{"id":35513,"date":"2019-03-14T16:24:24","date_gmt":"2019-03-14T15:24:24","guid":{"rendered":"https:\/\/blog-fotocasa-admin.wpsites-scmspain.com\/blog\/?p=35513"},"modified":"2020-11-27T13:22:17","modified_gmt":"2020-11-27T12:22:17","slug":"la-nueva-ley-hipotecaria-entrara-en-vigor-este-junio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/la-nueva-ley-hipotecaria-entrara-en-vigor-este-junio\/","title":{"rendered":"La nueva ley hipotecaria entrar\u00e1 en vigor este junio"},"content":{"rendered":"

Las nuevas condiciones para la concesi\u00f3n de hipotecas entrar\u00e1 en vigor finalmente a medios del mes de junio<\/strong>, tras su publicaci\u00f3n este s\u00e1bado 16 de marzo de la nueva ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario en el Bolet\u00edn Oficial del Estado (BOE), casi un mes despu\u00e9s de que la aprobara el Congreso y cuando ha pasado una semana desde que se recogiera en el Bolet\u00edn de las Cortes.<\/p>\n

Est\u00e1 previsto que, tal y como establece el documento, las nuevas condiciones para la concesi\u00f3n de hipotecas entren en vigor a los tres meses de su publicaci\u00f3n<\/strong> en el BOE, por lo que retrasa hasta el 16 de junio su aplicaci\u00f3n efectiva.<\/p>\n

La nueva ley establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor<\/strong>, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortizaci\u00f3n anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un cr\u00e9dito.<\/p>\n

Pese a que el Congreso celebr\u00f3 el pasado 21 de febrero las \u00faltimas votaciones de esta ley, relativas a las enmiendas introducidas a su paso por el Senado, han pasado m\u00e1s semanas hasta que finalmente se haya publicado en el BOE<\/strong>. Precisamente, una de estas enmiendas de \u00faltima hora concedi\u00f3 a las entidades financieras un mayor plazo para adaptarse a las novedades.<\/p>\n

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El Senado a\u00f1adi\u00f3 30 d\u00edas a la entrada en vigor<\/h3>\n

As\u00ed, a propuesta de PP y Ciudadanos, el Senado alarg\u00f3 los 30 d\u00edas de plazo fijados<\/strong> inicialmente por el Congreso, elevando este plazo para su entrada en vigor a los tres meses de su publicaci\u00f3n en el BOE. Esta modificaci\u00f3n fue avalada despu\u00e9s en el Congreso, con el respaldo de PP, Cs, PDeCAT, UPN y Foro Asturias.<\/p>\n

La ley sirve para trasponer una directiva para la cual Espa\u00f1a ya acumula un retraso de tres a\u00f1os<\/strong>, ya que el plazo para trasponer esta directiva acab\u00f3 en marzo de 2016, raz\u00f3n por la que la Comisi\u00f3n Europea inici\u00f3 en su momento un procedimiento de sanci\u00f3n. Este puede derivar en una multa de 105.991,6 euros por cada d\u00eda de retraso, m\u00e1s de 116 millones de euros en total.<\/p>\n

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Desahucios<\/h3>\n

Los requisitos establecidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado n\u00famero de cuotas<\/strong> se endurecer\u00e1n a partir de su entrada en vigor.<\/p>\n

Entre otros aspectos, establece que, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido<\/strong> o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un pr\u00e9stamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concedi\u00e9ndole, al menos, un mes para cumplir.<\/p>\n

El n\u00famero de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda depender\u00e1 tanto del tipo de inter\u00e9s y del plazo de vida residual de la hipoteca, as\u00ed como de la parte del pr\u00e9stamo ya amortizado. No obstante, en la mayor\u00eda de los casos el n\u00famero ser\u00e1 claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cl\u00e1usulas de las hipotecas<\/strong> como requisito para proceder a la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayor\u00eda de los contratos vivos incluyen cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas<\/strong>. La nueva regulaci\u00f3n se aplicar\u00e1 tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cl\u00e1usulas pactadas quedar\u00e1n invalidadas.<\/p>\n

Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es m\u00e1s favorable la cl\u00e1usula determinada con su banco o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulaci\u00f3n de este derecho no se aplicar\u00e1 en los contratos vivos.<\/strong><\/p>\n

En un documento dedicado a la nueva ley hipotecaria, el Banco de Espa\u00f1a explica que el retraso en la recuperaci\u00f3n de la deuda impagada para los bancos<\/strong> podr\u00eda traducirse en un \u00abcierto endurecimiento\u00bb de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo.<\/p>\n

En este sentido, la autoridad presidida por Pablo Hern\u00e1ndez de Cos cree que las nuevas exigencias incluidas tambi\u00e9n en la regulaci\u00f3n sobre una mayor evaluaci\u00f3n de la solvencia del prestatario<\/strong> antes y durante la vida del pr\u00e9stamo podr\u00edan contribuir a reforzar el efecto de unas condiciones m\u00e1s duras a la hora de solicitar un pr\u00e9stamo. En su opini\u00f3n, tambi\u00e9n favorecer\u00eda la mejora de las carteras crediticias de los bancos.<\/p>\n

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Estreno de una comisi\u00f3n m\u00e1xima por anticipo en tipo fijo<\/h3>\n

Por otro lado, se limitar\u00e1 por primera vez la comisi\u00f3n m\u00e1xima a aplicar por un banco a un cliente<\/strong> en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un pr\u00e9stamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en pr\u00e9stamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducir\u00e1n.<\/p>\n

En concreto, se introducen l\u00edmites m\u00e1ximos a las comisiones por reembolso anticipado<\/strong> en los pr\u00e9stamos a tipo de inter\u00e9s fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros a\u00f1os de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.<\/p>\n

A tipo variable, las comisiones m\u00e1ximas pasan del 0,5% del capital amortizado<\/strong> establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros a\u00f1os de vida del pr\u00e9stamo, o del 0,25% si se produce despu\u00e9s, hasta el 0,25% durante los tres primeros a\u00f1os (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros a\u00f1os, en funci\u00f3n de lo que acuerden las partes) y al 0% despu\u00e9s.<\/p>\n

En todo caso, el importe de las comisiones no podr\u00e1 exceder, ni en los cr\u00e9ditos a tipo fijo ni variable<\/strong>, del de la p\u00e9rdida financiera ocasionada al banco. Esta p\u00e9rdida aparece cuando el tipo de inter\u00e9s de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso la entidad deja de ingresar el inter\u00e9s pactado durante la vida residual del pr\u00e9stamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir anticipadamente en activos similares.<\/p>\n

El Banco de Espa\u00f1a justifica las comisiones m\u00e1s elevadas en los pr\u00e9stamos a tipo de inter\u00e9s fijo<\/strong> con el fin de evitar la p\u00e9rdida financiera, sin embargo admite que es posible que en ciertos casos no se cubra completamente con los l\u00edmites m\u00e1ximos establecidos en la nueva regulaci\u00f3n.<\/p>\n

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Los mayores gastos para el banco podr\u00edan repercutir al cliente<\/h3>\n

La nueva ley hipotecaria tambi\u00e9n introduce que la mayor parte de los gastos relacionados con la contrataci\u00f3n de una hipoteca<\/strong>, que hasta ahora reca\u00edan fundamentalmente en el cliente, pasar\u00e1n a ser responsabilidad del banco.<\/p>\n

Tras su entrada en vigor, los gastos de gestor\u00eda, de notar\u00eda y de registro corresponder\u00e1n a la entidad, mientras que el cliente solamente asumir\u00e1 los de tasaci\u00f3n y los de las copias notariales. El pol\u00e9mico impuesto sobre actos jur\u00eddicos documentados (IAJD)<\/strong> correr\u00e1 tambi\u00e9n a cargo del banco, seg\u00fan el Real Decreto-ley 17\/2018 aprobado por el Gobierno de Pedro S\u00e1nchez, que dice lo contrario a la sentencia definitiva tras el ‘l\u00edo’ jur\u00eddico del Tribunal Supremo.<\/p>\n

La autoridad monetaria prev\u00e9 que los mayores gastos de constituci\u00f3n soportados por los bancos<\/strong> podr\u00edan propiciar un \u00abcierto\u00bb aumento de los tipos de inter\u00e9s de los nuevos pr\u00e9stamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo.<\/p>\n

Otras medidas que tambi\u00e9n se incluyen en la nueva ley hipotecaria<\/strong> est\u00e1n relacionadas con el reforzamiento de la informaci\u00f3n disponible para los clientes en fase precontractual, la estandarizaci\u00f3n de los contratos a nivel europeo o los menores costes de transacci\u00f3n asociados a la subrogaci\u00f3n o a la novaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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