{"id":53577,"date":"2020-11-04T11:40:53","date_gmt":"2020-11-04T10:40:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=53577"},"modified":"2020-11-27T12:59:54","modified_gmt":"2020-11-27T11:59:54","slug":"contrato-alquiler-practicas-frecuentes-incumplimiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/alquiler\/contrato-alquiler-practicas-frecuentes-incumplimiento\/","title":{"rendered":"Contrato de alquiler: pr\u00e1cticas frecuentes en el incumplimiento"},"content":{"rendered":"

En momentos de incertidumbre y crisis econ\u00f3mica, es cuando m\u00e1s surge la picaresca, con el claro objetivo de saltarse las normas y las leyes, buscando el inter\u00e9s propio. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ha notado un incremento considerable de inquilinos y propietarios, que en estas circunstancias excepcionales generadas por la COVID-19, intentan buscar atajos para saltarse o incumplir directamente la ley que regula los alquileres<\/strong>, la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a> (LAU).<\/p>\n

Pr\u00e1cticas frecuentes para incumplir la LAU en el caso de los inquilinos<\/h2>\n

1. Morosidad: impago de rentas.<\/strong> Lamentablemente este es el principal incumplimiento contractual, el impago de la renta. Y las causas son bien distintas:<\/strong><\/p>\n

    \n
  • Por un lado las protagonizadas por aquellos morosos profesionales<\/strong> que de forma intencionada no pagan el alquiler o se creen con el derecho de no pagar la renta, y se aprovechan principalmente de los propietarios particulares o empresas del sector con poca o nula experiencia.<\/li>\n
  • Y por otro lado, inquilinos con voluntad de pago<\/strong>, pero que no pueden hacer frente al pago de la renta, por ejemplo, porque se han quedado sin empleo. En este \u00faltimo caso de morosidad sobrevenida, normalmente el propietario particular no tiene la capacidad financiera necesaria para dar una soluci\u00f3n profesional a esta situaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

    Desde el inicio de la pandemia la morosidad ha ido en aumento entre los propietarios particulares, sin la experiencia en la selecci\u00f3n y la gesti\u00f3n de alquileres.<\/p>\n

    2. Deterioro de las viviendas: destrozos y mantenimiento de la vivienda.<\/strong> Adem\u00e1s de los impagos, el segundo incumplimiento contractual m\u00e1s frecuente es cuando se producen importantes destrozos en las viviendas o un deficiente mantenimiento de las mismas. En estos casos, el propietario recibe la vivienda en mal estado, peor o mucho peor que cuando la puso en alquiler, una situaci\u00f3n que no hay que confundir con los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural de la vivienda. <\/strong><\/p>\n

    3. Utilizar el mes de fianza como mes de alquiler.<\/strong> El art\u00edculo 36 de la LAU regula todo aquello que tiene que ver con la fianza, pero en ning\u00fan caso autoriza al inquilino a sustituirla por un mes de alquiler. Este es un uso ilegal y muy extendido entre muchos inquilinos que, ante el temor de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituyen el pago del \u00faltimo mes por el importe de la fianza. En concreto, sobre la devoluci\u00f3n de la fianza, la LAU expone en el art\u00edculo 36.4, que dicho saldo ser\u00e1 restituido al inquilino al fin del arriendo. El saldo de la fianza en met\u00e1lico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengar\u00e1 el inter\u00e9s legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restituci\u00f3n.<\/p>\n

    4. El inquilino se marcha antes de que finalice el contrato.<\/strong> Es un comportamiento muy extendido entre los arrendatarios, que lo consideran un derecho a marcharse cuando quieran de la vivienda, y que por lo tanto no est\u00e1n sujetos a ninguna penalizaci\u00f3n, y si esto sucede y le aplican una penalizaci\u00f3n econ\u00f3mica, la consideran totalmente injusta. Este supuesto solo es verdad si en el contrato de arrendamiento no figura de forma expl\u00edcita la penalizaci\u00f3n cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato.<\/p>\n

    En cambio, si esta penalizaci\u00f3n figura en el contrato<\/strong>, y el inquilino abandona la vivienda a los 6 meses, comunic\u00e1ndolo al propietario con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n, tendr\u00e1 una penalizaci\u00f3n m\u00e1xima equivalente a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o del contrato que restase por cumplir, y para los per\u00edodos de tiempo inferiores al a\u00f1o, la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n. Si no se comunicara el preaviso con 30 d\u00edas, se le podr\u00eda reclamar tambi\u00e9n la penalizaci\u00f3n del preaviso.<\/p>\n

    Y, por \u00faltimo, si el inquilino se fuera antes del sexto mes<\/strong>, se le podr\u00eda reclamar tambi\u00e9n los meses de renta que transcurriesen hasta el cumplimento del sexto mes.<\/p>\n

    5. Incluir a otra persona en la vivienda.<\/strong> Es una pr\u00e1ctica extendida en muchos arrendamientos de vivienda cuando los inquilinos incluyen a una o varias personas, mayores de edad, para residir de forma habitual en la vivienda, sin comunicarlo al arrendador y por tanto sin la inclusi\u00f3n, obligatoria, en el contrato de alquiler. Esta pr\u00e1ctica puede generar muchos problemas para el arrendador, puesto que la persona, mayor de edad, que reside ahora en la vivienda y que no figura en el contrato de alquiler, est\u00e1 exenta de todas las obligaciones contractuales, desde el pago del alquiler, la duraci\u00f3n del contrato, reparaciones, etc.<\/p>\n

    En relaci\u00f3n a esta anomal\u00eda, se pueden producir dos situaciones muy perjudiciales para el propietario:<\/p>\n

      \n
    • Que una parte de los inquilinos se marchen de la vivienda, precisamente los que s\u00ed figuraban en el contrato de alquiler, qued\u00e1ndose en la vivienda los inquilinos que no figuran en el contrat<\/strong>o y por lo tanto exentos de toda responsabilidad.<\/li>\n
    • Que los inquilinos que se marchan sean los m\u00e1s solventes y los que se quedan no tengan la solvencia necesaria<\/strong> para seguir garantizando el pago de la renta.<\/li>\n<\/ul>\n

      Pr\u00e1cticas frecuentes en el caso de los propietarios para incumplir la LAU<\/h2>\n

      1. Solicitar m\u00e1s de dos meses de garant\u00edas adicionales.<\/strong> Tambi\u00e9n es com\u00fan que los propietarios, ante el miedo a los impagos, quieran asegurar todo lo posible el arrendamiento de sus viviendas, y exijan a los inquilinos m\u00e1s de dos meses de garant\u00edas adicionales. Esta pr\u00e1ctica es contraria a la \u00faltima reforma de la LAU, a trav\u00e9s del RD 7\/2019, de 1 de marzo, que limita las garant\u00edas adicionales a un m\u00e1ximo de dos mensualidades. En cambio, y como ya informamos, si podr\u00e1n los arrendadores saltarse esta norma y exigir m\u00e1s de dos meses de renta como garant\u00edas adicionales, si el alquiler es de larga duraci\u00f3n, es decir, de m\u00e1s de 5 a\u00f1os o m\u00e1s de 7 en el caso de arrendadores personas jur\u00eddicas.<\/p>\n

      2. Impedir la pr\u00f3rroga hasta 5 a\u00f1os.<\/strong> Seg\u00fan la \u00faltima reforma de la LAU, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 a\u00f1os. Algunos propietarios utilizan ciertas argucias para recuperar la vivienda, antes de los 5 a\u00f1os, alegando falsas causas de necesidad, tanto para ellos o para familiares cercanos.<\/p>\n

      3. Utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler tur\u00edstico.<\/strong> Propietarios, con viviendas que estaban destinadas al alquiler de temporada, con el objetivo de no estar obligados a cumplir hasta los 5 a\u00f1os que tienen derecho los inquilinos de permanecer en la vivienda, realizan contratos de alquiler, normalmente de un plazo inferior al a\u00f1o de duraci\u00f3n, para recuperar la vivienda posteriormente y dejar al inquilino desprovisto de su derecho de pr\u00f3rroga hasta los 5 a\u00f1os. Estos contratos si los inquilinos acreditan que la finalidad de los arrendamientos era para residir habitualmente y de forma permanente, pasan a ser autom\u00e1ticamente contratos de alquiler de vivienda, regulados por la LAU, y no alquiler tur\u00edstico.<\/p>\n

      4. Abusos en el alquiler de viviendas protegidas.<\/strong> Tambi\u00e9n los propietarios arrendadores cometen muchos abusos en el alquiler de vivienda protegidas (VPO, VPP, VPT, etc..) sobre todo cuando se reservan para ellos, para incluir sus pertenencias, los trasteros de las viviendas que son anejos inseparables y que deben cederse obligatoriamente a los inquilinos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      En momentos de incertidumbre y crisis econ\u00f3mica, es cuando m\u00e1s surge la picaresca, con el claro objetivo de saltarse las normas y las leyes, buscando el inter\u00e9s propio. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ha notado un incremento considerable de inquilinos y propietarios, que en estas circunstancias excepcionales generadas por la COVID-19, intentan buscar atajos…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":53587,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"yes","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[2],"tags":[3227,1859,1067,1153,1068,168],"class_list":["post-53577","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alquiler","tag-agencia-negociadora-del-alquiler","tag-alquiler","tag-contrato-de-alquiler","tag-lau","tag-ley-de-arrendamientos-urbanos","tag-ley-del-alquiler"],"modified_by":"Agustina Battioli","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/53577","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=53577"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/53577\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media\/53587"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=53577"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=53577"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=53577"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}