{"id":38172,"date":"2019-06-17T16:00:57","date_gmt":"2019-06-17T15:00:57","guid":{"rendered":"https:\/\/blog-fotocasa-admin.wpsites-scmspain.com\/blog\/?p=38172"},"modified":"2020-11-27T13:20:06","modified_gmt":"2020-11-27T12:20:06","slug":"preguntas-y-respuestas-de-la-nueva-ley-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/preguntas-y-respuestas-de-la-nueva-ley-hipotecaria\/","title":{"rendered":"Preguntas y respuestas de la nueva Ley Hipotecaria"},"content":{"rendered":"

Este lunes 17 de junio ha entrado en vigor la nueva Ley de cr\u00e9dito inmobiliario m\u00e1s conocida como la Ley Hipotecaria. La nueva norma llega con m\u00e1s de tres a\u00f1os de retraso<\/strong> y varias pol\u00e9micas en su camino. Finalmente, Espa\u00f1a se ha convertido en el \u00faltimo pa\u00eds de Europa en transponer esta directiva comunitaria. <\/span><\/p>\n

Uno de los puntos m\u00e1s discutidos de la Ley era su car\u00e1cter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectar\u00edan a las hipotecas<\/a><\/strong> ya firmadas. La nueva Ley Hipotecar\u00eda no tendr\u00e1 car\u00e1cter retroactivo de forma general.<\/strong> \u00a0De esta forma, la nueva norma no se aplicar\u00e1 a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya hipotecados podr\u00e1n beneficiarse de los cambios de la Ley en los puntos de novaci\u00f3n o de subrogaci\u00f3n de su pr\u00e9stamo. <\/span><\/p>\n

El director de Hipotecas de iAhorro.com, <\/span>Simone Colombelli<\/b> responde a alguna de las principales preguntas sobre la nueva Ley. <\/span><\/p>\n

\u00bfCu\u00e1les son los beneficios de esta Ley?<\/h2>\n

Protecci\u00f3n del consumidor, transparencia y reparto de gastos m\u00e1s equitativo entre cliente y la entidad financiera. La nueva Ley Hipotecaria podr\u00eda resumirse en estos tres puntos<\/strong> para tener una visi\u00f3n global de su objetivo. Con la protecci\u00f3n al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su pr\u00e9stamo y sepan qu\u00e9 est\u00e1n firmando. De esta manera se reducir\u00e1n las demandas en este sector que en los \u00faltimos a\u00f1os ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cl\u00e1usulas suelo o el IRPH. <\/span><\/p>\n

En cuanto a los gastos, la norma reparte de una forma m\u00e1s equitativa los costes de formalizaci\u00f3n de la hipoteca.<\/strong> Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagar\u00e1 la tasaci\u00f3n y las copias del notario. <\/span><\/p>\n

La Ejecuci\u00f3n hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podr\u00e1 ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses el 3% de la hipoteca en la primera mitad del pr\u00e9stamo<\/strong>, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del pr\u00e9stamo el plazo para la ejecuci\u00f3n pasa de los 12 meses a los 15% o el 7% de la deuda.<\/span><\/p>\n

\"-<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 ha tardado tanto en entrar en vigor la Ley en Espa\u00f1a?<\/h2>\n

En 2014, la Uni\u00f3n Europea impuls\u00f3 una norma para reforzar la protecci\u00f3n de los consumidores que contratara una hipoteca. Desde ese momento, los pa\u00edses de la UE deb\u00edan adaptar estos cambios a su jurisprudencia<\/strong> algo que en Espa\u00f1a se ha ido retrasando por la inestabilidad pol\u00edtica de los \u00faltimos a\u00f1os. <\/span><\/p>\n

La Comisi\u00f3n Europea dio en 2016 un plazo de tres a\u00f1os a Espa\u00f1a para que se adaptar\u00e1 a la nueva norma, algo que no ha sido posible hasta ahora. En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy aprob\u00f3 un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de Pedro Sanchez y que finalmente no se pudo votar en el Congreso de los Diputados hasta el 21 de febrero de 2019<\/strong>. Antes de ser votado en el Congreso el texto tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos pol\u00edticos presentaran sus enmiendas.<\/span><\/p>\n

\u00bfVa a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?<\/h2>\n

Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volver\u00e1n a planificaciones estrat\u00e9gicas a medio y largo plazo<\/strong> en su oferta hipotecaria ya que la aprobaci\u00f3n de la Ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasaci\u00f3n, con el fin de atraer a clientes. <\/span><\/p>\n

Este es el inicio de la diversificaci\u00f3n de la oferta,<\/strong> algo que veremos en los pr\u00f3ximos meses. La \u2018guerra hipotecaria\u2019 por captar al cliente que busca financiaci\u00f3n para la compra de un inmueble comenzar\u00e1 con la aprobaci\u00f3n de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajar\u00e1n sus tipos mientras que otros los subir\u00e1n, lo m\u00e1s importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.<\/span><\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 la Ley hace tanto hincapi\u00e9 en la TAE de las Hipotecas?<\/h2>\n

Muchos clientes no saben que la TAE es el coste total de su pr\u00e9stamo. A<\/strong> la hora de elegir una hipoteca u otra, muchos solo comparaban los tipos de inter\u00e9s sin tener en cuenta que pod\u00eda haber otros costes en el pr\u00e9stamo que no est\u00e1n incluidos en el TIN.<\/span><\/p>\n

El hecho de explica la TAE est\u00e1 relacionado con la transparencia, se est\u00e1 pidiendo a los bancos que detallen todos los costes de su pr\u00e9stamo para que el cliente los conozca. <\/span><\/p>\n

\u00bfSe proh\u00edben las vinculaciones, pero los bancos siguen ofreciendo seguros?<\/h2>\n

S\u00ed, la Ley proh\u00edbe las vinculaciones.<\/strong> No se puede obligar a un cliente a contratar un seguro u otro producto como condici\u00f3n para que le concedan la hipoteca. Sin embargo, las entidades pueden hacer rebajas en sus tipos de inter\u00e9s a sus clientes si estos contratan, por ejemplo, el seguro de hogar. <\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n es verdad que el cliente puede contratar un seguro con el banco y al a\u00f1o siguiente cambiarlo, en este caso no perder\u00eda la bonificaci\u00f3n recibida por la entidad en el momento en el que formaliz\u00f3 su pr\u00e9stamo. Siempre y cuando el seguro que presente al banco tenga las mismas o mejores caracter\u00edsticas. <\/span><\/p>\n

\u00bfLa Ley facilita la subrogaci\u00f3n de la hipoteca?<\/h2>\n

Subrogar la hipoteca significa cambiar la hipoteca de un banco a otro. La nueva norma facilita este cambio ya que desaparece la comisi\u00f3n de subrogaci\u00f3n que oscilaba entre el 0,25% y el 1%, en funci\u00f3n del a\u00f1o en el que se compr\u00f3 la vivienda.<\/span><\/p>\n

Es posible que algunos bancos vean en la subrogaci\u00f3n una posibilidad para \u2018robar\u2019 hipotecas a otras entidades. Para que la \u2018guerra por la subrogaci\u00f3n\u2019 no sea muy agresiva, la Ley impone unos costes para el banco que quiere \u2018robar\u2019 la hipoteca. <\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 se ha quedado en el tintero?<\/h2>\n

La daci\u00f3n en pago. Este ha sido unos de los puntos m\u00e1s discutidos de la Ley, que se obligara a los bancos a saldar la deuda del cliente con la vivienda.<\/span><\/p>\n

\"-<\/p>\n

Y adem\u00e1s…. esto es lo que ha cambiado con la nueva Ley Hipotecaria<\/h2>\n
    \n
  • Se elevan los plazos para la ejecuci\u00f3n hipotecaria <\/b><\/li>\n<\/ul>\n

    La ejecuci\u00f3n hipotecaria es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por impago de las cuotas. Antes, se diferenciaba entre un impago en la primera mitad de la hipoteca y en la segunda mitad. Si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 a\u00f1os, en los 10 primero a\u00f1os), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. \u00a0El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3<\/span><\/p>\n

    % de la deuda. Si esta situaci\u00f3n ten\u00eda lugar en la segunda mitad de la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo, las cuotas vencidas y no satisfechas deb\u00edan equivaler a 12 meses. La nueva Ley establece que el impago tendr\u00e1 que suponer el 7% de la deuda o haber un retraso en los pagos de 15 meses. <\/span><\/p>\n

      \n
    • Ser\u00e1 gratis subrogar la hipoteca \u00a0<\/b><\/li>\n<\/ul>\n

      Con la nueva regulaci\u00f3n el cliente, con pr\u00e9stamos anteriores a la Ley, podr\u00e1 subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecer\u00e1 un mecanismo de compensaci\u00f3n basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalizaci\u00f3n de la hipoteca. En los tres primeros a\u00f1os del pr\u00e9stamo el coste de la subrogaci\u00f3n es de un 0,15%. <\/span><\/p>\n

        \n
      • Bajan las comisiones por amortizar el pr\u00e9stamo <\/b><\/li>\n<\/ul>\n

        Bajan a la mitad las comisiones de amortizaci\u00f3n anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros a\u00f1os y 1,5% despu\u00e9s), mientras que el cliente deber\u00e1 elegir el tipo de amortizaci\u00f3n a tres o cinco a\u00f1os cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).<\/span><\/p>\n

          \n
        • Novaci\u00f3n de la hipoteca<\/b><\/li>\n<\/ul>\n

          Si no est\u00e1s conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podr\u00e1s cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisi\u00f3n por la novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo. <\/span><\/p>\n

            \n
          • Gastos de la hipoteca<\/b><\/li>\n<\/ul>\n

            El cliente solo pagar\u00e1 la tasaci\u00f3n. El resto de los gastos ser\u00e1n abonados por la banca (gestor\u00eda, IAJD, Notar\u00eda y los gastos del registro). Hay bancos que en sus ofertas incluyen tambi\u00e9n este gasto de forma voluntaria. <\/span><\/p>\n

              \n
            • Cl\u00e1usulas suelo<\/b><\/li>\n<\/ul>\n

              Quedan eliminadas de los contratos hipotecarios. La daci\u00f3n en pago ser\u00e1 voluntaria y solo se aplicar\u00e1 si lo establecen las partes.<\/span><\/p>\n

              Vinculaciones<\/b><\/p>\n

              Las entidades no podr\u00e1n imponer sus productos vinculados, aunque si podr\u00e1n hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. A pesar de esto, el cliente podr\u00e1 presentar a su entidad p\u00f3lizas alternativas y \u00aben ning\u00fan caso\u00bb, si el producto tiene las mismas carteristas o mejores, la aceptaci\u00f3n por el banco de una p\u00f3liza alternativa distinta de la propuesta por su parte podr\u00e1 suponer empeoramiento en las condiciones del pr\u00e9stamo.<\/span><\/p>\n

              Intereses de demora<\/b><\/p>\n

              Se han rebajado los intereses de demora planteados en la norma. Ahora se limitar\u00e1 a tres puntos mientras que antes eran los tres puntos m\u00e1s el tipo de inter\u00e9s inicial. <\/span><\/p>\n

              Tasadoras<\/b><\/p>\n

              El cliente podr\u00e1 elegir libremente a los tasadores que podr\u00e1n ser personas f\u00edsicas.<\/span><\/p>\n

              Hipoteca verde<\/b><\/p>\n

              Las hipotecas verdes, aquellas que vayan dirigidos a proyectos de inversi\u00f3n en eficiencia energ\u00e9tica, no requerir\u00e1n la necesidad de otorgar escritura p\u00fablica y se podr\u00e1 inscribir en cualquier momento durante la vigencia del cr\u00e9dito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados. <\/span><\/p>\n

              Evaluaci\u00f3n del cliente<\/b><\/p>\n

              Las entidades podr\u00e1n llevar a cabo una evaluaci\u00f3n de la solvencia del o los solicitantes del pr\u00e9stamo hipotecario antes de concederle el cr\u00e9dito. El usuario no tendr\u00e1 que pagar el coste de este estudio realizado por el banco. <\/span><\/p>\n

              Borrador del contrato<\/b><\/p>\n

              Los futuros hipotecados deber\u00e1n disponer del contrato hipotecario diez d\u00edas antes de la firma para poder consultarlo con tiempo y dedicaci\u00f3n. <\/span><\/p>\n

              Informaci\u00f3n del notario<\/b><\/p>\n

              Los notarios realizar\u00e1n un cuestionario al futuro hipotecado para cerciorarse que entiende todas las condiciones de su pr\u00e9stamo. El cliente tiene obligaci\u00f3n de ir a notario dos veces y est\u00e9 deber\u00e1 asegurarse de que entiende lo que va a firmar, en una de \u00e9stas visitas no ira el banco. <\/span><\/p>\n

              C\u00f3digo de buenas pr\u00e1cticas<\/b><\/p>\n

              Ser\u00e1 permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los pr\u00e9stamos y no solo a los firmados antes de 2012.<\/span><\/p>\n

              Comisi\u00f3n de apertura<\/b><\/p>\n

              Los bancos podr\u00e1n seguir cobrando una comisi\u00f3n de apertura. A la hora de formalizar el pr\u00e9stamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisi\u00f3n de apertura del pr\u00e9stamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.<\/span><\/p>\n

              La nueva norma no proh\u00edbe el cobro de esta comisi\u00f3n, aunque si establece que esa tasa se devengar\u00e1 una sola vez y englobar\u00e1 la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci\u00f3n y concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo u otros similares.<\/span><\/p>\n

              Comparar tendr\u00e1 premio para los que buscan financiaci\u00f3n <\/b><\/p>\n

              La nueva Ley es una oportunidad para los comparadores hipotecarios como iAhorro.com. Tanto los futuros hipotecados como los que ya est\u00e1n pagando una hipoteca pueden beneficiarse del servicio de un comparador donde pueden encontrar toda la oferta hipotecaria, una informaci\u00f3n que es gratuita para el usuario. <\/span><\/p>\n

              Adem\u00e1s, iAhorro negocia cada hipoteca de forma individual porque cada usuario es distinto. iAhorro conoce las entidades y aprovecha su experiencia negociadora para conseguir las mejores condiciones para el cliente que contrata la hipoteca a trav\u00e9s de nosotros. Esta ventaja se har\u00e1 m\u00e1s valiosa ahora con la Ley. <\/span><\/p>\n

              Lo m\u00e1s importante de todo es la transparencia por lo que toda norma o Ley que vaya en esta l\u00ednea es buena para el cliente, el banco y el comparador. <\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              Respondemos a algunas de las principales preguntas sobre la nueva Ley Hipotecaria que ha entrado en vigor en junio de 2019.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":24851,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"yes","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[6],"tags":[1740],"class_list":["post-38172","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-hipotecas-finanzas","tag-ley-hipotecaria"],"modified_by":"isabel.nebot@adevinta.com","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/38172","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=38172"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/38172\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media\/24851"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=38172"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=38172"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=38172"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}