{"id":107174,"date":"2026-07-27T07:31:58","date_gmt":"2026-07-27T05:31:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=107174"},"modified":"2026-07-27T07:31:58","modified_gmt":"2026-07-27T05:31:58","slug":"vender-piso-con-hipoteca-pagada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/vender-piso-con-hipoteca-pagada\/","title":{"rendered":"Vender piso con hipoteca pagada: qu\u00e9 hacer si no est\u00e1 levantada en el registro"},"content":{"rendered":"<table class=\"table table-striped table-color-200\">\n<tbody>\n<tr>\n<td>\n<ul>\n<li>Pagar la hipoteca no cancela la carga en el Registro: hasta que no hagas el levantamiento, el piso consta como gravado.<\/li>\n<li>En Espa\u00f1a puedes vender con la carga pendiente si se tramita la cancelaci\u00f3n en el mismo acto notarial, pero el banco del comprador suele exigir el registro limpio.<\/li>\n<li>La v\u00eda m\u00e1s r\u00e1pida para no bloquear la venta es solicitar el certificado de deuda cero al banco y gestionar el levantamiento antes de poner el piso en el mercado.<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Si quieres vender un piso con la hipoteca pagada pero sin levantar en el Registro<\/strong>, el proceso tiene m\u00e1s pasos de los que parece. El Registro de la Propiedad sigue mostrando una carga hasta que formalices el levantamiento, y esa anotaci\u00f3n puede generar dudas al comprador y bloquear la operaci\u00f3n. Estas son las opciones reales que tienes y los plazos que debes manejar.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 aparece en la nota simple si no has levantado la hipoteca pagada?<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hogar\/que-es-la-nota-simple-del-registro-de-la-propiedad\/\"><strong>La nota simple registral refleja el estado jur\u00eddico del inmueble en el momento de solicitarla.<\/strong><\/a> Si la hipoteca est\u00e1 pagada pero no levantada, el Registro mostrar\u00e1 la carga original con todos sus datos: entidad acreedora, capital inicial y fecha de constituci\u00f3n. <strong>No aparece ning\u00fan aviso autom\u00e1tico de que ya est\u00e1 saldada.<\/strong><\/p>\n<p>El comprador \u2014o su abogado, o el banco que le financiar\u00e1\u2014 ver\u00e1 esa carga y pedir\u00e1 explicaciones. Sin documentaci\u00f3n que acredite el pago total, la operaci\u00f3n se paraliza. <strong>El<a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/que-es-la-cancelacion-registral-de-la-hipoteca-y-como-solicitarla\/\"> certificado de deuda cero emitido por tu banco<\/a> es el documento clave: acredita que no existe deuda pendiente y permite iniciar el tr\u00e1mite de cancelaci\u00f3n registral<\/strong>.<\/p>\n<h2>\u00bfPuedes vender el piso con la hipoteca pagada sin hacer el levantamiento?<\/h2>\n<p>S\u00ed, legalmente puedes. El ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol permite transmitir un bien inmueble aunque tenga cargas registrales, siempre que comprador y vendedor est\u00e9n de acuerdo y se gestione correctamente. <strong>Lo que no puede hacer el notario es inscribir la compraventa a nombre del comprador con una carga activa sin que se cancele al mismo tiempo<\/strong>: el Registro exige el inmueble libre de cargas para completar la inscripci\u00f3n, salvo que el comprador asuma expresamente la deuda, lo que en la pr\u00e1ctica no ocurre.<\/p>\n<p><strong>El verdadero condicionante no es la ley, sino el banco del comprador<\/strong>. Si el comprador necesita hipoteca para comprar \u2014que es el caso m\u00e1s habitual\u2014, su entidad exigir\u00e1 que el inmueble est\u00e9 libre de cargas antes de formalizar el pr\u00e9stamo. Sin esa condici\u00f3n, no conceden la financiaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo levantar la hipoteca antes de vender el piso?<\/h2>\n<p>Es el camino m\u00e1s limpio. Antes de poner el piso en el mercado, tramitas el levantamiento de hipoteca,<strong> la nota simple queda sin cargas y cualquier comprador puede operar con total seguridad desde el primer d\u00eda.<\/strong><\/p>\n<p>El proceso tiene cuatro pasos:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Solicita el certificado de deuda cero<\/strong> a tu banco. Acredita que el pr\u00e9stamo est\u00e1 \u00edntegramente pagado. La mayor\u00eda de entidades lo emiten en 5-10 d\u00edas h\u00e1biles.<\/li>\n<li><strong>Escritura de cancelaci\u00f3n ante notario.<\/strong> Un representante apoderado del banco firma la cancelaci\u00f3n junto a ti. Si el banco act\u00faa por cuenta propia (como suelen hacer las grandes entidades), t\u00fa solo tienes que firmar la solicitud.<\/li>\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/calculadora\/calculadora-iajd\/\">Liquidaci\u00f3n del impuesto AJD<\/a>.<\/strong> La cancelaci\u00f3n de hipoteca est\u00e1 exenta de la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados, aunque s\u00ed requiere presentar el <strong>modelo 600<\/strong> ante la comunidad aut\u00f3noma correspondiente.<\/li>\n<li><strong>Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/strong> Una vez presentada la escritura de cancelaci\u00f3n, el Registro tarda entre 10 y 20 d\u00edas h\u00e1biles en inscribirla y emitir una nota simple limpia.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Plazo total estimado: entre 3 y 6 semanas desde que pides el certificado hasta que el Registro actualiza el asiento.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo cancelar la hipoteca en el mismo acto de compraventa?<\/h2>\n<p><strong>Si ya tienes comprador y el tiempo apremia, la cancelaci\u00f3n simult\u00e1nea es viable<\/strong>. En el mismo acto notarial de compraventa se otorgan dos escrituras: la de cancelaci\u00f3n de hipoteca y la de transmisi\u00f3n del inmueble. El importe necesario para cubrir los gastos de cancelaci\u00f3n se retiene del precio de venta y se gestiona directamente por la gestor\u00eda que coordina la operaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Esta f\u00f3rmula funciona bien cuando el comprador paga al contado.<strong> Si el comprador necesita hipoteca, su banco tendr\u00e1 que aceptar expresamente esta din\u00e1mica, y no todas las entidades lo admiten:<\/strong> algunas exigen la carga cancelada e inscrita antes de firmar su propio pr\u00e9stamo. Consulta con el banco del comprador antes de asumir que la cancelaci\u00f3n simult\u00e1nea es posible en tu operaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 documentos piden el comprador y su banco?<\/h2>\n<p>En una compraventa financiada con hipoteca, el banco del comprador normalmente exige:<\/p>\n<table class=\"table table-striped table-color-500\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Documento<\/th>\n<th>Qui\u00e9n lo exige<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Nota simple sin cargas<\/td>\n<td>Banco del comprador (condici\u00f3n habitual para conceder la hipoteca)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Certificado de deuda cero del vendedor<\/td>\n<td>Notario y banco del comprador (si hay cancelaci\u00f3n simult\u00e1nea)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Escritura de cancelaci\u00f3n inscrita<\/td>\n<td>Banco del comprador (en operaciones est\u00e1ndar)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Con el Euribor de junio de 2026 en el 2,798% seg\u00fan el Banco de Espa\u00f1a, la mayor\u00eda de compradores est\u00e1n financiando con hipoteca variable. Eso significa que su banco tiene un papel central en la operaci\u00f3n y sus requisitos son, en la pr\u00e1ctica, tan determinantes como los del comprador. Si quieres estimar qu\u00e9 cuota mensual tendr\u00e1 el comprador seg\u00fan el precio de venta, puedes usar la <a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/es\/calculadora-hipotecas\/?years=25&amp;interest_rate=4.3&amp;property_type=second_hand\">calculadora de hipotecas de Fotocasa<\/a>. <em>(Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de Espa\u00f1a. C\u00e1lculo orientativo. Consulta condiciones reales con tu entidad.)<\/em><\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto tiempo necesitas para levantar la hipoteca antes de vender?<\/h2>\n<p>Los plazos var\u00edan seg\u00fan la v\u00eda elegida y la agilidad de tu banco:<\/p>\n<table class=\"table table-striped table-color-200\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Paso<\/th>\n<th>Plazo orientativo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Certificado de deuda cero<\/td>\n<td>5\u201310 d\u00edas h\u00e1biles<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Escritura de cancelaci\u00f3n (notar\u00eda)<\/td>\n<td>1\u20133 d\u00edas desde que el banco confirma disponibilidad<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Presentaci\u00f3n en Registro de la Propiedad<\/td>\n<td>10\u201320 d\u00edas h\u00e1biles<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Total (levantamiento previo)<\/td>\n<td>3\u20136 semanas<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 debes hacer antes de vender el piso con hipoteca pagada?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Solicita la nota simple actualizada<\/strong> en el Registro de la Propiedad para confirmar el estado exacto de la carga.<\/li>\n<li><strong>Pide el certificado de deuda cero<\/strong> a tu banco si a\u00fan no lo tienes.<\/li>\n<li><strong>Decide la v\u00eda:<\/strong> levantamiento previo (m\u00e1s seguro) o cancelaci\u00f3n simult\u00e1nea (m\u00e1s r\u00e1pido si el comprador paga al contado).<\/li>\n<li><strong>Confirma con el banco del comprador<\/strong> si acepta la cancelaci\u00f3n simult\u00e1nea en caso de que el comprador necesite financiaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Presupuesta los gastos de cancelaci\u00f3n<\/strong> (notar\u00eda, gestor\u00eda, registro) para no llevarte sorpresas al firmar.<\/li>\n<li><strong>Coordina los tiempos<\/strong> con el comprador y el notario: si vas por el levantamiento previo, necesitas entre 3 y 6 semanas de margen antes de la firma.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes sobre cancelar la hipoteca para vender tu piso<\/h2>\n<h3>\u00bfEl banco me cobra por emitir el certificado de deuda cero?<\/h3>\n<p><strong>No, el banco no puede cobrarte ninguna comisi\u00f3n por emitir el certificado de deuda cero<\/strong>. Seg\u00fan el criterio del Banco de Espa\u00f1a, este documento es obligatorio y debe entregarse de forma totalmente gratuita una vez que hayas pagado la totalidad del pr\u00e9stamo. Adem\u00e1s, la entidad tampoco puede cobrarte costes por el desplazamiento de su apoderado a la notar\u00eda para firmar la escritura de extinci\u00f3n de la deuda.<\/p>\n<p>Lo que s\u00ed puede generar costes<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El certificado y la firma son gratuitos:<\/strong> la emisi\u00f3n del papel no tiene coste y que un representante del banco acuda a firmar tampoco debe cobrarse. Si la entidad intenta aplicarte una comisi\u00f3n por ello, est\u00e1 incurriendo en una pr\u00e1ctica contraria a la transparencia.<\/li>\n<li><strong>Gastos de notar\u00eda y registro<\/strong>: El certificado demuestra que la deuda se ha pagado, pero para que la vivienda quede libre de cargas oficialmente en el Registro de la Propiedad, tendr\u00e1s que pagar los aranceles correspondientes al notario y al registrador.<\/li>\n<li><strong>Comisi\u00f3n de gestor\u00eda (opcional)<\/strong>: Si le encargas al banco o a una gestor\u00eda externa que realice todo el tr\u00e1mite de cancelaci\u00f3n por ti, te cobrar\u00e1n por ese servicio de gesti\u00f3n. Si prefieres encargarte t\u00fa mismo de llevar los papeles, te ahorrar\u00e1s esos honorarios intermedios.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>\u00bfPuedo poner el piso en venta mientras tramito el levantamiento?<\/h3>\n<p>S\u00ed. <strong>Puedes anunciarlo y recibir ofertas mientras el tr\u00e1mite est\u00e1 en curso<\/strong>. Lo habitual es incluir en el contrato de arras una cl\u00e1usula que establezca que la firma de la escritura de compraventa queda condicionada a que el Registro refleje el inmueble libre de cargas en la fecha acordada.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si el banco que me dio la hipoteca ya no existe o ha sido absorbido?<\/h3>\n<p><strong>El certificado de deuda cero lo emite la entidad sucesora, que habr\u00e1 heredado la cartera de pr\u00e9stamos.<\/strong> Si no sabes qui\u00e9n es el sucesor, puedes consultarlo en la propia nota simple registral: el Registro actualiza el titular de la carga cuando se producen fusiones o adquisiciones bancarias.<\/p>\n<h3>\u00bfLa cancelaci\u00f3n de hipoteca tiene coste fiscal para el vendedor?<\/h3>\n<p><strong>La escritura de cancelaci\u00f3n est\u00e1 exenta de la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados seg\u00fan el art\u00edculo 45.I.B de la Ley del ITP y AJD<\/strong> (Real Decreto Legislativo 1\/1993). No obstante, s\u00ed debes presentar el modelo 600 ante tu comunidad aut\u00f3noma para acreditar la exenci\u00f3n. Los honorarios de notar\u00eda y registro s\u00ed tienen coste.<\/p>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfEl banco me cobra por emitir el certificado de deuda cero?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Depende de la entidad. Algunas lo emiten sin coste; otras aplican una comisi\u00f3n administrativa de entre 50 y 150 euros. Revisa las condiciones de tu contrato hipotecario o llama directamente a tu sucursal para confirmarlo antes de pedirlo.\"\n      }\n    },\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfPuedo poner el piso en venta mientras tramito el levantamiento?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"S\u00ed. Puedes anunciarlo y recibir ofertas mientras el tr\u00e1mite est\u00e1 en curso. 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Los honorarios de notar\u00eda y registro s\u00ed tienen coste.\"\n      }\n    }\n  ]\n}\n<\/script><\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo ha sido redactado con la asistencia de Inteligencia Artificial y validado, editado y verificado por el equipo editorial de Fotocasa. <a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/es\/aviso-legal\/ln#smart-faq\">Conoce m\u00e1s sobre nuestro uso de IA aqu\u00ed<\/a>.<\/em><\/p>\n<p>La informaci\u00f3n contenida en este art\u00edculo tiene car\u00e1cter orientativo y no constituye asesoramiento jur\u00eddico, fiscal ni financiero. Los plazos y costes indicados son estimaciones basadas en la pr\u00e1ctica habitual y pueden variar seg\u00fan la entidad, la comunidad aut\u00f3noma y las circunstancias concretas de cada operaci\u00f3n. Consulta con un notario, gestor o abogado antes de tomar decisiones sobre tu proceso de compraventa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pagar la hipoteca no cancela la carga en el Registro: hasta que no hagas el levantamiento, el piso consta como gravado. En Espa\u00f1a puedes vender con la carga pendiente si se tramita la cancelaci\u00f3n en el mismo acto notarial, pero el banco del comprador suele exigir el registro limpio. 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