Se ha producido una modificaci\u00f3n en la legislaci\u00f3n de arrendamientos que, sin dejar de proteger al inquilino, ha reequilibrado la balanza hacia el arrendador.<\/p><\/blockquote>\n
La creaci\u00f3n de instituciones de inversi\u00f3n colectiva inmobiliaria<\/strong> ha sido impulsada por nuestros sucesivos gobiernos desde finales de los a\u00f1os ochenta. Con arreglo a la legislaci\u00f3n aprobada en aquellos a\u00f1os, se constituyeron en los noventa un pu\u00f1ado de Fondos de Inversi\u00f3n Inmobiliaria (FII) (de los que tras la crisis apenas quedan 3, y est\u00e1n en liquidaci\u00f3n), que no tuvieron gran \u00e9xito entre los particulares.<\/p>\n
Estos fondos, para obtener determinados beneficios fiscales, deb\u00edan invertir al menos el 50% en activos de uso residencial. Las autoridades pensaban que, obligando a estos instrumentos a invertir en vivienda, se conseguir\u00eda crear una amplia oferta residencial en alquiler<\/strong>. Pero lo cierto es que, al margen de la idoneidad del veh\u00edculo, aquella Espa\u00f1a no estaba preparada para el mercado del alquiler. Los espa\u00f1oles prefer\u00edan comprar, pues la vivienda se consideraba una inversi\u00f3n \u00f3ptima y s\u00f3lo arrendaban aquellos que de ninguna manera eran capaces de conseguir un cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n
Los compradores de vivienda no ten\u00edan en cuenta el valor del activo desde un punto de vista patrimonial, es decir, no les importaba cu\u00e1l era la rentabilidad potencial por alquiler de la vivienda adquirida. Se fijaban solamente en si ten\u00edan capacidad de endeudamiento para adquirir la casa y en la capacidad de revalorizaci\u00f3n en el tiempo, algo que se daba por descontado. Por ello, patrimonializar viviendas para alquiler no ten\u00eda sentido econ\u00f3mico, pues su rentabilidad por este concepto era muy baja. Desde el final de la Guerra Civil la vivienda siempre hab\u00eda subido, era el activo estrella de los espa\u00f1oles en el que refugiaban sus ahorros, y as\u00ed lo fue hasta que estall\u00f3 la crisis en 2008<\/strong>.<\/p>\n
Estos a\u00f1os no han pasado en balde y han dejado un mercado inmobiliario irreconocible. Seg\u00fan varias estimaciones, a finales de 2016 alrededor del 25% de los espa\u00f1oles ya optan por vivir de alquiler, frente al 10% de la d\u00e9cada anterior<\/strong>. Muchos han entrado a este mercado por la imposibilidad de comprar, pero son legi\u00f3n los que optan voluntariamente por este medio de asentamiento, especialmente entre los j\u00f3venes.<\/p>\n
La SOCIMI a\u00fana las ventajas de invertir en bolsa y en ladrillo al mismo tiempo. Al cotizar en un mercado secundario, sus acciones tienen liquidez y su valor se actualiza con cada operaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n
Pero no s\u00f3lo las preferencias de los espa\u00f1oles han cambiado, sino que tambi\u00e9n se ha producido una modificaci\u00f3n en la legislaci\u00f3n de arrendamientos que, sin dejar de proteger al inquilino, ha reequilibrado la balanza hacia el arrendador<\/strong>.<\/p>\n
Adem\u00e1s, durante estos \u00faltimos a\u00f1os han proliferado las empresas que proporcionan seguridad a los propietarios de vivienda<\/strong> y una gesti\u00f3n profesional, de manera que los arrendadores pueden dejar en manos de estas empresas todo el proceso de puesta en alquiler perdiendo el miedo a caer en manos del moroso profesional<\/strong>. Por lo dem\u00e1s, el precio de la vivienda ha ca\u00eddo con fuerza en el periodo 2008-2014, de modo que su rentabilidad por alquiler ha pasado a ser m\u00e1s atractiva que nunca anteriormente.<\/p>\n
En todo caso, a este aumento tan significativo de la demanda no se puede responder con una oferta absolutamente atomizada en manos de inversores aficionados. El nuevo mercado inmobiliario espa\u00f1ol necesita de veh\u00edculos adecuados con gesti\u00f3n profesional y especializada<\/strong>. Los FII de los noventa no fueron capaces de sobrevivir a la crisis, y una de las principales razones fue que estos veh\u00edculos no eran de libre cotizaci\u00f3n. Apenas ten\u00edan 4 ventanas de salida al a\u00f1o y para comprar o vender participaciones los gestores del fondo ten\u00edan que aglutinar a unos y a otros para encajar los intercambios.<\/p>\n
Este m\u00e9todo rudimentario obligaba, por lo dem\u00e1s, a mantener en caja una buena cantidad de efectivo que no generaba rentabilidad al no estar invertida. Afortunadamente, al tiempo que se reform\u00f3 la ley de arrendamientos urbanos, se modific\u00f3 y actualiz\u00f3 la regulaci\u00f3n de las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversi\u00f3n en el mercado inmobiliario) para colocarlas a la par de los REIT (real estate investment trust) que llevan d\u00e9cadas funcionando en EEUU, Francia, Holanda o Reino Unido.<\/p>\n
La SOCIMI a\u00fana las ventajas de invertir en bolsa y en ladrillo al mismo tiempo. Al cotizar en un mercado secundario, sus acciones tienen liquidez y su valor se actualiza con cada operaci\u00f3n<\/strong>. Las exigencias de transparencia de los mercados cotizados facilitan al que invierte en SOCIMI conocer la composici\u00f3n de la cartera con sus plusval\u00edas y minusval\u00edas. Con muy poco dinero invertido est\u00e1 participando en una cartera muy diversificada y gestionada por profesionales, cosa que no podr\u00eda hacer si invirtiera directamente en inmuebles. Adem\u00e1s, la SOCIMI tiene la obligaci\u00f3n de entregar al accionista al menos el 80% del beneficio obtenido.<\/p>\n
En 2014 y 2015, la mayor\u00eda de SOCIMI que se han constituido se han enfocado en sector terciario, lo cual no debe sorprender ni tampoco interpretarse como falta de inter\u00e9s por el residencial. La raz\u00f3n es que en Espa\u00f1a nunca ha habido grandes carteras de vivienda<\/strong>, por las razones antes dichas, pero s\u00ed de edificios de oficinas y centros comerciales, que casi siempre son propiedad de un inversor institucional. Sin embargo, entre bambalinas hace ya tiempo que se est\u00e1n fraguando diferentes iniciativas que a lo largo de 2016 y 2017 van a salir al mercado enfocadas al alquiler de vivienda.<\/p>\n
Lo m\u00e1s interesante es que, aunque algunas compiten entre s\u00ed, cada una de estas iniciativas trata de dar una soluci\u00f3n o una respuesta distinta a la oferta de vivienda. As\u00ed, un par de ellas est\u00e1n enfocadas en el stock de vivienda que ha recalado en el sector financiero<\/strong>; otras tantas se van a centrar en vivienda dispersa, que es una especialidad espa\u00f1ola debido a esa situaci\u00f3n de partida de propiedad atomizada y diseminada<\/strong>.<\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, hay tambi\u00e9n otra iniciativa que pretende crear su cartera desde cero, localizando solares adecuados y edificando sobre ellos; y otra que se quiere especializar en rehabilitaci\u00f3n de edificios completos. En esta primera fase se van a adquirir viviendas por valor de unos 1.300 millones de euros<\/strong>, pero los promotores de estas SOCIMI ambicionan crecer en los pr\u00f3ximos a\u00f1os por lo que, si todo va bien, en 3 o 4 a\u00f1os veremos que el conjunto de las SOCIMI residenciales alcanzar\u00e1 un valor de entre 5 y 6.000 millones de euros. Definitivamente, el alquiler ha llegado para quedarse, y la SOCIMI va a ser el veh\u00edculo que lo gestionar\u00e1.<\/p>\n
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