El contrato de alquiler, un salvoconducto ante los problemas<\/strong><\/h2>\nSi posteriormente surgen problemas entre el arrendador y el arrendatario, el contrato documentado servir\u00e1 para probar los pactos que se hab\u00edan celebrado, facilitando la relaci\u00f3n entre las partes y la soluci\u00f3n del problema que hubiera surgido entre ellas.<\/p>\n
Que el contrato de arrendamiento conste en escritura p\u00fablica, es siempre una posibilidad que dota al contrato de la mayor eficacia posible, tanto en juicio como fuera de \u00e9l. En este caso, habr\u00e1 que acudir a un notario para que otorgue la escritura p\u00fablica del contrato y de fe de su contenido.<\/p>\n
Es m\u00e1s, hay que tener en cuenta que la reforma de la LAU de 2013 recoge expresamente que para que los arrendamientos surtan efectos frente a terceros deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad y dicha inscripci\u00f3n requiere un documento p\u00fablico como lo es la Escritura ante Notario.<\/p>\n
El 6 de junio de 2013 entr\u00f3 en vigor la Ley 4\/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de 24 de noviembre, cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas<\/strong>, siendo cuatro los textos legales aplicables:<\/p>\n\n- El Texto Refundido de la LAU 1964<\/li>\n
- El RDL 2\/1985<\/li>\n
- La propia LAU 29\/1994 antes de la reforma<\/li>\n
- La LAU 29\/1994 ahora reformada por la Ley 4\/2013, de 4 de junio, siendo el criterio de aplicaci\u00f3n la fecha del contrato de arrendamiento<\/li>\n<\/ul>\n
A las citadas normas, no se les reconoce car\u00e1cter retroactivo.<\/p>\n
Cambio legislativo en el mercado de alquiler<\/strong><\/h2>\nEn cuanto al contenido del contrato en s\u00ed y para contratos celebrados con posterioridad, se debe tener en cuenta lo siguiente:<\/p>\n
\n<\/a>![\"Contrato](\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-content\/uploads\/2014\/01\/Oportunidad-del-alquiler_0.jpg\" "\\"-\\"")
<\/a><\/p>\n\n- Tras la reforma de 2013, la duraci\u00f3n m\u00ednima del arrendamiento de vivienda habitual se ha reducido de cinco a tres a\u00f1os. Esto implica que la duraci\u00f3n del alquiler se podr\u00e1 pactar libremente por las partes<\/strong><\/a> pero, si este fuera inferior a tres a\u00f1os, llegado el d\u00eda del vencimiento del contrato, este se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta tres a\u00f1os salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, su voluntad de no renovarlo.<\/li>\n
- Si llegada la fecha del vencimiento<\/strong> del contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar\u00e1 durante un a\u00f1o m\u00e1s (tras la reforma de 2013 pasa de tres a uno).<\/li>\n
- Respecto a la facultad del arrendador de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda<\/strong>, en el contrato no tienen por qu\u00e9 especificarse las posibles causas de forma expresa, bastando con que haya transcurrido el primer a\u00f1o del contrato y el arrendador curse preaviso al arrendatario con al menos dos meses de antelaci\u00f3n a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.<\/li>\n
- El arrendatario puede desistir del contrato transcurridos seis meses siempre que lo comunique con una <\/strong>antelaci\u00f3n m\u00ednima de treinta d\u00edas<\/strong><\/a>. Las partes podr\u00e1n pactar en el contrato que si se da este supuesto el arrendatario deba indemnizar al arrendador con un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir (si no se pacta no podr\u00e1 reclamarse dicha indemnizaci\u00f3n). En el caso de que la extinci\u00f3n del contrato se pretenda antes de esos seis meses, el arrendatario deber\u00e1 indemnizar al arrendador los da\u00f1os y perjuicios causados, que la doctrina entiende que ser\u00e1n las rentas dejadas de percibir en lo que faltara para terminar esos seis meses, y no hasta la finalizaci\u00f3n del plazo pactado.<\/li>\n
- En cuanto a la renta<\/strong><\/a> se refiere, las partes quedan facultadas para actualizar libremente la renta seg\u00fan su criterio<\/strong>. Si no se pacta, no podr\u00e1 actualizarse, y si se pacta, habr\u00e1 que estar a lo pactado. Si se pacta la actualizaci\u00f3n pero no se indica c\u00f3mo, la renta se actualizar\u00e1 aplicando la variaci\u00f3n experimentada por el \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad. Eso s\u00ed, es importante tener en cuenta que la renta \u00fanicamente podr\u00e1 ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada a\u00f1o de vigencia del contrato.<\/li>\n
- Se permite pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/strong> La Inscripci\u00f3n en el Registro no es obligatoria<\/strong><\/a>, pero ser\u00e1 necesaria para que los arrendamientos concertados surtan efecto frente a terceros.<\/li>\n
- La Ley excluye espec\u00edficamente los arrendamientos temporales con fines tur\u00edsticos<\/strong>, que ser\u00e1n regulados por la normativa sectorial espec\u00edfica o, en su defecto, se les aplicar\u00e1 el r\u00e9gimen de los arrendamientos de temporada<\/strong><\/a>, que no sufri\u00f3 modificaci\u00f3n y que se consideran arrendamientos para uso distinto de vivienda.<\/li>\n<\/ol>\n
Obligaciones del inquilino<\/strong><\/h2>\n\n- Pago de una fianza por un importe equivalente a una mensualidad de renta.<\/strong> Hay que estar a la normativa propia de la comunidad aut\u00f3noma donde est\u00e9 sito el inmueble, pero con car\u00e1cter general es obligaci\u00f3n del propietario depositarla en el organismo que corresponda en funci\u00f3n de la comunidad aut\u00f3noma de que se trate.<\/li>\n
- Pago mensual de la renta del alquiler en los siete primeros d\u00edas del mes<\/strong>, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en met\u00e1lico y en la vivienda arrendada (aunque lo normal es que se pacte que la renta se pague por transferencia bancaria). En este punto hay que tener en cuenta que la Ley 4\/2013 de 4 de junio introdujo la posibilidad de que en los contratos de arrendamiento se acuerde libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligaci\u00f3n de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los t\u00e9rminos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podr\u00e1 pedir en ning\u00fan caso compensaci\u00f3n adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.<\/li>\n
- No ceder el contrato, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador.<\/strong><\/li>\n
- Dejar la vivienda en las mismas condiciones que estaba al entrar a vivir en ella.<\/strong> El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuraci\u00f3n de la vivienda o que provoquen una disminuci\u00f3n en la estabilidad o seguridad de la vivienda.<\/li>\n
- Realizar a su costa las peque\u00f1as reparaciones que exija el desgaste<\/strong> por el uso ordinario de la vivienda y las que le sean imputables por mal uso. En este sentido, se debe avisar al propietario a la mayor brevedad de la necesidad de realizar reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, estando el inquilino obligado a permitir la entrada del arrendador y\/o t\u00e9cnicos designados por el propietario.<\/li>\n
- El arrendatario estar\u00e1 obligado a aceptar la realizaci\u00f3n por el arrendador de obras de mejora<\/strong> cuya ejecuci\u00f3n no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusi\u00f3n del arrendamiento, pudiendo optar (si las obras son importantes) por desistir del contrato o bien por obtener una reducci\u00f3n de la renta en proporci\u00f3n a la parte de vivienda de la que se vea privado.<\/li>\n
- El arrendatario no puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il\u00edcitas.<\/strong><\/li>\n
- Si finalizado el contrato, la vivienda queda en buenas condiciones y no hay pagos pendientes, el propietario debe devolverla. A partir del transcurso del plazo de un mes desde la entrega de las llaves, la fianza devengar\u00e1 el inter\u00e9s legal hasta su devoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
![\"Contrato](\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-content\/uploads\/2016\/12\/alquiler-de-vivienda.jpg\" "\\"-\\"")
<\/p>\n
Cl\u00e1usulas que pueden ser interesantes para el propietario incluir en el contrato de alquiler<\/strong><\/h2>\n\n- La prohibici\u00f3n de cambiar dr\u00e1sticamente el color de la pintura de las paredes.<\/li>\n
- No permitir realizar agujeros en el alicatado y maderas.<\/li>\n
- La imposibilidad de convivir con animales. En este caso es conveniente a\u00f1adir que el incumplimiento es causa de resoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
Ahora, por ser lector de Fotocasa<\/strong>, desde Leg\u00e1litas ofrecemos la posibilidad de consultar gratuitamente a un abogado experto. Resuelve tus dudas sobre el contrato de alquiler, la compraventa de una vivienda, los problemas en la comunidad de propietarios, etc\u00e9tera. Realiza gratis tu consulta online<\/a><\/strong> o llamando al 91 558 97 64.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Seas propietario o inquilino, es normal tener ciertas dudas sobre el contrato de arrendamiento que vas a firmar. Desde Fotocasa te indicamos cu\u00e1les son las principales claves que debes tener en cuenta a la hora de firmar un contrato. Antes de nada, es importante dejar claro que existe plena libertad en la forma en que…<\/p>\n","protected":false},"author":38,"featured_media":22110,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"yes","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[2],"tags":[1859,2553,2572],"class_list":["post-23846","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alquiler","tag-alquiler","tag-contrato","tag-subarriendo"],"modified_by":"Fotocasa","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23846","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/users\/38"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23846"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23846\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media\/22110"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23846"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23846"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23846"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
- \n
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- La LAU 29\/1994 ahora reformada por la Ley 4\/2013, de 4 de junio, siendo el criterio de aplicaci\u00f3n la fecha del contrato de arrendamiento<\/li>\n<\/ul>\n
A las citadas normas, no se les reconoce car\u00e1cter retroactivo.<\/p>\n
Cambio legislativo en el mercado de alquiler<\/strong><\/h2>\n
En cuanto al contenido del contrato en s\u00ed y para contratos celebrados con posterioridad, se debe tener en cuenta lo siguiente:<\/p>\n
\n<\/a><\/a><\/p>\n- \n
- Tras la reforma de 2013, la duraci\u00f3n m\u00ednima del arrendamiento de vivienda habitual se ha reducido de cinco a tres a\u00f1os. Esto implica que la duraci\u00f3n del alquiler se podr\u00e1 pactar libremente por las partes<\/strong><\/a> pero, si este fuera inferior a tres a\u00f1os, llegado el d\u00eda del vencimiento del contrato, este se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta tres a\u00f1os salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, su voluntad de no renovarlo.<\/li>\n
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- Respecto a la facultad del arrendador de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda<\/strong>, en el contrato no tienen por qu\u00e9 especificarse las posibles causas de forma expresa, bastando con que haya transcurrido el primer a\u00f1o del contrato y el arrendador curse preaviso al arrendatario con al menos dos meses de antelaci\u00f3n a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.<\/li>\n
- El arrendatario puede desistir del contrato transcurridos seis meses siempre que lo comunique con una <\/strong>antelaci\u00f3n m\u00ednima de treinta d\u00edas<\/strong><\/a>. Las partes podr\u00e1n pactar en el contrato que si se da este supuesto el arrendatario deba indemnizar al arrendador con un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir (si no se pacta no podr\u00e1 reclamarse dicha indemnizaci\u00f3n). En el caso de que la extinci\u00f3n del contrato se pretenda antes de esos seis meses, el arrendatario deber\u00e1 indemnizar al arrendador los da\u00f1os y perjuicios causados, que la doctrina entiende que ser\u00e1n las rentas dejadas de percibir en lo que faltara para terminar esos seis meses, y no hasta la finalizaci\u00f3n del plazo pactado.<\/li>\n
- En cuanto a la renta<\/strong><\/a> se refiere, las partes quedan facultadas para actualizar libremente la renta seg\u00fan su criterio<\/strong>. Si no se pacta, no podr\u00e1 actualizarse, y si se pacta, habr\u00e1 que estar a lo pactado. Si se pacta la actualizaci\u00f3n pero no se indica c\u00f3mo, la renta se actualizar\u00e1 aplicando la variaci\u00f3n experimentada por el \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad. Eso s\u00ed, es importante tener en cuenta que la renta \u00fanicamente podr\u00e1 ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada a\u00f1o de vigencia del contrato.<\/li>\n
- Se permite pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/strong> La Inscripci\u00f3n en el Registro no es obligatoria<\/strong><\/a>, pero ser\u00e1 necesaria para que los arrendamientos concertados surtan efecto frente a terceros.<\/li>\n
- La Ley excluye espec\u00edficamente los arrendamientos temporales con fines tur\u00edsticos<\/strong>, que ser\u00e1n regulados por la normativa sectorial espec\u00edfica o, en su defecto, se les aplicar\u00e1 el r\u00e9gimen de los arrendamientos de temporada<\/strong><\/a>, que no sufri\u00f3 modificaci\u00f3n y que se consideran arrendamientos para uso distinto de vivienda.<\/li>\n<\/ol>\n
Obligaciones del inquilino<\/strong><\/h2>\n
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- Pago de una fianza por un importe equivalente a una mensualidad de renta.<\/strong> Hay que estar a la normativa propia de la comunidad aut\u00f3noma donde est\u00e9 sito el inmueble, pero con car\u00e1cter general es obligaci\u00f3n del propietario depositarla en el organismo que corresponda en funci\u00f3n de la comunidad aut\u00f3noma de que se trate.<\/li>\n
- Pago mensual de la renta del alquiler en los siete primeros d\u00edas del mes<\/strong>, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en met\u00e1lico y en la vivienda arrendada (aunque lo normal es que se pacte que la renta se pague por transferencia bancaria). En este punto hay que tener en cuenta que la Ley 4\/2013 de 4 de junio introdujo la posibilidad de que en los contratos de arrendamiento se acuerde libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligaci\u00f3n de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los t\u00e9rminos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podr\u00e1 pedir en ning\u00fan caso compensaci\u00f3n adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.<\/li>\n
- No ceder el contrato, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador.<\/strong><\/li>\n
- Dejar la vivienda en las mismas condiciones que estaba al entrar a vivir en ella.<\/strong> El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuraci\u00f3n de la vivienda o que provoquen una disminuci\u00f3n en la estabilidad o seguridad de la vivienda.<\/li>\n
- Realizar a su costa las peque\u00f1as reparaciones que exija el desgaste<\/strong> por el uso ordinario de la vivienda y las que le sean imputables por mal uso. En este sentido, se debe avisar al propietario a la mayor brevedad de la necesidad de realizar reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, estando el inquilino obligado a permitir la entrada del arrendador y\/o t\u00e9cnicos designados por el propietario.<\/li>\n
- El arrendatario estar\u00e1 obligado a aceptar la realizaci\u00f3n por el arrendador de obras de mejora<\/strong> cuya ejecuci\u00f3n no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusi\u00f3n del arrendamiento, pudiendo optar (si las obras son importantes) por desistir del contrato o bien por obtener una reducci\u00f3n de la renta en proporci\u00f3n a la parte de vivienda de la que se vea privado.<\/li>\n
- El arrendatario no puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il\u00edcitas.<\/strong><\/li>\n
- Si finalizado el contrato, la vivienda queda en buenas condiciones y no hay pagos pendientes, el propietario debe devolverla. A partir del transcurso del plazo de un mes desde la entrega de las llaves, la fianza devengar\u00e1 el inter\u00e9s legal hasta su devoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\nCl\u00e1usulas que pueden ser interesantes para el propietario incluir en el contrato de alquiler<\/strong><\/h2>\n
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- La prohibici\u00f3n de cambiar dr\u00e1sticamente el color de la pintura de las paredes.<\/li>\n
- No permitir realizar agujeros en el alicatado y maderas.<\/li>\n
- La imposibilidad de convivir con animales. En este caso es conveniente a\u00f1adir que el incumplimiento es causa de resoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
Ahora, por ser lector de Fotocasa<\/strong>, desde Leg\u00e1litas ofrecemos la posibilidad de consultar gratuitamente a un abogado experto. Resuelve tus dudas sobre el contrato de alquiler, la compraventa de una vivienda, los problemas en la comunidad de propietarios, etc\u00e9tera. Realiza gratis tu consulta online<\/a><\/strong> o llamando al 91 558 97 64.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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