{"id":3907,"date":"2014-10-30T15:25:14","date_gmt":"2014-10-30T13:25:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=3907"},"modified":"2022-11-03T11:18:06","modified_gmt":"2022-11-03T10:18:06","slug":"el-futuro-del-sector-inmobiliario-recuperacion-o-espejismo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/compraventa\/el-futuro-del-sector-inmobiliario-recuperacion-o-espejismo\/","title":{"rendered":"El futuro del sector inmobiliario: \u00bfrecuperaci\u00f3n o espejismo?"},"content":{"rendered":"

Con motivo de la 18\u00ba edici\u00f3n del sal\u00f3n inmobiliario Barcelona Meeting Point, fotocasa present\u00f3 la primera \u201cFotocasa Real Estate World Conference<\/strong><\/a>\u201d, unas jornadas que contaron con la presencia de importantes expertos como Gonzalo Bernardos o Jos\u00e9 Luis Ruiz Bartolom\u00e9 y de empresas reconocidas del sector como Tinsa, JLL, Engel & V\u00f6lkers entre otros.<\/p>\n

La inauguraci\u00f3n de las jornadas, a cargo del Presidente del Barcelona Meeting Point<\/strong>, Enrique Lacalle, ya recog\u00eda la sensaci\u00f3n de positivismo que est\u00e1 viviendo el sector y que se refleja en el aumento de las compraventas o la reactivaci\u00f3n del sector de la construcci\u00f3n. \u201cHay muy buenas noticias para el sector, que indican que se est\u00e1 recuperando\u201d, indic\u00f3 Lacalle en su discurso.<\/p>\n

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Alegr\u00eda contenida: visi\u00f3n general de la econom\u00eda en Espa\u00f1a<\/strong><\/p>\n

Entre estas buenas noticias, el profesor de econom\u00eda de la Universidad de Barcelona y director del Master en Asesor\u00eda y Consultor\u00eda Inmobiliaria<\/strong><\/a>, Gonzalo Bernardos, destac\u00f3 el crecimiento de la econom\u00eda espa\u00f1ola frente a la de otros pa\u00edses como Alemania o Italia, estancados o en retroceso.<\/p>\n

Igualmente, Bernardos se\u00f1al\u00f3 que no todo es tan positivo y que no habr\u00e1 un crecimiento del 2% del PIB como asegura el Gobierno<\/strong><\/a>, entre otras cosas, por el nivel de desempleo y la calidad de los contratos, que hacen que no haya un aumento del consumo en Espa\u00f1a y se ralentice la econom\u00eda. Esto no significa una nueva recesi\u00f3n, pero, a su parecer, para que el mercado inmobiliario vuelva a estar activo \u201cse necesitan crecimientos por encima del 3%\u201d y eso \u201cno ser\u00e1 ni en 2015 ni en 2016\u201d.<\/p>\n

Las nuevas pol\u00edticas de tipos de inter\u00e9s bajos<\/strong><\/a>, previsiblemente por debajo del 1% en los pr\u00f3ximos 3 a\u00f1os, \u201cpueden ayudar a la reactivaci\u00f3n para la econom\u00eda y para el sector inmobiliario\u201d, al haber m\u00e1s acceso al cr\u00e9dito, lo cual \u201csignificar\u00e1 que otra vez la actividad inmobiliaria vuelva a tirar de la econom\u00eda\u201d.<\/p>\n

Para el profesor de la UB, \u201cla econom\u00eda espa\u00f1ola ha de fomentar la ocupaci\u00f3n, principal problema econ\u00f3mico y social del pa\u00eds, y para ello se tiene que basar en la automoci\u00f3n, en el agroalimentario, en el turismo y, principalmente, en el sector inmobiliario y la construcci\u00f3n\u201d. \u201cLa rehabilitaci\u00f3n<\/strong><\/a> es la parte esencial del crecimiento de la econom\u00eda y, si eso se consigue, veremos un sector inmobiliario y de la construcci\u00f3n mucho m\u00e1s fuertes, en los que no va a haber las burbujas del pasado\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n

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El mercado, muy segmentado, empieza a estabilizarse<\/strong><\/p>\n

Miguel Sanz, Director territorial Norte de Tinsa, asegur\u00f3 que \u201cestamos en una fase de estabilizaci\u00f3n y esperamos que la ca\u00edda interanual a finales de a\u00f1o sea del 0%\u201d. \u201cExisten muchos micromercados\u201d, continu\u00f3, \u201cen algunas provincias los precios han empezado a remontar frente a otras donde estos siguen cayendo\u201d. En Baleares y Canarias ya se registran subidas<\/strong><\/a>, en los municipios peque\u00f1os todav\u00eda hay ca\u00eddas y en las grandes urbes como Madrid y Barcelona los precios se est\u00e1n estabilizando y se ven ligeros repuntes\u201d.<\/p>\n

Jos\u00e9 Luis Ruiz Bartolom\u00e9, asesor de inversiones inmobiliarias, apost\u00f3, tras \u201cla tormenta perfecta\u201d, por la llegada del \u201canticicl\u00f3n perfecto, que hace que ahora mismo Espa\u00f1a pueda ser el foco de la inversi\u00f3n inmobiliaria<\/strong><\/a> a nivel mundial\u201d.<\/p>\n

Para Bartolom\u00e9, las causas son muchas: la estabilidad de la zona euro, la mejora de los datos macro de Espa\u00f1a por s\u00ed misma y en comparaci\u00f3n con los pa\u00edses de alrededor, que los mercados inmobiliarios internacionales est\u00e1n muy quemados frente a Espa\u00f1a, y que el pa\u00eds ha hecho los deberes (reforma financiera, la Golden Visa, la creaci\u00f3n de la Sareb<\/strong><\/a>\u2026).<\/p>\n

Tambi\u00e9n influyen, la ca\u00edda de los precios, las atractivas rentabilidades, un stock muy localizado<\/strong><\/a> que deja hueco para nuevas construcciones, una fuerte demanda de los inversores particulares extranjeros, una financiaci\u00f3n \u201cpeque\u00f1a pero que est\u00e1 creciendo\u201d y \u201cla experiencia positiva de mercados similares donde el precio ya ha subido much\u00edsimo\u201d, como Irlanda, UK y EEUU.<\/p>\n

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\"futuro<\/a>

Foto: fotocasa Real Estate World Conference<\/p><\/div>\n

Vuelve el inversor nacional<\/strong><\/p>\n

Preguntados por Beatriz Toribio, Responsable de Estudios de fotocasa, si se puede hablar de recuperaci\u00f3n<\/strong><\/a>, los expertos fueron cautos.<\/p>\n

Para Bernardos, el a\u00f1o que viene va a ir mal para la mayor parte del mercado inmobiliario \u201cporque est\u00e1 localizado en zonas con exceso de oferta para 10 a\u00f1os y hasta 40 a\u00f1os\u201d. \u201cEl mercado se est\u00e1 recuperando y subir\u00e1 un 10% en las mejores zonas de las grandes ciudades<\/strong><\/a> como Sarri\u00e1, Salamanca, Chamber\u00ed\u2026\u201d, asegur\u00f3, pero \u201clos precios siguen estando excesivos\u201d porque los fija el que quiere vender.<\/p>\n

En cuanto al papel de los extranjeros, el profesor de la UB asegur\u00f3 que \u201cel inversor extranjero ha venido y ha representado una gran parte del mercado\u201d pero, a partir de ahora, \u201cvamos a ver que los que van a comprar son los inversores nacionales\u201d y lo van a hacer \u201cal lado de su casa\u201d. Su apuesta: \u201cadi\u00f3s al inversor extranjero y vuelta al inversor nacional. El mercado vuelve a la normalidad\u201d.<\/p>\n

Jos\u00e9 Luis Ruiz Bartolom\u00e9, por su parte, confirm\u00f3 que la demanda nacional \u201cse est\u00e1 recuperando despacio<\/strong><\/a> pero de manera consistente\u201d. \u201cMucha gente est\u00e1 esperando a salir y comprar, pero no encuentran financiaci\u00f3n porque, bien porque no son solventes desde el punto de vista bancario o bien porque los bancos no dan cr\u00e9ditos a nadie\u201d, sin embargo, dijo que esto est\u00e1 empezando a cambiar. \u201cA medida que ellos van abriendo compuertas, empezar\u00e1 a moverse el mercado\u201d.<\/p>\n

Para Miguel Sanz, de Tinsa, es cierto que \u201chay un mayor inter\u00e9s por parte del inversor nacional\u201d. \u201cLa demanda extranjera es la que est\u00e1 animando el mercado en algunas zonas, pero tiene que ser el peque\u00f1o inversor nacional el que mueva el mercado en Espa\u00f1a\u201d. Sin embargo, como apostill\u00f3, las tasas de desempleo y la calidad del empleo hacen que \u201clas familias no tengan acceso al cr\u00e9dito<\/a><\/strong> y eso impide que la inversi\u00f3n mejore\u201d.<\/p>\n

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La localizaci\u00f3n es m\u00e1s importante que nunca<\/strong><\/p>\n

Para Gonzalo Bernardos, \u201csi uno hace cuentas de lo que le cuesta comprar y se compara lo que se paga de intereses con lo que se paga de alquiler, siempre sale una diferencia a favor de la compra<\/strong><\/a>\u201d. Sin embargo, \u201cel mercado espa\u00f1ol es muy distinto y hay grandes diferencias entre partes\u201d. \u201cHay zonas para comprar muy buenas y otras horrorosas\u201d, a\u00f1adi\u00f3. \u201cLa localizaci\u00f3n es fundamental y, s\u00ed, se puede vender en zonas malas, pero al 25% de lo que se vendi\u00f3 en 2007\u201d.<\/p>\n

Es diferenciaci\u00f3n del mercado por zonas lo refleja, como bien se\u00f1al\u00f3 la Responsable de Estudios de fotocasa, el \u00cdndice de Precios de fotocasa, que registra subidas interanuales<\/strong><\/a> en diferentes distritos de Madrid y Barcelona, aunque sigue habiendo zonas donde la ca\u00edda de los precios puede ir a m\u00e1s.<\/p>\n

Seg\u00fan Bernardos, en las zonas buenas de las grandes ciudades<\/strong><\/a>, se est\u00e1 vendiendo y el precio est\u00e1 subiendo, por eso, \u201caquellos que estos a\u00f1os se han resguardado en el alquiler porque pensaban que el precio bajar\u00eda m\u00e1s, ahora van a comprar\u201d. Esto mismo, asegura, se ver\u00e1 en 2015 tambi\u00e9n \u201cen los buenos barrios de otras ciudades m\u00e1s peque\u00f1as\u201d.<\/p>\n

Miguel Sanz, de Tinsa, confirm\u00f3 que las zonas de costa acumulan ya una ca\u00edda de m\u00e1s del 50%<\/strong><\/a>. \u201cHay micromercados donde los precios siguen con los ajustes\u201d, apunta, mientras se\u00f1ala la importancia de estar atentos a otras variables como el desempleo.<\/p>\n

Para Jos\u00e9 Luis Ruiz Bartolom\u00e9, \u201chubo un momento, con la burbuja, cuando las l\u00edneas de los barrios quedaron difuminadas con precios iguales y siempre muy altos, pero la crisis ha hecho que eso cambie\u201d. \u201cLa recuperaci\u00f3n fluye, pero la ubicaci\u00f3n es m\u00e1s importante que nunca\u201d.<\/p>\n

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\"futuro<\/a>

Foto: fotocasa Real Estate World Conference<\/p><\/div>\n

El cr\u00e9dito limitado, una barrera para la recuperaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Respecto al acceso al cr\u00e9dito, todav\u00eda limitado para la mayor\u00eda de las familias, Gonzalo Bernardos asegur\u00f3 que \u201clas grandes entidades dar\u00e1n m\u00e1s cr\u00e9dito<\/strong><\/a>\u201d, pero para las familias de mileuristas, \u201cseguir\u00e1 siendo necesario disponer de unos ahorros del 30%\u201d.<\/p>\n

\u201cEl mercado hipotecario necesita un fuerte cambio de regulaci\u00f3n\u201d, afirm\u00f3 de forma rotunda, a la vez que propuso la creaci\u00f3n de \u201cdos tipos de hipotecas\u201d, una con la que la persona responda por el total de sus bienes y otra con la que se responda s\u00f3lo con la vivienda. \u201cLo que de ninguna manera puede volver a pasar es que a mucha gente se le haya destrozado la vida por no poder pagar una vivienda, haberse quedado sin esta y tener que pagarla por los siglos de los siglos\u201d.<\/p>\n

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Los incentivos, imprescindibles para la reactivaci\u00f3n del sector<\/strong><\/p>\n

A la pregunta de Toribio sobre qu\u00e9 debe hacer el Gobierno para que mejore el mercado inmobiliario, Ruiz Bartolom\u00e9 fue rotundo: \u201cCuanto menos hagan los pol\u00edticos en general, mejor\u201d y asegur\u00f3 que \u201ccuando no hace falta, dan incentivos fiscales para comprar y, cuando hace falta, los quitan; siempre van al rev\u00e9s\u201d.<\/p>\n

\u201cAhora un mileurista no interesa en absoluto a las entidades financieras\u201d, cre\u00e1ndose un mercado dual con personas que s\u00ed que pueden comprar y otras que se ven obligadas al alquiler. \u201cSon dos Espa\u00f1as y eso no es bueno\u201d, asegur\u00f3 Ruiz Bartolom\u00e9.<\/p>\n

Para Gonzalo Bernardos \u201ces el momento de dar incentivos a la compra<\/strong><\/a> para primera y segunda vivienda\u201d, para as\u00ed acabar con el stock \u201cen dos o tres a\u00f1os\u201d. \u201cHay que volver a las desgravaciones\u201d, afirm\u00f3 y no \u201cincrementar sustancialmente los impuestos que gravan a la vivienda\u201d, como dice Europa y que, seg\u00fan \u00e9l \u201ces lo contrario de lo que se necesita\u201d.<\/p>\n

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El alquiler, a discusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n

En cuanto al mercado del alquiler, Gonzalo Bernardos pronostic\u00f3 que va a ir mal dependiendo de las zonas<\/strong><\/a>. \u201cEn aquellas m\u00e1s emblem\u00e1ticas de la ciudad, puede irles bien a los propietarios que alquilen, pero en las zonas tradicionalmente obreras el precio seguir\u00e1 bajando hasta llegar hasta casi la mitad del de 2007\u201d.<\/p>\n

La marcha de los inmigrantes, los problemas de los j\u00f3venes para independizarse, el desequilibrio que se ha producido al reducir la demanda en un mercado con mucha oferta, son algunas de las causas de que el alquiler no vaya bien, seg\u00fan el profesor de la UB. Por eso, asegur\u00f3, \u201clas inmobiliarias vender\u00e1n m\u00e1s y alquilar\u00e1n menos\u201d.<\/p>\n

Por el contrario, Jos\u00e9 Luis Ruiz Bartolom\u00e9, dijo que ahora hay m\u00e1s mercado de alquiler por la falta de cr\u00e9dito, pero tambi\u00e9n \u201chay un cambio de paradigma<\/strong><\/a>\u201d. \u201cLos j\u00f3venes no quieren comprar despu\u00e9s de lo que han visto estos a\u00f1os y no buscan permanencia\u201d. Adem\u00e1s, para \u00e9l, comprar y alquilar no son excluyentes: \u201cse puede comprar para invertir por un lado y vivir de alquiler por otro\u201d.<\/p>\n

Miguel Sanz, por su parte, asegur\u00f3 que \u201clos alquileres no se han ajustado lo suficiente<\/strong><\/a>\u201d y que \u201csi se cambia eso, quiz\u00e1s se pueda cambiar la cultura\u201d.<\/p>\n

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