{"id":52680,"date":"2020-10-13T10:30:06","date_gmt":"2020-10-13T08:30:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=52680"},"modified":"2021-09-14T17:43:17","modified_gmt":"2021-09-14T15:43:17","slug":"novacion-hipotecaria-y-subrogacion-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/novacion-hipotecaria-y-subrogacion-hipotecaria\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 es la novaci\u00f3n hipotecaria, diferencias con subrogaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"<p>En un producto con tanta importancia como es una <strong><a href=\"https:\/\/hipotecas.fotocasa.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">hipoteca<\/a> <\/strong>y con un plazo de vida tan alto, lo normal es que en muchos casos hagamos cambios. Ya sean <strong><a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/amortizar-tu-hipoteca-que-debes-saber\/\">amortizaciones parciales o totales<\/a><\/strong>, aumento de la cantidad solicitada o mejora de las condiciones, la normativa de los \u00faltimos a\u00f1os ha tendido a que el consumidor tenga una mayor facilidad si quiere mejorar o hacer otro uso de su pr\u00e9stamo hipotecario a trav\u00e9s de dos instrumentos: la <strong>novaci\u00f3n y la subrogaci\u00f3n.\u00a0<\/strong><\/p>\n<h2><strong>\u00bfQu\u00e9 es la novaci\u00f3n en una hipoteca?<\/strong><\/h2>\n<p>Una\u00a0<strong>novaci\u00f3n en una hipoteca es un cambio<\/strong>\u00a0que se realiza sobre el contrato del pr\u00e9stamo despu\u00e9s de su contrataci\u00f3n tras acuerdo entre las dos partes. Estos cambios se concentran fundamentalmente en un incremento en el importe del\u00a0<a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/compraventa\/es-posible-con-prestamo-personal-comprar-casa\/\"><strong>pr\u00e9stamo<\/strong><\/a>\u00a0para conseguir liquidez, modificar el plazo y los tipos de inter\u00e9s.<\/p>\n<p>Seg\u00fan los datos del <a href=\"https:\/\/www.ine.es\/jaxiT3\/Datos.htm?t=3206#!tabs-grafico\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">INE<\/a>, en 2019 se registraron 50.212 cambios en hipoteca atribuibles a novaciones hipotecarias y la tendencia fue ascendente en verano de 2020.<\/p>\n<h2><strong>\u00bfPor qu\u00e9 me conviene una novaci\u00f3n de mi hipoteca?<\/strong><\/h2>\n<p>Es importante analizar si las condiciones de la hipoteca se han quedado desfasadas y son mejorables, o si las <strong>circunstancias personales<\/strong> hacen aconsejable un cambio, ya sea para conseguir tambi\u00e9n disminuir su coste u otras razones como mejorar la liquidez.<\/p>\n<p>Estas circunstancias son las que determinan muchas veces entre\u00a0<strong>escoger entre novaci\u00f3n y subrogaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<h2><strong>Casos en los que se lleva a cabo una novaci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/h2>\n<p>Comentamos que se hab\u00edan llevado a cabo un gran n\u00famero de <span style=\"font-weight: 400;\">modificaciones de hipoteca <\/span>este a\u00f1o, \u00bfA qu\u00e9 se pueden deber estos cambios en las condiciones de la hipoteca?<\/p>\n<h3>Cambio de titular<\/h3>\n<p>Un motivo muy com\u00fan es el divorcio, una situaci\u00f3n en la cual la pareja se separa y una parte permanece como titular de la casa. La novaci\u00f3n en este caso no es para obtener mejores condiciones, sino para reducir el riesgo para la parte que cede la vivienda. De este modo, se dar\u00e1 de baja tanto de titular de la vivienda como de titular de la hipoteca, aunque es posible que el banco exija <strong>nuevas garant\u00edas<\/strong> al reducirse el n\u00famero de titulares y aumentar el riesgo de impago.<\/p>\n<h3>Cambio de inter\u00e9s<\/h3>\n<p>Las hipotecas suelen prolongarse mucho en el tiempo, por lo que la <strong>evoluci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s<\/strong> puede plantearte un dilema. Puede darse el caso de que el <strong>Euribor<\/strong> sea bajo y su tendencia negativa, con lo cual un cambio de hipoteca fija a variable puede ser conveniente.<\/p>\n<h3>Modificaci\u00f3n de los plazos<\/h3>\n<p>Al ampliar el plazo de devoluci\u00f3n se reducen las cuotas, por lo que dada una situaci\u00f3n econ\u00f3mica adversa puede ser ventajoso negociar bien un cambio de plazos o bien un periodo de carencia hipotecaria.<\/p>\n<h3>Ampliar el capital<\/h3>\n<p>Puedes modificar el importe pendiente, siempre dentro de unos l\u00edmites impuestos por el banco.<\/p>\n<h2><strong>\u00bfCu\u00e1nto cuesta modificar una hipoteca por novaci\u00f3n?\u00a0<\/strong><\/h2>\n<p>Su coste depender\u00e1 del tipo de modificaci\u00f3n, de que cambiemos una o m\u00e1s cl\u00e1usulas del contrato. Por ejemplo, si es de tipo de inter\u00e9s, al hacerse sobre <strong>documento privado<\/strong> no requiere el pago de ning\u00fan tributo. Por el contrario, en otras modificaciones si es necesario recurrir a la <strong>escritura p\u00fablica<\/strong> y a su inscripci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n<p>Podemos diferenciar los siguientes costes ligados a la novaci\u00f3n:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Comisi\u00f3n de novaci\u00f3n: <\/strong>el gasto principal que variar\u00e1 seg\u00fan estemos cambiando el tipo de inter\u00e9s (por ejemplo, de variable a fijo ser\u00e1 inferior a 0,15%) o ampliando el plazo (nunca m\u00e1s del 0,1%). En todo caso podemos calcularlo como una comisi\u00f3n de <strong>m\u00ednimo 0,1% y m\u00e1ximo 1%<\/strong> sobre el capital pendiente de pagar.<\/li>\n<li><strong>Gastos de notar\u00eda<\/strong>: el cliente asumir\u00e1 la mitad de este gasto, que suele estar comprendido entre el <strong>0,2% y el 0,5%<\/strong> del capital pendiente.<\/li>\n<li><strong>Coste del registro<\/strong>: dependiendo del valor de la propiedad, deber\u00eda ser inferior al coste de notar\u00eda.<\/li>\n<li><strong>Gestor\u00eda:<\/strong> dependiendo de la empresa que se contrate y sus honorarios, el coste rondar\u00e1 los 300\u20ac pudiendo ser mayor o menor.<\/li>\n<li><strong>Tasaci\u00f3n:<\/strong> si fuera necesaria. En el caso de contar con una tasaci\u00f3n reciente, de los \u00faltimos 6 meses, no necesitamos llevar a cabo otra. Tambi\u00e9n podemos esperar un coste de entre 200 y 400 euros.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>\u00bfQui\u00e9n paga los gastos de novaci\u00f3n de hipoteca?<\/strong><\/h3>\n<p>El proceso de dejar por escrito y registrar el cambio en el contrato tiene <strong>un gasto que debe asumir el cliente<\/strong>. Si el objetivo de la novaci\u00f3n era el de abaratar la hipoteca, deber\u00edamos analizar si nos sale a cuenta modificarla y asumir los costes pertinentes.<\/p>\n<p>El cliente sol\u00eda asumir el impuesto de actos jur\u00eddicos documentados, que var\u00eda seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma y se sit\u00faa entre el 0,5 % y el 1,5 %, pero actualmente lo asume el banco.<\/p>\n<h2><strong>\u00bfEn qu\u00e9 se diferencia la novaci\u00f3n de <\/strong><strong>la subrogaci\u00f3n de hipoteca?<\/strong><\/h2>\n<p>A diferencia de la novaci\u00f3n &#8211; todo cambio realizado en el pr\u00e9stamo hipotecario tras su contrataci\u00f3n &#8211; la<strong>\u00a0subrogaci\u00f3n consiste en el cambio de entidad financiera<\/strong>. Para ello, hay que seguir una serie de pasos.<\/p>\n<ul>\n<li>En primer lugar, la nueva entidad hace una <strong>oferta vinculante<\/strong> detallando las condiciones que ofrece. Tras esta oferta, la entidad original tendr\u00e1 un plazo de quince d\u00edas naturales para ofrecer al cliente una modificaci\u00f3n de las condiciones del pr\u00e9stamo, que al menos iguale la oferta del nuevo banco. Si el titular aceptara la <strong>contraoferta<\/strong>, entonces se realizar\u00eda <strong>una novaci\u00f3n y no una subrogaci\u00f3n<\/strong>: se modificar\u00edan y mejorar\u00edan las condiciones con el propio banco.<\/li>\n<li>Si no es as\u00ed, <strong>la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca<\/strong> mediante escritura y transfiere a la entidad subrogada (la antigua) el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no pagadas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El banco no est\u00e1 en ning\u00fan caso obligado a realizar una novaci\u00f3n hipotecaria, lo cual justifica la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n<h2><strong>\u00bfEs mejor una novaci\u00f3n de la hipoteca o una subrogaci\u00f3n hipotecaria?<\/strong><\/h2>\n<p>Aunque existe una diferencia de costes (<strong>la novaci\u00f3n es m\u00e1s barata<\/strong>), tambi\u00e9n existe diferencia en el objetivo final. La\u00a0<strong>novaci\u00f3n es generalmente mucho m\u00e1s restrictiva.<\/strong>\u00a0Puede servir para prop\u00f3sitos como eliminar alguna comisi\u00f3n, ampliar el importe de la hipoteca o peque\u00f1os cambios en el inter\u00e9s. Para conseguirla, muchas veces se obliga a que el cliente haga alguna <strong>cesi\u00f3n al banco<\/strong>.<\/p>\n<p>Por el contrario,<strong>\u00a0la subrogaci\u00f3n<\/strong>, al suponer un cambio de entidad -y existir un mayor inter\u00e9s por esta de captar a un cliente- si\u00a0<strong>suele permitir mejoras y cambios m\u00e1s importantes.<\/strong><\/p>\n<p>En todo caso, lo importante para el hipotecado es buscar la mejor opci\u00f3n para conseguir sus objetivos, teniendo en cuenta sus beneficios, pero tambi\u00e9n sus posibles costes.<\/p>\n<h2><strong>Conseguir mejores condiciones en tu hipoteca<\/strong><\/h2>\n<p>La conclusi\u00f3n es que el\u00a0<strong>principal objetivo de un cambio en la hipoteca original es mejorar las condiciones<\/strong>, es decir, su tipo de inter\u00e9s. Es muy com\u00fan que un cambio en las circunstancias de mercado lleve a que el inter\u00e9s -ya sea fijo o variable- por el que contratamos la hipoteca sea mucho peor que el de las condiciones que podemos encontrar actualmente. Ya nos decidamos por otra entidad bancaria o por negociar con la nuestra, el objetivo es salir beneficiados.<\/p>\n<p>Esto sucede tanto en las hipotecas fijas, como en las variables, en este \u00faltimo caso porque el diferencial sea mucho m\u00e1s elevado que el actual. Pero <strong>no solo debemos fijarnos en el inter\u00e9s<\/strong> de la hipoteca cuando queremos\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/es\/comprar\/viviendas\/espana\/todas-las-zonas\/l\">comprar una casa<\/a><\/strong>, tambi\u00e9n las condiciones. Puede que para conseguir el mismo diferencial hace cinco a\u00f1os se hubiera aceptado una vinculaci\u00f3n de productos que ahora con el cambio de hipoteca se pueda modificar por novaci\u00f3n.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En un producto con tanta importancia como es una hipoteca y con un plazo de vida tan alto, lo normal es que en muchos casos hagamos cambios. 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