{"id":1292,"date":"2014-04-23T10:24:29","date_gmt":"2014-04-23T09:24:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=1292"},"modified":"2020-11-27T11:34:49","modified_gmt":"2020-11-27T10:34:49","slug":"en-que-se-fijan-los-extranjeros-para-invertir-en-el-mercado-inmobiliario-espanol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/compraventa\/en-que-se-fijan-los-extranjeros-para-invertir-en-el-mercado-inmobiliario-espanol\/","title":{"rendered":"\u00bfEn qu\u00e9 se fijan los extranjeros para invertir en el mercado inmobiliario espa\u00f1ol?"},"content":{"rendered":"

En los \u00faltimos meses, el mercado inmobiliario de nuestro pa\u00eds se est\u00e1 moviendo, en gran parte, gracias a la inversi\u00f3n extranjera. Sin embargo, \u00bfqu\u00e9 es lo que m\u00e1s preocupa a los inversores internacionales a la hora de comprar ladrillo espa\u00f1ol? Desde la Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de Empresas de Consultor\u00eda Inmobiliaria (ACI)<\/strong><\/a>, de la que forman parte Aguirre Newman, CBRE, JLL y Knight Frank, explican cu\u00e1les son los puntos a tener en cuenta para estos inversores.<\/p>\n

Legislaci\u00f3n:<\/strong> Los inversores internacionales suelen prestar especial atenci\u00f3n a la legislaci\u00f3n que se aplica en cada pa\u00eds a la hora de llevar a cabo inversiones de cualquier tipo. Es muy importante tener un sistema jur\u00eddico desarrollado y adaptado a la realidad de cada momento: debe ser flexible, ya que \u00e9ste mercado no es est\u00e1tico y var\u00eda seg\u00fan la coyuntura econ\u00f3mica y social. Los inversores necesitan tener claras lo que denominan \u00abreglas del juego\u00bb que les permitan calcular los retornos de la inversi\u00f3n, para poder tomar decisiones. Otro aspecto a tener en cuenta son las normas relativas al planeamiento urban\u00edstico y la gesti\u00f3n del suelo o los Planes Generales. Lo mismo ocurre con las licencias, cambios de usos, etc.<\/p>\n

De hecho, la falta de seguridad jur\u00eddica provoca la desconfianza entre los inversores extranjeros y hace que en determinados momentos un pa\u00eds deje de ser atractivo para invertir, frente a otros en los que existe una mayor seguridad de que no se vayan a cambiar las \u00abreglas del juego\u00bb y se pueda \u00abjugar\u00bb en igualdad de condiciones.<\/p>\n

Fiscalidad:<\/strong> La fiscalidad es una parte muy importante de la legislaci\u00f3n y tiene un impacto fundamental a la hora de calcular los retornos de una inversi\u00f3n. Un determinado marco fiscal puede hacer inviable, desde un punto de vista financiero, una inversi\u00f3n al gravar en exceso un determinado hecho imponible; y lo contrario, un beneficio fiscal puede generar un gran inter\u00e9s por un sector de la actividad que se quiera potenciar desde las administraciones p\u00fablicas. Por ello, IVA, ITP, IAJD o la plusval\u00eda municipal, por citar algunos, son impuestos y tasas que tienen un fuerte impacto en una inversi\u00f3n y que deben de estar perfectamente claros desde una perspectiva legal y sin visos de cambios sustanciales a corto plazo.<\/p>\n

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\"Extranjeros<\/a><\/p>\n

Precio \u2013 Retorno:<\/strong> Como en toda inversi\u00f3n que se precie, el c\u00e1lculo del retorno de la inversi\u00f3n es el aspecto m\u00e1s importante que valora cualquier inversor. Estos retornos vienen determinados por el perfil del inversor<\/strong><\/a> y est\u00e1n directamente relacionados con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversi\u00f3n. As\u00ed, el binomio riesgo\/rentabilidad condiciona todas las inversiones siguiendo la regla de oro de \u00aba mayor riesgo de la inversi\u00f3n, mayor rentabilidad\u00bb.<\/p>\n

A la hora de invertir en inmobiliario se puede distinguir a grandes rasgos entre las inversiones que buscan una rentabilidad por el flujo de ingresos que genera el activo en cuesti\u00f3n y las que se centran m\u00e1s en la potencial apreciaci\u00f3n de un activo (comprar a un precio determinado para vender a un precio superior a posteriori).<\/p>\n

Financiaci\u00f3n:<\/strong> Los retornos de una inversi\u00f3n tienen una relaci\u00f3n directa con el acceso a la financiaci\u00f3n para la inversi\u00f3n en operaciones inmobiliarias. La disponibilidad de cr\u00e9dito por parte de las entidades financieras aumenta el apetito inversor: en las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda, la rentabilidad\/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores. Uno de los factores que ha hecho que durante los \u00faltimos a\u00f1os el volumen de inversi\u00f3n inmobiliaria haya descendido dr\u00e1sticamente es la escasez de cr\u00e9dito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.<\/p>\n

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Los activos y determinados aspectos t\u00e9cnicos:<\/strong> Los activos inmobiliarios son activos f\u00edsicos y tangibles que conviene analizar desde el punto de vista t\u00e9cnico, ya sea en cuanto al proyecto arquitect\u00f3nico y su dise\u00f1o, materiales de construcci\u00f3n empleados, instalaciones de climatizaci\u00f3n, comunicaciones y seguridad, antig\u00fcedad y estado de mantenimiento del activo, etc. A la hora de analizar un activo \u2014que no sea de nueva planta\u2014 para realizar una compra, uno de los puntos a tener muy en cuenta es conocer cu\u00e1l va a ser la cantidad de dinero que necesita ser invertida en el activo para ponerlo en valor y poder competir con la oferta de producto en el mercado en igualdad de condiciones.<\/p>\n

Tambi\u00e9n se presta especial atenci\u00f3n a la eficiencia del espacio del activo en s\u00ed, es decir, qu\u00e9 porcentaje de p\u00e9rdida existe entre la superficie construida y la superficie realmente alquilable para un inquilino. Otro de los aspectos materiales que se tienen muy en cuenta son los gastos de mantenimiento del activo, ya sean estos gastos de limpieza y mantenimiento, seguridad, suministros, o bien los que se deducen de la propia gesti\u00f3n del activo por parte de terceros. Este punto es fundamental ya que esta serie de gastos es la que determina la diferencia entre la renta bruta, que se les cobra a los inquilinos, y la renta neta que va a recibir el inversor. En otras palabras, el flujo libre de caja sobre el cual el inversor va a basar todo su an\u00e1lisis financiero. Se introduce as\u00ed el \u00faltimo de los aspectos fundamentales a analizar: la situaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n

Situaci\u00f3n arrendaticia del inmueble:<\/strong> los inversores que busquen una rentabilidad en su inversi\u00f3n basada en los flujos que genera un activo van a prestar especial atenci\u00f3n al nivel de ocupaci\u00f3n del inmueble y a las condiciones arrendaticias de los inquilinos que ocupan dicho activo. Analizar\u00e1n en profundidad los contratos de arrendamiento en vigor para comprobar la siguiente informaci\u00f3n: duraci\u00f3n del contrato, nivel de renta, renta neta vs. renta bruta y todas las obligaciones y derechos que se puedan recoger en un contrato de arrendamiento conforme a la legislaci\u00f3n vigente y que puedan suponer contratos con cl\u00e1usulas muy abusivas<\/strong><\/a> para alguna de las partes si no se revisan a conciencia por asesores legales (derechos de tanteo y retracto, derechos de cesi\u00f3n y subarriendo, obras del inmueble, etc.).<\/p>\n

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