de las hipotecas suba, contrayendo la demanda del bien; al aumentar la rentabilidad de los bonos, la vivienda pierde atractivo y la gente se desprende de sus inversiones inmobiliarias para comprar bonos; al subir los tipos, el valor de actualizaci\u00f3n de los flujos de alquiler baja, desplom\u00e1ndose el valor objetivo de la vivienda. A esto se a\u00f1ade la bajada del precio del alquiler por el aumento de la oferta, que hace que el valor del bien baje.<\/p>\n

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fc.- \u00bfCree que es viable, tal y como afirman algunos partidos pol\u00edticos, que los bancos dejen de desalojar a personas de sus viviendas? \u00bfQu\u00e9 soluci\u00f3n el problema de los desahucios?<\/strong><\/p>\n

BM.- No quedar\u00e1 otro remedio seg\u00fan la econom\u00eda vaya mejorando y los bancos hayan creado sus provisiones porque la deuda es impagable<\/strong>; lo que hay que poner en la mesa es un plan de rescate ciudadano<\/strong> para dar respuesta a quienes no podr\u00e1n pagar nunca sus deudas. Hay que crear un pacto desde una filosof\u00eda pr\u00e1ctica, no ideologizada y con t\u00e9cnicos.<\/p>\n

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