¿Qué ocurre si vivo de alquiler y mi casero no paga la hipoteca? Dependerá de cuándo se firmó el contrato

Si vivimos en un piso de alquiler y nuestro casero deja de pagar su hipoteca, probablemente nos surjan muchas dudas. ¿El banco podría embargar la vivienda? ¿Podrían echarnos del piso? Lo primero que debemos tener en cuenta como inquilinos es que el impago del préstamo hipotecario por parte del arrendador no nos convierte a nosotros en responsables de la deuda. Además, si tenemos un contrato firmado a partir de 2019, podremos seguir residiendo en el inmueble hasta que pasen cinco o siete años.

En Fotocasa respondemos a cinco dudas frecuentes que pueden surgirnos si el casero no paga la hipoteca del piso en el que vivimos de alquiler.

1. ¿El banco puede reclamarle el pago de la hipoteca al inquilino?

No. La deuda hipotecaria es de la persona que la haya contraído, normalmente el propietario de la vivienda. Nosotros, como inquilinos, no somos responsables de la hipoteca, a menos que seamos avalistas si, por ejemplo, el casero es un amigo o familiar, por lo que no deberíamos preocuparnos por esto, ya que el banco no podría reclamarnos las cuotas impagadas de nuestro casero.

Eso sí, nuestra obligación, como inquilinos, es continuar pagando el alquiler mensual, al arrendador o a la persona que legalmente pase a ocupar su posición.

2. ¿El inquilino puede seguir viviendo en el piso si el casero no paga la hipoteca?

Al firmar un contrato de alquiler, nos comprometemos, entre otras cosas, a pagar una renta al casero para poder usar su vivienda. El hecho de que el arrendador no pague su hipoteca, ya sea de forma puntual o recurrente, no extingue ese derecho de forma automática. Nosotros, como inquilinos, podemos seguir viviendo en el piso de alquiler mientras paguemos la renta mensual.

Ahora bien, si el impago del arrendador se alarga en el tiempo y finalmente pierde la vivienda a causa de una ejecución hipotecaria, la situación puede cambiar, tal y como explicamos más abajo.

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3. ¿Pueden embargar o subastar una casa alquilada?

Sí. Si el propietario no paga la hipoteca, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria y la vivienda puede terminar embargada o subastada. Esto significa que el inmueble puede pasar a ser propiedad de otra persona o entidad, como por ejemplo del banco acreedor o de una persona que la haya adquirido en la subasta.

4. ¿El inquilino puede seguir residiendo en la vivienda embargada?

Es importante tener en cuenta que el hecho de que la vivienda en la que vivimos acabe embargada porque el casero no paga la hipoteca no significa automáticamente que tengamos que abandonar la propiedad. Todo depende de cuándo firmamos el contrato de alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla qué ocurre cuando el arrendador pierde la propiedad por una ejecución hipotecaria.

Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019

Si nuestro contrato de alquiler es posterior a esa fecha, podríamos continuar residiendo en la vivienda hasta completar cinco o siete años de duración.

De acuerdo con el artículo 13.1 de la LAU, si durante los primeros cinco años de duración del contrato (siete si el propietario es una persona jurídica) el arrendador perdiese esta condición debido a la pérdida forzosa de la propiedad como consecuencia de una ejecución hipotecaria o una sentencia judicial, «el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente«.

¿Y qué ocurre si el contrato de alquiler tiene una duración mayor? En estos casos, pasados los primeros cinco o siete años, según corresponda, el alquiler se extinguiría.

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019

En este caso, la situación cambia. Si el casero pierde la vivienda, el contrato de alquiler se extinguiría, de acuerdo con la redacción del artículo 13 de la LAU vigente en ese momento. En otras palabras, en este caso, deberíamos abandonar la vivienda, ya que el contrato de alquiler dejaría de tener efecto.

Contratos anteriores al 6 de junio de 2013

La LAU, en este caso, vuelve a proteger al inquilino. En estos contratos, si la vivienda es embargada porque el casero no paga la hipoteca, el inquilino tendría derecho a continuar con el alquiler hasta que se cumpliesen cinco años. Si el contrato se firmó con una duración superior, pasados los cinco años quedaría resuelto.

Una excepción: los contratos registrados en el Registro de la Propiedad

Hay una excepción que afecta a todos los casos anteriores: si el contrato de alquiler hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad antes de que el propietario contratase la hipoteca, entonces no se extinguiría hasta el vencimiento.

5. ¿A quién se le debe pagar el alquiler en caso de embargo?

Mientras nadie nos comunique lo contrario, deberíamos seguir pagando el alquiler al casero. Una vez nos notifiquen el cambio de titular, deberíamos pagar el alquiler de la vivienda al nuevo propietario, ya sea el banco, una empresa o un particular. El nuevo titular de la vivienda debería comunicarnos en su momento su condición y el nuevo número de cuenta en el que ingresar el alquiler.

¿Tienes más dudas? Descubre las 10 cosas que hay que saber de un contrato de alquiler.