{"id":2153,"date":"2014-06-19T20:02:30","date_gmt":"2014-06-19T18:02:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=2153"},"modified":"2014-06-20T15:47:09","modified_gmt":"2014-06-20T13:47:09","slug":"borja-mateo-comprar-es-una-salvajada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/compraventa\/borja-mateo-comprar-es-una-salvajada\/","title":{"rendered":"Borja Mateo: \u201c Comprar es una salvajada\u201d"},"content":{"rendered":"

Fotocasa entrevista a Borja Mateo<\/strong><\/a>, experto inmobiliario y autor de los libros \u201cLa verdad sobre el mercado inmobiliario espa\u00f1ol\u201d y \u201cComo sobrevivir al crack inmobiliario\u201d, para saber su opini\u00f3n sobre la situaci\u00f3n actual del sector de la vivienda.<\/p>\n

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Fotocasa. – Las estad\u00edsticas muestran una ligera recuperaci\u00f3n del sector inmobiliario. \u00bfQu\u00e9 hay de cierto? \u00bfHan tocado suelo los precios?<\/strong><\/p>\n

Borja Mateo. – El sector inmobiliario lleva recuper\u00e1ndose y con una salud de hierro desde el segundo semestre de 2006, que es cuando los precios de compra venta-efectiva, aquellos a los que se venden las viviendas, comenzaron a bajar. Desde el precio del pico hasta ahora, en transacciones entre particulares, las bajadas del precio de la vivienda ya est\u00e1n en el 53-58%. No hay mejor noticia para el sector que la ca\u00edda en picado de los precios porque reactiva la demanda. Lo que estamos viendo es una reactivaci\u00f3n de las ventas, algo que es normal, porque en alg\u00fan momento deb\u00eda pararse su desmoronamiento.<\/p>\n

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F.- Entonces, tal y como est\u00e1 la situaci\u00f3n, \u00bfmejor comprar o alquilar?<\/strong><\/p>\n

B.M.- Comprar es una salvajada de primer orden. Ahora toca demorar la compra al m\u00e1ximo, alquilar y renegociar el alquiler<\/strong><\/a> ya existente. Estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos. Los precios de los alquileres, desde principios de 2007, han tenido que bajar el 40-45%. El gobierno ha llevado a cabo tres reformas que facilitan el desahucio del inquilino moroso, aumentando la tendencia de propietarios que ponen en alquiler su casa. Al crecer la oferta m\u00e1s que la demanda, bajan los alquileres y la rentabilidad por inversi\u00f3n se resiente, con lo que un inversor pagar\u00e1 menos por un bien que le da menor rentabilidad. Adem\u00e1s, no hay demanda de vivienda ni la va a haber: en el grupo de edad de 15 a 29 a\u00f1os hay un 57% menos de poblaci\u00f3n que en el de 30 a 43, a ello a\u00f1\u00e1dale los 5 millones de viviendas entre vac\u00edas, a la venta, en alquiler o en construcci\u00f3n. Se esta es acumulando una oferta de \u00f3rdago que va saliendo poco a poco, pero que rebasa a la demanda en mucho. Cuando suban los tipos, tal y como est\u00e1n bajando las rentas por alquiler, el batacazo de aquellos que compraron, ser\u00e1 de campeonato.<\/p>\n

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F.- El mercado del alquiler en nuestro pa\u00eds no para de crecer en los \u00faltimos tiempos, \u00bfse trata de algo circunstancial o estamos ante un cambio de tendencia?<\/strong><\/p>\n

B.M.- Est\u00e1 para quedarse. A parte de la nefasta actuaci\u00f3n del Banco de Espa\u00f1a, de la CNMV, de la necia pr\u00e1ctica de concesi\u00f3n de cr\u00e9ditos de bancos, el elemento m\u00e1s relevante para la formaci\u00f3n de la burbuja fue la falta de oferta de vivienda. Al Estado no le interesaba proteger a los propietarios con un desahucio r\u00e1pido, porque habr\u00eda significado que, en vez de venderse casas con los consiguientes impuestos, se habr\u00edan alquilado. As\u00ed, los alquileres se han mantenido muy caros durante mucho tiempo. Ahora que el Estado se ha dado cuenta de que la carest\u00eda del alquiler es nefasta para la econom\u00eda, protege m\u00e1s al propietario<\/strong><\/a>, con lo que salen m\u00e1s casas al mercado, presionando a la baja el precio de la vivienda. El que paga ahora por su alquiler lo mismo que hace un a\u00f1o, algo hace muy, muy mal.<\/p>\n

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F.- El BCE y el FMI han advertido de la creaci\u00f3n de posibles burbujas inmobiliarias<\/a>\u00a0que podr\u00edan llevar a una nueva crisis. \u00bfEst\u00e1 Espa\u00f1a en situaci\u00f3n de riesgo?<\/strong><\/p>\n

B.M.- Sin lugar a dudas. En Espa\u00f1a mucha gente est\u00e1 invirtiendo en el ladrillo sin entender los fundamentales que nos llevan al superciclo de bajadas del que he hablado. Los pisos ya han bajado el 53-58% desde picos, pero soy de la convicci\u00f3n de que la bajada media ser\u00e1 del 75-85%; de hecho, ya hay zonas con bajadas del 80% desde hace dos a\u00f1os, como las costas de Granada y de Almer\u00eda. La codicia est\u00e1 haciendo a mucha gente tomar la decisi\u00f3n nefasta de comprarse un piso: ven que el banco le da el 1% por un dep\u00f3sito y se llevan las manos a la cabeza, cuando no se dan cuenta de que, en un proceso de deflaci\u00f3n, el 1% est\u00e1 bien. Los pisos ahora rinden el 3,75-4% neto tras gastos, pero no ven que estos son el 10% y lleva de 2 a\u00f1os y medio a 3 recuperarlos, adem\u00e1s de que la media de litigios es del 17% y el tiempo de recuperaci\u00f3n de la vivienda de 9 meses. A esto se le une que no hay demanda de un bien que carece de liquidez. Los que compran ahora toman en posesi\u00f3n un fondo de deuda en dificultades (la llamada deuda distressed): la subida de tipos, en un mercado con rendimientos a la baja, sin liquidez y con aumento de la fiscalidad, los ahogara. Es la cocci\u00f3n de la pr\u00f3xima horneada de empobrecidos y la gente se dar\u00e1 cuenta cuando se reactive la bajada de los precios, que coincidir\u00e1 con la subida de los tipos.<\/p>\n

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F.- Gobierno y sector inmobiliario recalcan la importancia de los inversores extranjeros. \u00bfQu\u00e9 ventajas y beneficios suponen para el sector?<\/strong><\/p>\n

B.M.- Solo el 1,6% de las viviendas vendidas las compran extranjeros no residentes, no tienen entidad para mover el mercado. La reforma fiscal de mediados de 2012 ha hecho que muchos extranjeros de alto poder adquisitivo se vayan a Portugal, donde s\u00ed que se respeta a los ahorradores. El fisco espa\u00f1ol est\u00e1 tomando el papel de encautador obligando a la gente, bajo pena de multa del 150% del valor de sus bienes, a desvelar que tienen en sus pa\u00edses de origen. La gente no es tonta y hay otros muchos pa\u00edses en los que se vive tan bien como en nuestro pa\u00eds. Los visados para muy ricos, son un fracaso y solo se han concedido 72, fruto de la misma pol\u00edtica fiscal nefasta que intenta aumentar la recaudaci\u00f3n, cuando lo que hace falta es reducir el peso de la administraci\u00f3n como est\u00e1n haciendo Francia e Italia. La soluci\u00f3n a la crisis no es m\u00e1s Estado, sino todo lo contrario sumado a una fort\u00edsima fiscalizaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n de las actividades del Estado.<\/p>\n

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F.- El comit\u00e9 de expertos designado por el Gobierno y el BCE reclaman m\u00e1s medidas en materia de vivienda. Realmente, \u00bfes necesario meter m\u00e1s carga fiscal a la vivienda?<\/strong><\/p>\n

B.M.- No. Cuantos menos impuestos paguemos, de forma m\u00e1s efectiva ejercemos nuestro derecho \u00edntimo a la autodeterminaci\u00f3n. No se puede discriminar a la gente por su g\u00e9nero econ\u00f3mico o por haber optado por ser ahorrador. Es precisamente ese aumento de presi\u00f3n fiscal, lo que lleva a la bajada de rentabilidades y al hundimiento de los precios. El Estado cre\u00f3 la burbuja inmobiliaria, el enga\u00f1o masivo de las preferentes y ahora hunde a quienes anim\u00f3 a comprar. La entrada de capital extranjero<\/a><\/strong> al mercado inmobiliario espa\u00f1ol no es estructural sino t\u00e1ctico. Cuando suban los tipos y se corrijan las rentabilidades de la renta fija, la salida de capitales en busca de otros bienes con mejor relaci\u00f3n liquidez-rentabilidad ser\u00e1 brutal.<\/p>\n

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F.- \u00bfCu\u00e1les ser\u00edan las pol\u00edticas de vivienda adecuadas que deber\u00eda proponer el Gobierno de Rajoy de cara a las elecciones de 2015?<\/strong><\/p>\n

B.M.- Eliminar, de una vez todas, la vivienda p\u00fablica, porque ha fomentado la codicia y la discriminaci\u00f3n de la gente seg\u00fan su g\u00e9nero econ\u00f3mico. Por otro lado, cuanto m\u00e1s r\u00e1pido sea el desahucio por impago de alquiler, mejor para todos porque m\u00e1s pisos saldr\u00e1n al mercado, y los alquileres y los precios bajar\u00e1n a\u00fan m\u00e1s.<\/p>\n

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F.- \u00bfQu\u00e9 nos depara este segundo semestre de 2014 y cu\u00e1les son las previsiones para 2015?<\/strong><\/p>\n

B.M.- 2014 es el tercer a\u00f1o de bajadas m\u00e1s lentas desde 2007. Este a\u00f1o, desde precios de pico, lo saldaremos con bajadas del 55-60% respecto a precios de pico. Los siguientes a\u00f1os, veremos c\u00f3mo los precios caen m\u00e1s lentamente, para aumentar el ritmo de bajada cuando se corrijan los mercados de cr\u00e9dito, en 5-10 a\u00f1os porque, ahora, el pa\u00eds lleva ya varios a\u00f1os en una espiral claramente deflacionista.<\/p>\n

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