{"id":49381,"date":"2020-06-11T12:05:18","date_gmt":"2020-06-11T10:05:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=49381"},"modified":"2020-11-27T13:05:42","modified_gmt":"2020-11-27T12:05:42","slug":"ahorrar-dinero-subrogacion-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/ahorrar-dinero-subrogacion-hipoteca\/","title":{"rendered":"Preguntas y respuestas sobre la subrogaci\u00f3n hipotecaria"},"content":{"rendered":"

El mercado hipotecario espa\u00f1ol ha encontrado una oportunidad durante la crisis del coronavirus. Hasta hace solo unas semanas, hablar de subrogaci\u00f3n o de cambio de hipoteca<\/a> <\/strong>de un banco a otro era un tema casi desconocido entre los ciudadanos, sin embargo, durante el mes de mayo las b\u00fasquedas relacionadas con la subrogaci\u00f3n hipotecaria se han incrementado un 28%<\/strong> en comparaci\u00f3n con mayo de 2019.<\/p>\n

La Ley de Cr\u00e9dito Inmobiliario de junio de 2019 junto con la informaci\u00f3n publicada por los medios de comunicaci\u00f3n, sumado a que algunos bancos han empezado a posicionarse en este mercado, est\u00e1 disparando las solicitudes por parte de los hipotecados. \u201cEste producto no es nuevo, pero en Espa\u00f1a no terminaba de funcionar por desconocimiento y por un tema cultural.<\/strong> Normalmente cuando un ciudadano consigue una hipoteca no suele preocuparse por mejorar sus condiciones a no ser que su situaci\u00f3n econ\u00f3mica haya empeorado y en este caso intenta que su entidad le mejore las condiciones\u201d, se\u00f1ala el director de Hipotecas de iAhorro<\/a>, Simone Colombelli.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1ndo me podr\u00eda interesar subrogar mi hipoteca?<\/h2>\n

Mejorar las condiciones de la hipoteca<\/strong>, esta es la principal finalidad de la subrogaci\u00f3n. Por lo que, si partimos de esta m\u00e1xima, \u201csiempre es buen momento para buscar esa mejora, m\u00e1xime cuando el eur\u00edbor comienza a subir, y en muchos pr\u00e9stamos firmados a partir de la anterior crisis econ\u00f3mica lo que se hizo por parte de los bancos fue imponer un diferencial bastante elevado para \u201ccompensar\u201d un eur\u00edbor incluso en valores negativos. Esto provoca que, por ejemplo, si se ha pactado ese \u00edndice m\u00e1s un diferencial del 2%, actualmente con un eur\u00edbor al \u00a0-0,081, el hipotecado pagar\u00e1 un inter\u00e9s de. 1,91%…y subiendo\u201d, destaca Almudena Vel\u00e1zquez, co-directora legal de Reclamador.es<\/p>\n

Ahorrar en las cuotas de la hipoteca no es la \u00fanica opci\u00f3n que ofrece la subrogaci\u00f3n. \u201cTambi\u00e9n es un buen momento para deshacerse de los productos vinculados<\/strong> o simplemente cambiar de banco porque no trabajamos bien con el actual<\/strong>\u201d, apunta Simone Colombelli.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto dinero me puedo ahorrar con la subrogaci\u00f3n de mi hipoteca?<\/h2>\n

El ahorro econ\u00f3mico en la subrogaci\u00f3n depende de muchos factores.<\/strong> El primer factor es el tipo de inter\u00e9s<\/strong>, durante el a\u00f1o 2011 y 2012 la media de los tipos de inter\u00e9s rondaba el 4% una cifra que ahora es muy f\u00e1cil de mejorar. Ahora el tipo de inter\u00e9s medio, seg\u00fan los \u00faltimos datos del INE correspondientes al mes de mazo de 2020, est\u00e1 en el 2,59% aunque negociando con los bancos se puede conseguir un tipo m\u00e1s bajo.<\/p>\n

Pongamos un ejemplo de un cambio de hipoteca<\/a> <\/strong>fija a otra fija, pero con un diferencial menor. En el caso de un hipotecado que firm\u00f3 un pr\u00e9stamo de 300.000 euros en 2010 a 30 a\u00f1os a un tipo del 4%, si ahora, 10 a\u00f1os despu\u00e9s subroga su hipoteca a un tipo de inter\u00e9s del 2% el ahorro ser\u00e1 notable en intereses. \u00a0En este caso, si hubiera mantenido su hipoteca los 30 a\u00f1os al 4% al final de la vida del pr\u00e9stamo hubiera pagado 215.608 euros en intereses. Mientras que, si a los 10 a\u00f1os hace el cambio con esta mejora, el pago total de intereses asciende a 170.782 euros, lo que supone un ahorro de 44.826 euros. El pago de las cuotas tambi\u00e9n disminuye considerablemente, pasando de ser 1.432 euros al mes a 1.236 euros.<\/p>\n

\"Gastos<\/p>\n

Me desgravo la hipoteca en la renta, \u00bfsi la subrogo pierdo esta bonificaci\u00f3n?<\/h2>\n

Un ciudadano que ya tenga el derecho de deducci\u00f3n por vivienda habitual porque compr\u00f3 su vivienda antes de 2013, no va a perder ese derecho por el hecho de subrogar el pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong> con otra entidad bancaria, o bien, cancelarlo y constituir uno nuevo, siempre que, el nuevo pr\u00e9stamo tenga como finalidad financiar la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual.<\/p>\n

\u201cEsta es una de las dudas que surgen entre muchos hipotecados, algunos creen que pueden perder esta bonificaci\u00f3n, pero no es as\u00ed. Adem\u00e1s, dependiendo del a\u00f1o en que se firm\u00f3 este pr\u00e9stamo podemos encontrarnos con clientes con tipos de inter\u00e9s cercanos o superiores al 5%. Este dato es elevad\u00edsimo en el panorama actual por lo que ser\u00eda muy f\u00e1cil mejorarlo\u201d, apunta Simone Colombelli.<\/p>\n

\u00bfEs un buen momento para subrogar mi hipoteca variable a una fija?<\/h2>\n

El alza del eur\u00edbor en los \u00faltimos meses junto con las ofertas en los tipos fijos hace que este sea un buen momento para cambar de hipoteca variable a fija<\/strong>. \u201cEstamos en un contexto fant\u00e1stico para plantearse el cambio de hipoteca. En el caso del eur\u00edbor el indicador sigue en negativo, pero ya observamos un peque\u00f1o cambio de tendencia que puede empujar a los usuarios m\u00e1s conservadores a buscar la estabilidad con un tipo fijo\u201d, explica el director de Hipotecas de iAhorro.<\/p>\n

Por su parte, la co-directora legal de Reclamador.es afirma que adem\u00e1s de pensar qu\u00e9 tipo de hipoteca se quiere contratar, esto es, fija, mixta o variable, \u201ces fundamental que los hipotecados estudien si la oferta de subrogaci\u00f3n lleva asignada las conocidas como vinculaciones, habitualmente, seguro de vida, seguro de hogar, etc\u00e9tera<\/strong>. \u00a0Aunque las vinculaciones est\u00e1n prohibidas se pueden ofrecer productos combinados por lo que es muy importante hacer cuentas y no vernos seducidos por un menor tipo de inter\u00e9s en el pr\u00e9stamo y al final acabemos pagando m\u00e1s en el conjunto de la operaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto se tarda en subrogar una hipoteca?<\/h2>\n

El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 d\u00edas<\/strong>. Cuando un hipotecado desea cambiar su hipoteca de banco lo normal es que consulte con varias entidades hasta encontrar la oferta deseada. Una vez que elige el banco al que se quiere cambiar, el proceso se inicia con una oferta vinculante del nuevo banco. El titular o titulares de la hipoteca tendr\u00e1n 10 d\u00edas para estudiar si aceptar o no.<\/p>\n

Si aceptan la oferta, el nuevo banco lo notifica al antiguo y \u00e9ste le debe entregar toda la documentaci\u00f3n de forma obligatoria. Adem\u00e1s, el banco antiguo tiene 15 d\u00edas para realizar una contraoferta<\/strong> y mejorar las condiciones a su cliente. Si el titular acepta esta contraoferta, se llevar\u00e1 a cabo una novaci\u00f3n por la cual se modifican y se mejoran las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. Si no acepta la contraoferta, o en un plazo de 15 d\u00edas el banco antiguo no hace una contraoferta, se procede a la subrogaci\u00f3n<\/a>.<\/p>\n

\"Cambiar<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es mejor, cancelar la hipoteca o subrogarla?<\/h2>\n

A la hora de mejorar la hipoteca, se puede ver de dos maneras. Una forma es mediante la subrogaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, que es cambiarlo de una entidad a otra, y la segunda es con una cancelaci\u00f3n de la hipoteca y la apertura de una nueva en otra entidad. Ambas opciones cuentan con su ventajas y desventajas.<\/p>\n

\u201cEn cuanto a los costes de cada operaci\u00f3n, en t\u00e9rminos generales la cancelaci\u00f3n es m\u00e1s cara que la subrogaci\u00f3n<\/strong> pues sus comisiones son m\u00e1s altas. Hay que tener en cuenta que la reducci\u00f3n de estas comisiones para las cancelaciones s\u00f3lo es aplicable a los pr\u00e9stamos formalizados tras su vigencia, por lo que hay que distinguir las comisiones de una u otra operaci\u00f3n<\/strong> seg\u00fan la fecha de firma del pr\u00e9stamo\u201d, destaca Almudena Vel\u00e1zquez.<\/p>\n

En cuanto a las ventajas de la cancelaci\u00f3n, Simone Colombelli destaca que permite hacer m\u00e1s cambios en el pr\u00e9stamo que en la subrogaci\u00f3n: \u201cEn la subrogaci\u00f3n es complicado hacer m\u00e1s cambios m\u00e1s all\u00e1 de mejorar el tipo de inter\u00e9s. Por eso, en el caso de que un ciudadano quiera ampliar el plazo de su hipoteca podr\u00e1 negociar mejores condiciones sobre este punto con una cancelaci\u00f3n. Elegir entre una opci\u00f3n u otra depender\u00e1 del objetivo que quiera conseguir cada hipotecado\u201d.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto me puede costar la subrogaci\u00f3n de la hipoteca?<\/h2>\n

Como nos cambiamos de banco tendremos que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el nuevo acreedor (la entidad bancaria) y las nuevas condiciones del pr\u00e9stamo. Asimismo, tendremos que inscribir las caracter\u00edsticas de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad. Los gastos a pagar en una subrogaci\u00f3n<\/a> ser\u00e1n los honorarios notariales:<\/strong> est\u00e1n establecidos por ley y var\u00edan en funci\u00f3n del capital que a\u00fan debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%<\/strong>. La factura de la gestor\u00eda suele ser de entre 200 y 500 euros<\/strong>. La inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, por ley y no supera los 100 euros<\/strong> y por \u00faltimo la tasaci\u00f3n de la vivienda<\/strong>, este valor suele rondar entre los 200 y 400 euros.<\/strong><\/p>\n

En cuanto a los impuestos, nosotros no tendremos que asumir el coste de ninguno, pero la entidad que acoja nuestra hipoteca tendr\u00e1 que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong> (IAJD).<\/p>\n

Sin embargo, si cancelamos la hipoteca u abrimos una nueva el hipotecado tendr\u00e1 que asumir los gastos de la hipoteca (el coste de la notar\u00eda y del Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (IAJD)) y sus comisiones (la Comisi\u00f3n de Apertura, entre otras). Adem\u00e1s, empezar\u00edamos de cero con los intereses con el nuevo banco ya que en Espa\u00f1a siguen el sistema de amortizaci\u00f3n franc\u00e9s, es decir, en las cuotas de los primeros a\u00f1os pagamos m\u00e1s intereses que deudas. Esto implica que cuando realizamos una cancelaci\u00f3n y abrimos una nueva hipoteca, los primeros a\u00f1os volveremos a pagar m\u00e1s intereses que deuda. En la subrogaci\u00f3n, como es continuar con el pago de la hipoteca en otro banco no empezamos de cero.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El mercado hipotecario espa\u00f1ol ha encontrado una oportunidad durante la crisis del coronavirus. Hasta hace solo unas semanas, hablar de subrogaci\u00f3n o de cambio de hipoteca de un banco a otro era un tema casi desconocido entre los ciudadanos, sin embargo, durante el mes de mayo las b\u00fasquedas relacionadas con la subrogaci\u00f3n hipotecaria se han…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":49385,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"yes","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[6],"tags":[4044,4087,136,4018,1334,3021,2392,1740,4043],"class_list":["post-49381","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-hipotecas-finanzas","tag-cambiar-hipoteca-de-banco","tag-cambio-hipoteca","tag-euribor","tag-gastos-de-hipoteca","tag-hipotecas-tipo-fijo","tag-hipotecas-variables","tag-hipotecas-y-euribor","tag-ley-hipotecaria","tag-subrogacion-hipotecas"],"modified_by":"Agustina Battioli","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/49381","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=49381"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/49381\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media\/49385"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=49381"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=49381"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=49381"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}