{"id":2514,"date":"2014-07-17T17:45:23","date_gmt":"2014-07-17T15:45:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=2514"},"modified":"2022-11-03T11:27:41","modified_gmt":"2022-11-03T10:27:41","slug":"gonzalo-bernardos-es-el-mejor-momento-para-comprar-que-recuerdo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/compraventa\/gonzalo-bernardos-es-el-mejor-momento-para-comprar-que-recuerdo\/","title":{"rendered":"Gonzalo Bernardos: \u201cEs el mejor momento para comprar que recuerdo\u201d"},"content":{"rendered":"

Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos<\/a>, profesor titular del Departamento de Teor\u00eda Econ\u00f3mica de la Universidad de Barcelona y de la Universitat Oberta de Catalunya, y Director del\u00a0M\u00e1ster\u00a0de\u00a0Asesor\u00eda y Consultor\u00eda Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, en el que expone sus conocimientos como experto del sector.<\/strong><\/p>\n

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Fotocasa.- INE, Notariado, Fomento\u2026 son muchas las estad\u00edsticas que muestran una ligera recuperaci\u00f3n de los precios de la vivienda. \u00bfQu\u00e9 hay de cierto en esto?<\/strong><\/p>\n

El sector inmobiliario en materia de precios se debe analizar por partes. La recuperaci\u00f3n de los precios se est\u00e1 dando significativamente en las que son las mejores zonas de Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia. En definitiva, en las grandes capitales del pa\u00eds. Sin embargo, en los alrededores de \u00e9stas y en la inmensa mayor\u00eda de localidades tur\u00edsticas los precios contin\u00faan cayendo<\/strong><\/a>. Adem\u00e1s, existe un \u00faltimo segmento, que es el que corresponde a las poblaciones peque\u00f1as con un gran exceso de vivienda, en el que pr\u00e1cticamente no hay ventas porque la demanda es inexistente, a pesar de que en algunas de ellas una vivienda de 50 m2 puede costar s\u00f3lo 20.000 euros.<\/p>\n

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F.- Entonces, \u00bfno se puede decir que los precios de venta han tocado fondo?<\/strong><\/p>\n

La estad\u00edstica contabiliza donde se hacen transacciones y no donde no se realizan. Donde se est\u00e1n haciendo transacciones es, mayoritariamente, en las grandes ciudades, por eso en las estad\u00edsticas estamos viendo incipientes subidas de precios<\/strong><\/a>. No obstante, esto no quiere decir que los vendedores est\u00e1n aumentando los precios que piden, sino que est\u00e1n aplicando en la vivienda usada un descuento inferior al del a\u00f1o pasado. En cuanto a la vivienda nueva distinguimos dos distintos tipos: las que est\u00e1n en poder de los promotores, que se venden muy pocas porque los precios est\u00e1n fuera de mercado (porque el suelo fue comprado hace a\u00f1os a un precio excesivo y rebajar el precio significa perder dinero) y las de los bancos, que se rigen por cu\u00e1nto tienen provisionado el activo para decidir un precio u otro. \u00c9stas son las que han visto sus precios sustancialmente rebajados. Los principales compradores son grandes inversores o fondos internacionales, que est\u00e1n comprando al por mayor.<\/p>\n

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F.- \u00bfY qu\u00e9 pasa con el mercado del alquiler?<\/strong><\/p>\n

Los precios del alquiler<\/strong><\/a> siguen bajando. En 2014 se est\u00e1 produciendo una reducci\u00f3n del n\u00famero de operaciones de alquiler porque los inmigrantes se van del pa\u00eds, porque hay personas que viv\u00edan de alquiler y ahora compran vivienda, y por el efecto de compartir piso. La vivienda de alquiler fue un magn\u00edfico refugio para el negocio de los intermediarios (las operaciones aumentaron considerablemente entre 2009 y 2013). En el 2014, est\u00e1 disminuyendo el n\u00famero de contratos de alquiler y tambi\u00e9n las rentas en ellos fijadas. Excepto en las mejores ubicaciones de las grandes y medianas ciudades, el precio del alquiler va seguir bajando en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. El motivo es la previsible salida del pa\u00eds de, como m\u00ednimo, un mill\u00f3n y medio de personas en los pr\u00f3ximos a\u00f1os y el exceso de oferta existente en este segmento de mercado.<\/p>\n

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F.- As\u00ed pues, \u00bfcree que es el momento de comprar o alquilar?<\/strong><\/p>\n

Es el mejor momento para comprar que recuerdo. Principalmente por tres factores: porque los precios est\u00e1n muy por debajo de la tendencia natural de mercado. Debido a ello, qui\u00e9n compre ahora, lo har\u00e1 con descuento.
\nTambi\u00e9n porque, por primera vez desde 2008, la econom\u00eda est\u00e1 creciendo<\/a><\/strong> significativamente. Mi expectativa es que este a\u00f1o lo haga a un ritmo del 1,5% y del 2,2% el 2015. Por tanto, la demanda de viviendas en el futuro crecer\u00e1.
\nPor \u00faltimo, porque el Euribor a un a\u00f1o est\u00e1 pr\u00e1cticamente en m\u00ednimos hist\u00f3ricos y los bancos en el segundo semestre dar\u00e1n bastante m\u00e1s cr\u00e9dito que en el pasado reciente, ya que su solvencia ha mejorado en una elevada medida.
\nAdem\u00e1s, si comparamos los intereses que pagamos por una vivienda que compramos con lo que pagar\u00edamos de alquiler, veremos que en pr\u00e1cticamente todos los casos el importe de los primeros es bastante menor que el de los segundos. El problema es que para comprar se necesita tener ahorrado, como m\u00ednimo, un 30% del importe de venta de la vivienda. Adem\u00e1s, en un pr\u00f3ximo futuro, los bancos casi s\u00f3lo dar\u00e1n cr\u00e9dito a aquellos con una n\u00f3mina familiar igual o superior a 3.000 euros.<\/p>\n

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F.- \u00bfSe est\u00e1 recuperando entonces el sector?<\/strong><\/p>\n

En 2013 se visaron aproximadamente 35.000 viviendas en Espa\u00f1a, el m\u00ednimo hist\u00f3rico de toda la serie, as\u00ed que s\u00f3lo se puede mejorar. Este a\u00f1o 2014 preveo que dicho n\u00famero se sit\u00fae en 60.000, aunque comparado con las 920.199 de 2006, sigue siendo un n\u00famero muy reducido. Por otra parte, el Gobierno por primera vez en los \u00faltimos a\u00f1os est\u00e1 gastando m\u00e1s en obra p\u00fablica y, pr\u00f3ximamente, incentivar\u00e1 mucho m\u00e1s que en los \u00faltimos a\u00f1os la rehabilitaci\u00f3n de viviendas<\/strong><\/a>. Finalmente, las elecciones municipales de mayo de 2015, est\u00e1n haciendo que los ayuntamientos disparen su gasto en nuevas obras. Debido a ello, el sector de la construcci\u00f3n que perdi\u00f3 hace poco el mill\u00f3n de ocupados, lo volver\u00e1 a recuperar en breve plazo de tiempo.<\/p>\n

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F.- \u00bfQu\u00e9 opini\u00f3n le merece la \u00faltima reforma fiscal presentada por el Partido Popular?<\/strong><\/p>\n

Esta reforma penaliza la vivienda en alquiler. Los arrendadores pierden una parte de sus ventajas al eliminarse parte de la desgravaci\u00f3n<\/strong><\/a> y los arrendatarios pierden totalmente los incentivos que ten\u00edan. Por tanto, el sector inmobiliario se ha quedado pr\u00e1cticamente sin incentivos fiscales, ya que la desgravaci\u00f3n a la compra de la vivienda fue suprimida el 1 de enero de 2013.<\/p>\n

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F.- \u00bfQu\u00e9 pol\u00edticas en materia de vivienda se deber\u00edan hacer desde el Gobierno?<\/strong><\/p>\n

El Gobierno lo que tendr\u00eda que hacer, aunque est\u00e9 en contra la Comisi\u00f3n Europea, es volver a instaurar la desgravaci\u00f3n fiscal a compra de vivienda e incluso tambi\u00e9n a la de la segunda residencia. En el a\u00f1o 1985, la combinaci\u00f3n de ambas permiti\u00f3 un gran auge del mercado inmobiliario y ayud\u00f3 notablemente a finalizar una crisis que duraba desde hac\u00eda 7 a\u00f1os. Este pa\u00eds, para una completa recuperaci\u00f3n de la econom\u00eda, necesita un sector de la construcci\u00f3n potente, pues es el que m\u00e1s ocupaci\u00f3n genera entre los trabajadores menos formados, que son los que suponen, en la actualidad, un mayor porcentaje de los parados. No obstante, el sector no debe volver a los niveles de 2006 y 2007, ya que su auge fue excesivo y gener\u00f3 numerosos efectos perjudiciales sobre la econom\u00eda espa\u00f1ola. Indiscutiblemente, las recomendaciones<\/strong><\/a> que vienen de la Comisi\u00f3n no favorecen al sector de la construcci\u00f3n, ya que lo identifican injustamente como el generador de la larga crisis que hemos padecido. Si se ha construido tanto, ha sido porque los bancos han concedido numerosos cr\u00e9ditos sin seguir el habitual criterio de prudencia que hist\u00f3ricamente se exig\u00eda a sus ejecutivos.<\/p>\n

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F.- \u00bfCu\u00e1l es el papel de los inversores extranjeros en nuestro mercado inmobiliario?<\/strong><\/p>\n

En este momento es muy importante. Los inversores espa\u00f1oles tienen miedo porque se equivocaron al invertir excesivamente cuando el mercado era alcista, pasando de ser extremadamente arriesgados entonces a ser muy conservadores ahora. Debido a ello, aunque el mercado es ahora un chollo, no invierten (es el efecto recuerdo). Los inversores extranjeros<\/strong><\/a>, que tienen una perspectiva m\u00e1s global, ven la posibilidad de hacer magn\u00edficos negocios en el mercado espa\u00f1ol. No obstante, ni mucho menos todos lo har\u00e1n, ya que la mayor\u00eda no conoce suficientemente las peculiaridades de nuestro mercado. En sus compras, la principal variable es el precio medio por vivienda. Al comprar grandes lotes, \u00e9ste les sale muy bajo. No obstante, es muy dudoso que puedan obtener plusval\u00edas en ubicaciones donde no hay demanda significativa de vivienda (peque\u00f1as ciudades y algunos pueblos), ni ahora ni cinco a\u00f1os despu\u00e9s. Y estos son los sitios donde principalmente est\u00e1n comprando.<\/p>\n

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F.- As\u00ed, \u00bfno piensa, como alertan algunas voces, que estos inversores pueden generar una segunda burbuja inmobiliaria<\/a> en nuestro pa\u00eds?<\/strong><\/p>\n

Por favor, con el exceso de viviendas, oficinas, naves industriales, etc\u2026 \u00bfc\u00f3mo va a haber una nueva burbuja inmobiliaria pr\u00f3ximamente? Para que esto suceda se tienen que dar dos condiciones: que haya una gran facilidad para obtener cr\u00e9ditos, cosa que no pasa, y que la demanda de viviendas sea superior a la oferta, siendo esto \u00faltimo lo contrario de lo que est\u00e1 sucediendo en la actualidad.<\/p>\n

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F.- \u00bfCu\u00e1les son sus previsiones para este final de 2014 y para los pr\u00f3ximos a\u00f1os?<\/strong><\/p>\n

En 2015 el mercado de la vivienda dar\u00e1 una gran sorpresa<\/strong><\/a> y, en las zonas de clase media y alta de las principales ciudades espa\u00f1oles, la subida rondar\u00e1 el 10%. De aqu\u00ed a 10 a\u00f1os, el que compre en una buena localizaci\u00f3n, con escasa oferta disponible en el futuro, va a obtener una plusval\u00eda cercana al 100%. Esto se debe a que el comprador actual est\u00e1 comprando un \u201cchollo\u201d y, adem\u00e1s, porque lo bueno y escaso a medio plazo siempre proporciona una rentabilidad superior a aquellos activos situados en un localizaci\u00f3n escasamente atractiva donde existe un elevado exceso de oferta. Lo sucedido en 2006 y 2007 no ten\u00eda ning\u00fan sentido econ\u00f3mico: sub\u00edan mucho m\u00e1s los precios de las viviendas ubicadas en pueblos peque\u00f1os que en la gran ciudad. Era una locura del mercado, como ha quedado demostrado.<\/p>\n

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F.- Usted dirige un\u00a0m\u00e1ster\u00a0en asesor\u00eda y consultor\u00eda inmobiliaria, \u00bfqu\u00e9 proporciona este curso a sus estudiantes?<\/strong><\/p>\n

Una completa formaci\u00f3n en cualquiera de las \u00e1reas principales del mercado inmobiliario y una gu\u00eda para gestionar e invertir con \u00e9xito en un mercado que ha dejado la crisis y que empieza a recuperarse. Este es un m\u00e1ster para que los alumnos hagan buenos negocios, sepan d\u00f3nde y c\u00f3mo invertir, c\u00f3mo obtener en un futuro m\u00e1s clientes y conseguir que \u00e9stos consigan unas elevadas rentabilidades. Es decir, un m\u00e1ster que pretende que el participante se gane la vida mucho mejor de lo que hasta ahora lo hac\u00eda.<\/p>\n

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