{"id":19430,"date":"2017-02-16T18:27:26","date_gmt":"2017-02-16T16:27:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=19430"},"modified":"2020-11-27T11:23:57","modified_gmt":"2020-11-27T10:23:57","slug":"reclamar-devolucion-gastos-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/reclamar-devolucion-gastos-hipoteca\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo y por qu\u00e9 se pueden reclamar los gastos de la hipoteca"},"content":{"rendered":"

En el momento de adquirir una vivienda, casi todos solicitamos un pr\u00e9stamo al banco. Es lo que llamar\u00edamos hipoteca, un pr\u00e9stamo que lleva asociados una serie de gastos: la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo a trav\u00e9s de una escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad. Ahora sabemos que estos gastos no necesariamente tienen que ser abonados por quien pide el pr\u00e9stamo<\/strong>.<\/p>\n

En los \u00faltimos a\u00f1os, ha sido una pr\u00e1ctica habitual que las entidades bancarias impongan al prestatario el pago de la totalidad de los gastos<\/strong> derivados del pr\u00e9stamo hipotecario, mediante la inclusi\u00f3n en las escrituras de una cl\u00e1usula por la que se derivan esos gastos al mismo<\/strong>, con independencia de qui\u00e9n est\u00e9 obligado al pago seg\u00fan lo que dicta la ley.<\/p>\n

La firma dPG Legal cuenta con expertos que pueden ayudarte a reclamar la devoluci\u00f3n de esos gastos injustamente atribuidos al prestatario por el banco.<\/p>\n

Los gastos de la hipoteca son declarados nulos en 2015 <\/strong><\/h2>\n

A finales del 2015, nuestro Alto Tribunal hizo temblar a la banca, <\/strong>al declarar abusiva la derivaci\u00f3n de la totalidad de tales gastos a quien solicita el pr\u00e9stamo. La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo n\u00ba 705\/2015, de 23 de diciembre de 2015, declar\u00f3 la nulidad de la cl\u00e1usula de \u00abgastos del pr\u00e9stamo hipotecario\u00bb inserta en las escrituras del BBVA, que ha dado lugar a un gran revuelo en los medios ante la posibilidad de reclamar al banco todos los gastos derivados de la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong>.<\/p>\n

Sin embargo, \u00bfes cierto que se puede reclamar a la entidad bancaria la devoluci\u00f3n de todos los gastos? De no ser as\u00ed, \u00bfqu\u00e9 gastos pueden reclamarse?<\/strong><\/p>\n

\"Reclamaci\u00f3n<\/p>\n

Gastos hipotecarios vs gastos de compraventa de vivienda <\/strong><\/h2>\n

En primer lugar, hay que distinguir entre gastos derivados de la compraventa<\/strong> y los derivados de la escritura del pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong>. La compraventa de una vivienda lleva aparejados unos gastos de notar\u00eda, gestor\u00eda, registro de la propiedad e impuestos (Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentos, IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que, en ning\u00fan caso, podr\u00e1n ser reclamados al banco.<\/p>\n

La raz\u00f3n es muy simple: la compraventa de la vivienda es un negocio jur\u00eddico ajeno al banco, en el que solo intervienen comprador y vendedor, por lo que no puede reclamarse al banco los gastos de un negocio jur\u00eddico en el que no ha intervenido.<\/p>\n

Pero s\u00ed es posible reclamar<\/strong> a la entidad bancaria la devoluci\u00f3n de algunos de los gastos que genera el pr\u00e9stamo.\u00a0<\/strong>Efectivamente, la STS n\u00ba 705\/2015 (F.D. 5\u00ba, apartado g) afirma que \u00abla cl\u00e1usula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertaci\u00f3n del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes\u00bb,\u00a0es una cl\u00e1usula abusiva<\/a><\/strong> que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, seg\u00fan el cual se califica como abusiva toda cl\u00e1usula que transmita al consumidor las consecuencias econ\u00f3micas de gesti\u00f3n que no le sean imputables; la imposici\u00f3n de gastos de documentaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n en la adquisici\u00f3n de viviendas que por ley corresponda al empresario; y derivaci\u00f3n de impuestos que por ley vengan atribuidos al empresario como sujeto pasivo.<\/p>\n

En concreto, la Sentencia\u00a0analiza la nulidad<\/strong>\u00a0 en los siguientes casos: gastos de notar\u00eda, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur\u00eddicos documentados, gastos derivados de la contrataci\u00f3n de un seguro de da\u00f1os y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.<\/p>\n

Gastos de notar\u00eda<\/strong><\/h2>\n

La concesi\u00f3n de un pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria se formaliza en escritura p\u00fablica, ante notario, generando unos gastos de notar\u00eda. Afirma el Tribunal Supremo que, como no es el prestatario quien solicita la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario en escritura p\u00fablica, sino el banco; que lo hace para dotarlo de la fe p\u00fablica que refuerza el negocio y le confiere fuerza ejecutiva; es el banco el principal interesado en la formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica<\/strong>, de forma que la atribuci\u00f3n de la totalidad de los gastos notariales al prestatario es un desequilibrio importante en el reparto de las obligaciones<\/strong>, habida cuenta de que la normativa (aranceles de notarios y registradores) atribuye la obligaci\u00f3n de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho y que la normativa reglamentaria permitir\u00eda una distribuci\u00f3n m\u00e1s equitativa. Por ese motivo, declara la nulidad de la cl\u00e1usula<\/strong>, lo que permitir\u00eda reclamar al banco la devoluci\u00f3n\u00a0de los gastos de la hipoteca<\/a>\u00a0de al menos el 50 % de los gastos notariales<\/strong>.<\/p>\n

Gastos por la inscripci\u00f3n de la hipoteca en el Registro de la Propiedad <\/strong><\/h2>\n

Como la devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo se garantiza mediante la constituci\u00f3n de un derecho real de hipoteca, se hace necesaria la inscripci\u00f3n del contrato en el registro de la propiedad<\/strong> para que surta efectos frente a terceros. Solo con la inscripci\u00f3n de la hipoteca en el registro de la propiedad se podr\u00e1 oponer frente a terceros. Sin embargo, como la devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo est\u00e1 garantizada de forma personal por el prestatario, que responde de la devoluci\u00f3n con todos sus bienes, presentes y futuros, la garant\u00eda real \u2013la hipoteca\u2013 no es necesaria.<\/p>\n

La garant\u00eda hipotecaria implica que el bien inmueble quede sujeto al cumplimiento del contrato, lo que quiere decir que sirve de garant\u00eda de la devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong>, pues en caso de impago el prestamista podr\u00e1 ejecutar el contrato y embargar el inmueble con preferencia sobre terceros. Pero esa garant\u00eda real, adicional a la garant\u00eda personal, solo le interesa al banco, no al prestatario, por lo que es una garant\u00eda impuesta por el prestamista.<\/p>\n

El Tribunal Supremo declara nula la cl\u00e1usula que atribuye al prestatario los gastos registrales<\/strong>, lo que dar\u00eda derecho a reclamar al banco la devoluci\u00f3n de los gastos que se generen con ocasi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

\"Reclamaci\u00f3n<\/p>\n

Gastos por el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (IAJD) <\/strong><\/h2>\n

La formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario en escritura p\u00fablica est\u00e1 sujeta al pago del Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong>, en su modalidad de documentos notariales, con una cuota variable en funci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma. En la Comunidad de Madrid la cuota es gradual, dependiendo del valor del importe del capital garantizado, que va del 0,4 % al 1 % del importe del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Conforme a lo previsto en el Art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong>, el sujeto pasivo del impuesto es el adquirente del bien o derecho. Como el gravamen recae sobre la garant\u00eda real \u2013la hipoteca\u2013 que se refleja en la escritura notarial, quien adquiere el derecho de la garant\u00eda hipotecaria es el banco, por lo que, seg\u00fan disposici\u00f3n legal, es el banco quien deben abonar el impuesto. Por este motivo, es posible reclamar a la entidad bancaria prestamista la devoluci\u00f3n del impuesto que por derivaci\u00f3n de gastos se haya hecho recaer sobre el prestatario.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo reclamar los gastos de constituci\u00f3n de la hipoteca? <\/strong><\/h2>\n

Desde dPG Legal<\/a> se recomienda iniciar los tr\u00e1mites de reclamaci\u00f3n lo antes posible<\/a><\/strong>, pero con la cautela debida, pues aunque el Tribunal Supremo haya iniciado una senda que permite la reclamaci\u00f3n de esos gastos, no todos los Tribunales acogen la pretensi\u00f3n. Hay que recordar que solo hay una Sentencia del Tribunal Supremo, que si bien ha sido acogida por algunos Tribunales de Instancia y por algunas Audiencias Provinciales, no crea jurisprudencia porque para ello son necesarias al menos dos sentencias del Alto Tribunal<\/strong> en el mismo sentido (Art. 1.6 C.C.).<\/p>\n

Por ese motivo, se recomienda iniciar los tr\u00e1mites de reclamaci\u00f3n de forma extraprocesal,<\/strong> mediante una reclamaci\u00f3n dirigida al defensor del cliente del banco, como paso previo y necesario a la reclamaci\u00f3n ante el Banco de Espa\u00f1a.<\/strong><\/p>\n

Si tras agotar la v\u00eda extrajudicial el banco no se aviniese a la devoluci\u00f3n de los gastos, el prestatario deber\u00eda valorar el inicio de acciones judiciales<\/strong> teniendo en cuenta el riesgo que hay en todos los procesos judiciales\u00a0y la necesidad de poner fin a las pr\u00e1cticas abusivas bancarias. Si, como en tantas ocasiones han repetido, los bancos tienen un fin social, no deber\u00edan caer en pr\u00e1cticas que solo les benefician a ellos, comport\u00e1ndose de forma abusiva frente a sus clientes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En el momento de adquirir una vivienda, casi todos solicitamos un pr\u00e9stamo al banco. Es lo que llamar\u00edamos hipoteca, un pr\u00e9stamo que lleva asociados una serie de gastos: la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo a trav\u00e9s de una escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad. Ahora sabemos que estos gastos no necesariamente tienen…<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":17658,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"yes","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[6],"tags":[46,2324],"class_list":["post-19430","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-hipotecas-finanzas","tag-clausulas-abusivas","tag-gastos-hipoteca"],"modified_by":"Albert PC","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19430","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19430"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19430\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17658"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19430"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19430"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19430"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}