{"id":107014,"date":"2026-07-24T08:00:30","date_gmt":"2026-07-24T06:00:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/?p=107014"},"modified":"2026-07-24T08:00:30","modified_gmt":"2026-07-24T06:00:30","slug":"hipoteca-para-local-comercial-siendo-autonomo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/hipoteca-para-local-comercial-siendo-autonomo\/","title":{"rendered":"Hipoteca para local comercial siendo aut\u00f3nomo: gu\u00eda de requisitos 2026"},"content":{"rendered":"<table class=\"table table-striped table-color-200\">\n<tbody>\n<tr>\n<td>\n<ul>\n<li>Los aut\u00f3nomos s\u00ed pueden obtener hipoteca para un local comercial: el requisito clave es una antig\u00fcedad m\u00ednima de dos a\u00f1os en el RETA y los dos \u00faltimos ejercicios de IRPF en positivo.<\/li>\n<li>Para un local de 150.000 \u20ac, el banco exige ingresos netos de al menos 2.550 \u20ac\/mes y una aportaci\u00f3n propia de entre 45.000 y 60.000 \u20ac (el LTV habitual para locales es del 60\u201370%).<\/li>\n<li>La documentaci\u00f3n imprescindible incluye los modelos 130, los modelos 303\/390, las dos \u00faltimas declaraciones de IRPF y el certificado de vida laboral actualizado.<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Comprar un local comercial con hipoteca siendo aut\u00f3nomo es posible y m\u00e1s habitual de lo que parece. <strong>Los bancos aplican criterios de an\u00e1lisis distintos a los de un asalariado: la clave est\u00e1 en la documentaci\u00f3n fiscal y en la estabilidad de tus ingresos<\/strong>, no en el tipo de contrato laboral.<\/p>\n<h2>\u00bfPueden los aut\u00f3nomos pedir hipoteca para un local comercial?<\/h2>\n<p><strong>S\u00ed. La creencia de que los bancos no financian a aut\u00f3nomos es inexacta<\/strong>: lo que ocurre es que la entidad exige una justificaci\u00f3n de ingresos diferente a la de un empleado por cuenta ajena. El requisito b\u00e1sico en la mayor\u00eda de entidades es una <strong>antig\u00fcedad m\u00ednima de dos a\u00f1os como aut\u00f3nomo<\/strong>, acreditada con el alta en el R\u00e9gimen Especial de Trabajadores Aut\u00f3nomos (RETA) de la Seguridad Social.<\/p>\n<p>Para inmuebles de uso comercial la banca financia habitualmente entre el <strong>60 y el 70% del valor de tasaci\u00f3n<\/strong>, frente al 80% habitual en viviendas. Esto significa que, para un local de 150.000 \u20ac, necesitar\u00e1s contar con entre 45.000 y 60.000 \u20ac de aportaci\u00f3n propia, m\u00e1s los gastos asociados a la compraventa (notar\u00eda, registro e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en la mayor\u00eda de comunidades aut\u00f3nomas oscila entre el 6 y el 10% del precio). Puedes consultar las condiciones vigentes para este tipo de operaci\u00f3n en la <a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/hipoteca-para-local-comercial\/\">gu\u00eda de hipotecas para local comercial de Fotocasa<\/a>.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto necesitas ganar para que el banco apruebe la hipoteca?<\/h2>\n<p>La entidad no toma como referencia lo que factures, sino el <strong>rendimiento neto declarado en el IRPF<\/strong>: los ingresos reales despu\u00e9s de restar los gastos deducibles. El m\u00e9todo m\u00e1s habitual es calcular la media de los dos \u00faltimos ejercicios fiscales. Si en 2023 declaraste 30.000 \u20ac netos y en 2024 declaraste 36.000 \u20ac, el banco tomar\u00e1 33.000 \u20ac anuales (2.750 \u20ac\/mes) como base de solvencia.<\/p>\n<p>Sobre esa base aplica el criterio de endeudamiento: la cuota mensual no debe superar el <strong>30\u201335% de los ingresos netos<\/strong>. La tabla siguiente muestra los ingresos m\u00ednimos orientativos seg\u00fan el importe, calculados con la cuota a 20 a\u00f1os y tipo variable.<\/p>\n<table class=\"table table-striped table-color-200\">\n<tbody>\n<tr>\n<th>Importe hipoteca<\/th>\n<th>Cuota estimada (20 a\u00f1os, variable)<\/th>\n<th>Ingresos netos m\u00ednimos (criterio 35%)<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>100.000 \u20ac<\/td>\n<td>595 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>~1.700 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>150.000 \u20ac<\/td>\n<td>893 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>~2.550 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>200.000 \u20ac<\/td>\n<td>1.191 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>~3.400 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>250.000 \u20ac<\/td>\n<td>1.488 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>~4.250 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><em>Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de Espa\u00f1a. Tipo variable calculado con Euribor + 1% de diferencial. C\u00e1lculo orientativo. Consulta condiciones reales con tu entidad.<\/em><\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto pagar\u00edas al mes por 150.000 \u20ac?<\/h2>\n<p>Estas son las cuotas mensuales orientativas para un pr\u00e9stamo de 150.000 \u20ac seg\u00fan el plazo elegido:<\/p>\n<table class=\"table table-striped table-color-100\">\n<tbody>\n<tr>\n<th>Plazo<\/th>\n<th>Cuota variable (Euribor 2,798% + 1%)<\/th>\n<th>Cuota fija orientativa (4,3%)<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>15 a\u00f1os<\/td>\n<td>1.094 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>1.133 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>20 a\u00f1os<\/td>\n<td>893 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>933 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>25 a\u00f1os<\/td>\n<td>775 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>817 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30 a\u00f1os<\/td>\n<td>699 \u20ac\/mes<\/td>\n<td>743 \u20ac\/mes<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><em>Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de Espa\u00f1a. C\u00e1lculo orientativo. Consulta condiciones reales con tu entidad.<\/em><\/p>\n<p>Para calcular la cuota con tu importe y plazo exactos, usa el <a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/es\/calculadora-hipotecas\/?price=150000&amp;years=20&amp;interest_rate=4.3&amp;property_type=second_hand\">simulador de hipotecas de Fotocasa<\/a>, preconfigurado a 150.000 \u20ac y 20 a\u00f1os.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 documentaci\u00f3n espec\u00edfica exigen los bancos a los aut\u00f3nomos?<\/h2>\n<p>Adem\u00e1s de <a href=\"https:\/\/www.fotocasa.es\/fotocasa-life\/hipotecas-finanzas\/documentos-para-pedir-una-hipoteca\/\"><strong>la documentaci\u00f3n est\u00e1ndar de cualquier comprador<\/strong><\/a> (DNI, vida laboral, extractos bancarios), los aut\u00f3nomos deben aportar:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>\u00daltimas dos declaraciones de IRPF<\/strong> (modelos 100 de los dos ejercicios m\u00e1s recientes)<\/li>\n<li><strong>Modelos 130<\/strong> de los cuatro \u00faltimos trimestres (pagos fraccionados a cuenta del IRPF)<\/li>\n<li><strong>Modelos 303<\/strong> de los cuatro \u00faltimos trimestres o <strong>modelo 390<\/strong> (resumen anual de IVA) de los dos \u00faltimos ejercicios<\/li>\n<li><strong>Certificado de alta en el RETA<\/strong> que acredite la antig\u00fcedad de al menos dos a\u00f1os<\/li>\n<li><strong>Extractos bancarios<\/strong> de los \u00faltimos seis meses de la cuenta vinculada al negocio<\/li>\n<li><strong>Certificado de estar al corriente de pagos<\/strong> con la Agencia Tributaria y la Seguridad Social (algunos bancos lo solicitan directamente; otros piden solo una declaraci\u00f3n responsable)<\/li>\n<li><strong>Nota simple registral<\/strong> del local a comprar y, si ya dispones de ella, la tasaci\u00f3n del inmueble<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si tienes empleados, algunas entidades solicitan tambi\u00e9n los <strong>modelos 111<\/strong> (retenciones IRPF de trabajadores) para verificar la dimensi\u00f3n real de la actividad.<\/p>\n<h2>\u00bfEn qu\u00e9 difieren las condiciones para aut\u00f3nomos y asalariados?<\/h2>\n<table class=\"table table-striped table-color-500\">\n<tbody>\n<tr>\n<th>Condici\u00f3n<\/th>\n<th>Asalariado<\/th>\n<th>Aut\u00f3nomo<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>LTV m\u00e1ximo (local comercial)<\/td>\n<td>60\u201370%<\/td>\n<td>60\u201370%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Antig\u00fcedad m\u00ednima exigida<\/td>\n<td>6\u201312 meses en la empresa actual<\/td>\n<td>2 a\u00f1os en el RETA<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Base de c\u00e1lculo de ingresos<\/td>\n<td>12 \u00faltimas n\u00f3minas<\/td>\n<td>Media del rendimiento neto IRPF de los 2 \u00faltimos a\u00f1os<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Diferencial habitual (variable)<\/td>\n<td>Euribor + 0,8\u20131%<\/td>\n<td>Euribor + 1\u20131,5%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Los plazos m\u00e1ximos son similares en ambos casos (habitualmente 20\u201325 a\u00f1os para locales comerciales), aunque algunas entidades limitan la financiaci\u00f3n de inmuebles no residenciales a 20 a\u00f1os independientemente del perfil del solicitante.<\/p>\n<h2>Checklist de documentos antes de ir al banco<\/h2>\n<ul>\n<li>Modelos 100 (IRPF) de los dos \u00faltimos ejercicios<\/li>\n<li>Modelos 130 de los cuatro \u00faltimos trimestres<\/li>\n<li>Modelos 303 de los cuatro \u00faltimos trimestres o modelo 390 anual<\/li>\n<li>Certificado de alta en el RETA con fecha de inicio<\/li>\n<li>Vida laboral actualizada (obtenible en sede electr\u00f3nica de la Seguridad Social)<\/li>\n<li>Extractos bancarios de los \u00faltimos seis meses<\/li>\n<li>DNI o NIF en vigor<\/li>\n<li>Nota simple del registro del local<\/li>\n<li>Contrato de arras o se\u00f1al firmado con el vendedor (si ya existe)<\/li>\n<li>Tasaci\u00f3n del inmueble (si ya la tienes; si no, el banco la encargar\u00e1 a una empresa homologada)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Con esta documentaci\u00f3n preparada puedes solicitar una oferta vinculante (FEIN) a varias entidades y comparar condiciones antes de decidir.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes sobre hipotecas para aut\u00f3nomos para un local comercial<\/h2>\n<h3>\u00bfPuedo conseguir hipoteca si llevo solo un a\u00f1o como aut\u00f3nomo?<\/h3>\n<p>En general, no. <strong>La mayor\u00eda de entidades exige una antig\u00fcedad m\u00ednima de dos a\u00f1os en el RETA<\/strong>. Existen excepciones si antes de darte de alta como aut\u00f3nomo trabajabas por cuenta ajena en el mismo sector, o si aportas avales adicionales, pero cada banco lo valora de forma individual.<\/p>\n<h3>\u00bfSe puede hipotecar un local que ya tiene inquilino?<\/h3>\n<p>S\u00ed. <strong>Un contrato de arrendamiento vigente puede reforzar el an\u00e1lisis de solvencia si los ingresos por alquiler est\u00e1n declarados<\/strong>. El banco comprobar\u00e1 que el contrato est\u00e9 registrado, la duraci\u00f3n que le queda y la capacidad de pago del inquilino.<\/p>\n<h3>\u00bfEl tipo de inter\u00e9s es m\u00e1s alto para locales que para viviendas?<\/h3>\n<p>Habitualmente s\u00ed, entre 0,2 y 0,5 puntos porcentuales por encima del tipo aplicado a hipotecas residenciales, <strong>porque el inmueble comercial tiene mayor riesgo de liquidez para el banco en caso de impago.<\/strong><\/p>\n<h3>\u00bfPuedo deducir los intereses de la hipoteca del local en el IRPF?<\/h3>\n<p>Los intereses de un pr\u00e9stamo hipotecario para un local afecto a la actividad econ\u00f3mica son deducibles como gasto de la actividad, seg\u00fan el art\u00edculo 28 de la Ley 35\/2006 del IRPF. La forma correcta de imputarlos depende de si tributas en estimaci\u00f3n directa normal, simplificada u objetiva: consulta con un asesor fiscal antes de incluirlos en tu declaraci\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 ocurre si mis declaraciones de IRPF reflejan ingresos bajos por tener muchos gastos deducibles?<\/h3>\n<p>El banco toma como referencia el rendimiento neto declarado, no los ingresos brutos. Si el rendimiento neto es bajo porque optimizas la deducci\u00f3n de gastos, el banco puede estimar que tu capacidad de pago es insuficiente aunque factures mucho. En estos casos, los modelos 130 trimestrales ayudan a mostrar la evoluci\u00f3n real de los ingresos durante el ejercicio en curso.<\/p>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfPuedo conseguir hipoteca si llevo solo un a\u00f1o como aut\u00f3nomo?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"En general, no. La mayor\u00eda de entidades exige una antig\u00fcedad m\u00ednima de dos a\u00f1os en el RETA. 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Consulta siempre con tu banco o con un intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario antes de tomar una decisi\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Los aut\u00f3nomos s\u00ed pueden obtener hipoteca para un local comercial: el requisito clave es una antig\u00fcedad m\u00ednima de dos a\u00f1os en el RETA y los dos \u00faltimos ejercicios de IRPF en positivo. 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