\u00bfPuede el comprador de un inmueble arrendado instar al desahucio del inquilino de su vivienda si no est\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad?<\/p><\/blockquote>\n
En 2013 se modific\u00f3, tras casi 10 a\u00f1os de funcionamiento, la Ley espa\u00f1ola de Arrendamientos Urbanos. El cambio buscaba \u00abmejorar, dinamizar y fortalecer el mercado de alquiler\u00bb<\/strong>.<\/p>\n
En el papel muy buenas intenciones, pero la reforma, al mismo tiempo que resolv\u00eda algunos vac\u00edos legales existentes, dejaba otros sin aclarar e incluso introduc\u00eda nuevos, generando incertidumbre e inseguridad jur\u00eddica entre las partes involucradas en el proceso de alquiler. Intentaremos aqu\u00ed analizar algunos de ellos.<\/p>\n
1. Duraci\u00f3n del contrato de alquiler<\/strong><\/h2>\n
Con la reforma de 2013, se rebaja en dos a\u00f1os la duraci\u00f3n de las pr\u00f3rrogas legales a la que puede optar el arrendatario (art. 9). A cambio le otorga a este la posibilidad de desistimiento en cualquier momento, una vez transcurridos seis meses de contrato, con tan solo preavisar con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n su voluntad de no continuar con el alquiler (art. 11). Tambi\u00e9n permite que las partes acuerden, que en este caso, el arrendatario deba indemnizar al arrendador por los da\u00f1os y perjuicios<\/strong> que pueda ocasionar el desistimiento.<\/p>\n
La ley establece que la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n ser\u00e1 \u00abla cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste de cumplir. Los per\u00edodos de tiempo inferiores al a\u00f1o dar\u00e1n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n
Duda<\/strong>: La mayor\u00eda de los contratos se celebran por un a\u00f1o de duraci\u00f3n, aunque sometidos a las pr\u00f3rrogas obligatorias hasta alcanzar la duraci\u00f3n m\u00ednima de tres a\u00f1os, surge la duda de si para el c\u00e1lculo de la indemnizaci\u00f3n por desistimiento anticipado, \u00bfhemos de tener en cuenta solo el primer a\u00f1o de vigencia pactado, o tambi\u00e9n las sucesivas pr\u00f3rrogas?<\/strong> Es decir, en un contrato de un a\u00f1o, prorrogable hasta tres en el que el inquilino se marcha al cumplir seis meses, \u00bfla indemnizaci\u00f3n ser\u00e1 de media mensualidad o de dos mensualidades y media?<\/strong><\/p>\n
2. La inscripci\u00f3n de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad <\/strong><\/h2>\n
La Ley se\u00f1ala en su art\u00edculo 7.2 que:\u00a0\u00abPara que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros, dichos arrendamientos deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad\u00bb<\/strong>.<\/em><\/p>\n
La pregunta surge en el caso de una persona que desee comprar una propiedad que est\u00e1 en alquiler: \u00bfpuede el comprador de un inmueble arrendado instar al desahucio del inquilino de su vivienda si no est\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad?<\/strong>\u00a0Si nos atenemos a la literalidad del art. 7.2, la respuesta ha de ser necesariamente afirmativa.<\/p>\n
Duda<\/strong>: Si analizamos el resto de la norma, esto ya no resulta tan claro.<\/p>\n
En el caso de encontrarnos ante la enajenaci\u00f3n de un inmueble arrendado como vivienda (art. 14.1), la norma establece que \u00abel adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que re\u00fana los requisitos exigidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los art\u00edculos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisi\u00f3n de la finca\u00bb.<\/p>\n
Adem\u00e1s de la inscripci\u00f3n, es necesario que el comprador lo sea de buena fe<\/strong>. Buena fe entendida como conocimiento o, en sentido negativo, como desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: as\u00ed se ha definido invariablemente por la jurisprudencia.<\/p>\n
En el papel muy buenas intenciones, pero la reforma, al mismo tiempo que resolv\u00eda algunos vac\u00edos legales existentes, dejaba otros sin aclarar e incluso introduc\u00eda nuevos, generando incertidumbre e inseguridad jur\u00eddica entre las partes involucradas en el proceso de alquiler.<\/p><\/blockquote>\n
Es decir, cualquier comprador que conozca la existencia del contrato de arrendamiento, aunque no est\u00e9 inscrito, deber\u00e1 subrogarse en el mismo.<\/p>\n
En cambio, para el caso de encontrarnos ante la enajenaci\u00f3n de una finca arrendada para uso distinto del de vivienda (art. 29) \u00abel adquirente (comprador) de la finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria\u00bb. As\u00ed pues parece que el comprador de un local comercial, por ejemplo, se subrogar\u00e1 en todo caso, salvo que pueda acreditar que desconoc\u00eda la existencia de contrato de arrendamiento.<\/p>\n
3. Actualizaci\u00f3n del precio del alquiler<\/strong><\/h2>\n
Con la LAU de 1994, la actualizaci\u00f3n de la renta s\u00f3lo pod\u00eda llevarse a cabo aplicando a la renta la variaci\u00f3n porcentual del \u00cdndice de Precios de Consumo, el IPC, en un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizaci\u00f3n.<\/p>\n
A partir de junio de 2013, se introduce la posibilidad de que las partes puedan pactar c\u00f3mo se actualiza la renta, dejando el IPC como supletorio a falta de pacto<\/strong>.<\/p>\n
Duda<\/strong>: Sin embargo, la Ley 2\/2015 de 30 de marzo de desindexaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola, viene a introducir una nueva reforma de la LAU y establece (art. 18) que la renta podr\u00e1 actualizarse en los t\u00e9rminos libremente pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicar\u00e1 revisi\u00f3n de rentas a los contratos<\/strong>.<\/p>\n
Pero, tras una regulaci\u00f3n tan clara, comprensible y f\u00e1cilmente aplicable, a\u00f1ade la Ley: \u00abEn caso de pacto expreso entre las partes sobre alg\u00fan mecanismo de revisi\u00f3n de valores monetarios que no detalle el \u00edndice o metodolog\u00eda de referencia, la renta se revisar\u00e1 para cada anualidad por referencia a la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad a fecha de cada revisi\u00f3n, tomando como mes de referencia para la revisi\u00f3n el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de revisi\u00f3n del contrato\u00bb. Este \u00cdndice de Garant\u00eda de la Competitividad se calcula a partir del dato corregido del IPC armonizado de la eurozona. Es decir, la media del IPC de todos los pa\u00edses que tienen el euro como moneda oficial pero corregido para ajustar la p\u00e9rdida de competitividad de Espa\u00f1a desde 1999.<\/p>\n
\u00a1\u00a1Con lo sencillo que era aplicar el IPC!!<\/p>\n
4. Da\u00f1os y obras de reparaci\u00f3n en la vivienda<\/strong><\/h2>\n
Ha dejado escapar el legislador al acometer una reforma tan importante de la LAU<\/strong> una ocasi\u00f3n de oro para regular de manera definitiva, o lo m\u00e1s definitiva posible, una de las cuestiones que m\u00e1s dudas suscitan a arrendadores, inquilinos, abogados y administradores: \u00bfqu\u00e9 reparaciones debe acometer el arrendador en la vivienda arrendada y, por otra parte, cu\u00e1les son esas \u00abpeque\u00f1as reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda\u00bb?<\/strong>\u00a0(art. 21). Este es uno de los aspectos m\u00e1s relevantes a considerar a la hora de la devoluci\u00f3n de la fianza (art. 36).<\/p>\n
5. Impago de renta del alquiler <\/strong><\/h2>\n
La reforma contemplaba la creaci\u00f3n de un\u00a0registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (un registro de morosos)<\/em><\/strong>, cuya organizaci\u00f3n y funcionamiento se deb\u00eda regular por Real Decreto y con toda la informaci\u00f3n sujeta a la Ley de Protecci\u00f3n de Datos. A fecha de hoy, y al parecer por mucho tiempo m\u00e1s, todos los implicados, Administraci\u00f3n Central, Administraci\u00f3n de Justicia, Colegios de Abogados, Agencia Espa\u00f1ola de Protecci\u00f3n de Datos, admiten serios problemas para su creaci\u00f3n y dicho registro sigue sin existir<\/strong>.<\/p>\n
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