{"id":60194,"date":"2021-03-24T12:00:28","date_gmt":"2021-03-24T11:00:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=60194"},"modified":"2021-03-24T09:18:15","modified_gmt":"2021-03-24T08:18:15","slug":"formas-acortar-duracion-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/alquiler\/formas-acortar-duracion-alquiler\/","title":{"rendered":"Formas de acortar la duraci\u00f3n del alquiler"},"content":{"rendered":"

Con la \u00faltima modificaci\u00f3n de la LAU<\/a>, la duraci\u00f3n de los contratos de alquiler qued\u00f3 fijada en los 5 a\u00f1os de duraci\u00f3n<\/strong>, 7 si el arrendador es una empresa. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha recogido los diez mecanismos usados de forma m\u00e1s frecuente por propietarios con el fin de acortar la duraci\u00f3n<\/strong> de 5 o 7 a\u00f1os de los contratos de alquiler de viviendas, vulnerando as\u00ed los derechos de los inquilinos recogidos en la LAU. Para que estas situaciones irregulares no se produzcan, ANA recomienda avanzar en la profesionalizaci\u00f3n del sector de los arrendamientos urbanos, y as\u00ed proteger los derechos de arrendadores y arrendatarios.<\/p>\n

Estos son los 10 mecanismos m\u00e1s utilizados por los propietarios:<\/p>\n

Firmar contratos por duraci\u00f3n inferior al a\u00f1o o falsos contratos de temporada o tur\u00edsticos<\/h2>\n

Existe la creencia infundada de que cuando un arrendamiento tiene una duraci\u00f3n inferior al a\u00f1o se convierte en un arrendamiento de temporada<\/strong>, y en este tipo de arrendamientos no existe el derecho a prorroga de los inquilinos.<\/p>\n

No es as\u00ed, lo que define o califica a un arrendamiento como de temporada o tur\u00edstico es la finalidad por la que el inquilino arrienda la vivienda, y dicha finalidad temporal tiene que tener su base en un motivo concreto:<\/strong> por temas vacacionales, laborales, estudiantiles, de obras, etc. Adem\u00e1s, en los contratos debe indicarse la causa de la temporalidad y que el inquilino mantiene su domicilio habitual en otro lugar ajeno a la vivienda que se arrienda.<\/p>\n

Por lo tanto, si un inquilino reside en una vivienda a cuyo contrato<\/a> se le ha dado la denominaci\u00f3n de temporada, pero se puede demostrar que no existe ninguna causa que justifique la temporalidad, o que el inquilino no tiene otro lugar donde residir habitualmente, el arrendamiento se convertir\u00eda en un arrendamiento de vivienda<\/strong> con los efectos prevenidos en la ley en cuanto al derecho a pr\u00f3rroga de los inquilinos hasta cinco o siete a\u00f1os en funci\u00f3n de que los arrendadores fueren personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas.<\/p>\n

Alegar una falsa causa de necesidad para recuperar las viviendas<\/h2>\n

El art\u00edculo 9.3 de la L.A.U. permite a un propietario particular que, una vez transcurrido el primer a\u00f1o, no se aplique la pr\u00f3rroga obligatoria<\/strong> si en el contrato consta de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes de los cinco a\u00f1os, para destinarla para s\u00ed o sus familiares en primer grado de consanguinidad, o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial.<\/p>\n

Aprovech\u00e1ndose de este art\u00edculo, algunos arrendadores se inventan falsas causas de necesidad para recuperar las viviendas,<\/strong> lesionando el derecho a pr\u00f3rroga que la ley concede a los inquilinos. Si la causa no fuera cierta o no se pudiere demostrar, el inquilino se podr\u00eda seguir quedando en la vivienda hasta la finalizaci\u00f3n de su contrato.<\/p>\n

Tambi\u00e9n puede suceder que el inquilino se ha marchado por este motivo y posteriormente se da cuenta de la falsedad alegada por su arrendador para recuperar la vivienda. En este caso, la ley obliga al propietario, a elecci\u00f3n del inquilino, entre volver a la vivienda arrendada por un nuevo per\u00edodo de hasta cinco a\u00f1os<\/strong>, y adem\u00e1s con indemnizaci\u00f3n de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado hasta el momento de la reocupaci\u00f3n. O tambi\u00e9n el inquilino podr\u00eda optar, si ya no le interesa volver a la vivienda, a ser indemnizado por una cantidad equivalente<\/strong> a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o de contrato que quedara por cumplir hasta completar cinco a\u00f1os.<\/p>\n

El propietario que alegue tal causa de necesidad, que debe aparecer reflejada en el contrato, tiene un plazo de tres meses a contar desde la extinci\u00f3n del arrendamiento o del desalojo<\/strong> efectivo, para ocupar la vivienda.<\/p>\n

Fijar en los arrendamientos revisiones de rentas desproporcionadas para cuando se quieran recuperar las viviendas arrendadas<\/h2>\n

Es usual ver contratos donde se establece la renta inicial, y para los siguientes a\u00f1os de pr\u00f3rroga de los contratos se establecen, ya de inicio, subidas desproporcionadas de renta<\/strong>, muy por encima del IPC anual, que es el \u00edndice m\u00e1ximo de subida por actualizaci\u00f3n de renta que establece la L.A.U. Esta es, claramente, una pr\u00e1ctica fraudulenta e ilegal.<\/p>\n

Del mismo modo, en otros contratos se llega al mismo camino por otros medios. Esto ocurre en las viviendas que tienen garajes o trasteros, aplicando una subida extra a estos anejos<\/strong>, cuando se ceden gratuitamente durante un per\u00edodo de tiempo y, cuando interesa recuperar las viviendas, se fija un precio por ellos, con el fin de hacer m\u00e1s gravoso el alquiler<\/a> y no interese a los inquilinos permanecer en las viviendas.<\/p>\n

Exigir a los inquilinos el pago anticipado de las rentas por anualidades, semestres o trimestres a partir de una determinada fecha con el fin de hacer m\u00e1s gravoso el alquiler<\/h2>\n

Es usual ver en contratos cl\u00e1usulas en las que, durante los primeros a\u00f1os del arrendamiento, se pacta que el pago se la renta se haga por anticipado de forma mensual<\/strong> y, a partir de una determinada anualidad, pase a ser por anticipado<\/strong>, pero de forma trimestral, semestral o anual, con el fin de hacer m\u00e1s gravoso el pago de la renta y que los inquilinos opten por acortar la duraci\u00f3n de los contratos. Esta pr\u00e1ctica ser\u00eda ilegal y los inquilinos, no estar\u00edan obligados a pagar las rentas por anticipado, salvo que sea de forma mensual. El art\u00edculo 17 de la LAU lo proh\u00edbe, cuando dice que, en ning\u00fan caso podr\u00e1 el arrendador exigir al inquilino el pago anticipado de m\u00e1s de una mensualidad de renta.<\/p>\n

Aumentar la superficie de las viviendas<\/h2>\n

La LAU, en su art\u00edculo cuarto, contempla la posibilidad de que las viviendas que tienen m\u00e1s de 300 m2, o su renta es superior a 5,5 veces el salario m\u00ednimo interprofesional, sean consideradas suntuarias y, por ello, exentas de las pr\u00f3rrogas<\/strong> a la que tienen derecho los inquilinos.<\/p>\n

Por ello, una f\u00f3rmula utilizada es ampliar la superficie construida de las viviendas para llegar a estos valores.<\/strong> L\u00f3gicamente siempre que se pueda hacer suele ocurrir en el caso de los chalets u \u00e1ticos cuando se acondicionan como vivienda los garajes o las terrazas.<\/p>\n

Es una pr\u00e1ctica legal siempre que se alcancen los criterios de tama\u00f1o y renta que exige la ley. Ser\u00eda ilegal si la vivienda que se arrienda no alcanza las cuotas de superficie o renta exigidas por le ley, por lo que en algunos casos, cuando se dude, ser\u00e1 necesaria la medici\u00f3n de las viviendas arrendadas. Tambi\u00e9n ser\u00eda necesario comprobar que ese mayor acondicionamiento fuera habitable.<\/p>\n

El usufructo como una figura poco apropiada para arrendar las viviendas<\/h2>\n

Tambi\u00e9n la LAU permite que el arrendador de las viviendas, adem\u00e1s del propietario, sea tambi\u00e9n el usufructuario.<\/strong> En el art\u00edculo 13.2 de la L.A.U. dice que los arrendamientos otorgados por usufructuarios se extinguir\u00e1n al t\u00e9rmino del derecho del arrendador. Este art\u00edculo parece estar pensado para usufructos vitalicios, que es cuando, al fallecimiento del usufructuario, se extingue su derecho de usufructo y, por tanto, tambi\u00e9n el derecho arrendaticio.<\/p>\n

La Ley no descarta su aplicaci\u00f3n a los usufructos temporales, y es por esta v\u00eda por donde se podr\u00eda vulnerar la duraci\u00f3n de los arrendamientos, siempre que se hiciera de forma generalizada por un mismo arrendador con el fin de acortar la duraci\u00f3n de estos. Ser\u00eda el caso concreto de arrendamientos de vivienda, con un plazo de duraci\u00f3n menor a los 5 o 7 a\u00f1os, mediante la figura del usufructo temporal, donde, acabado el usufructo por cumplirse su plazo, todos los arrendamientos concertados por el usufructuario finalizar\u00edan.<\/strong> De esta forma se estar\u00eda burlando el art\u00edculo noveno de la LAU, al estar recortando a los inquilinos la duraci\u00f3n de sus arrendamientos, si la extinci\u00f3n del usufructo fuere anterior a los plazos m\u00ednimos se\u00f1alados.<\/p>\n

El caso concreto lo hemos visto hace unas semanas, con el plan REVIVA del Ayuntamiento de Madrid, que ha acudido a esta figura del usufructo para captar viviendas de particulares para luego arrendarlas por el tiempo de duraci\u00f3n de los usufructos temporales, perjudicando a los inquilinos.<\/p>\n

Utilizar la figura de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n para modular al gusto de los arrendadores la duraci\u00f3n de los arrendamientos<\/h2>\n

Aunque esta es una pr\u00e1ctica que puede modular la duraci\u00f3n de los arrendamientos a gusto del arrendador, hay que decir que es una pr\u00e1ctica perfectamente legal establecida en el art\u00edculo 1566<\/strong> del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Sucede cuando termina un arrendamiento, al haberse agotado todas sus pr\u00f3rrogas, y el inquilino permanece quince d\u00edas arrendado con la aquiescencia del arrendador<\/strong>, sin haber mostrado ninguna oposici\u00f3n a la continuidad del inquilino. En este supuesto el arrendamiento se renueva de forma t\u00e1cita (es un nuevo arrendamiento) por per\u00edodos que coinciden, en funci\u00f3n de c\u00f3mo se haya fijado el pago de la renta en el contrato, lo usual, suele ser que se fije de forma anual, por lo que los arrendadores podr\u00edan renovar los arrendamientos de forma anual hasta que a ellos les interesare rescindirlos.<\/p>\n

Repercutir a los inquilinos gastos o impuestos a partir del transcurso de un determinado n\u00famero de a\u00f1os<\/h2>\n

Tambi\u00e9n es frecuente ver contratos en los que se acuerda, por ejemplo, que, a partir del tercer a\u00f1o de arrendamiento, el inquilino asuma el IBI o los gastos de Comunidad.<\/strong> El fin que tiene este pacto es que a los inquilinos se les haga m\u00e1s gravoso el arrendamiento en un determinado momento y voluntariamente se vayan.<\/p>\n

Esta es una pr\u00e1ctica ilegal que los inquilinos se pueden negar a cumplir, sin que afecte al arrendamiento.<\/p>\n

Hacer depender las pr\u00f3rrogas de los contratos de que los inquilinos hayan cumplido sus obligaciones econ\u00f3micas<\/h2>\n

Es relativamente frecuente encontrarnos en los contratos cl\u00e1usulas del tipo: \u201c\u2026siempre que el arrendatario estuviere al corriente en el pago de las rentas, el plazo inicial se prorrogar\u00e1 anualmente de forma autom\u00e1tica hasta un m\u00e1ximo de cinco a\u00f1os o de siete a\u00f1os en el caso de arrendadores personas jur\u00eddicas\u201d.<\/p>\n

Esta es una pr\u00e1ctica ilegal que no afecta a la duraci\u00f3n de los arrendamientos<\/strong>, porque el Legislador, en caso de incumplimiento contractual de los inquilinos, ha previsto otros mecanismos de reclamaci\u00f3n que no afectan a la duraci\u00f3n de los arrendamientos.<\/p>\n

Mediante pactos coet\u00e1neos a la firma de los arrendamientos, obligando a los inquilinos a renunciar a su derecho a pr\u00f3rroga o bien a trav\u00e9s de pactos posteriores a la firma de los contratos acordados despu\u00e9s de la contrataci\u00f3n<\/h2>\n

Un pacto establecido en un contrato de arrendamiento por el cual el inquilino renunciase a su derecho de pr\u00f3rroga obligatoria ser\u00eda nulo de pleno derecho<\/strong> por vulnerar el art\u00edculo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque, en el momento de la firma, el derecho a pr\u00f3rroga de los inquilinos todav\u00eda no se habr\u00eda incorporado en su patrimonio<\/strong> y, por tanto, no ser\u00eda valida dicha renuncia.<\/p>\n

Ahora bien, un pacto de renuncia posterior a la firma del contrato s\u00ed podr\u00eda considerarse v\u00e1lido, por lo que en estos casos para ver si ser\u00eda legal dicho pacto habr\u00eda que estar a la intenci\u00f3n de las partes, con el fin de comprobar si dicho pacto para recortar la duraci\u00f3n del arrendamiento fue impuesto (en este caso ser\u00eda nulo) o no lo fue y naci\u00f3 de la autonom\u00eda de la voluntad de las partes (en este caso podr\u00eda ser un pacto v\u00e1lido).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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