21 marzo 2018

La reciente aprobación del Plan de Vivienda Estatal 2018-2021 ha despertado opiniones de lo más diversas entre los expertos del sector inmobiliario. Para unos se trata de medidas bienvenidas que pueden ser beneficiosas para el mercado de la vivienda. Para otros, en cambio, se trata de un anuncio electoralista con intereses ocultos. Y varios coinciden en que las ayudas previstas para el alquiler pueden suponer un aumento de los precios.

María José Corrales

María José Corrales

Medidas oportunas y bienvenidas

Para María José Corrales, presidenta de Vivienda2 e impulsora de la patronal FADEI, el nuevo plan de vivienda no solo es adecuado sino “necesario y realista, son medidas oportunas y bienvenidas. Toda ayuda dirigida a mejorar la accesibilidad a la propiedad o el alquiler del hogar para los colectivos con menor probabilidad de acceder a la vivienda es siempre bienvenida”, según la empresaria.

Corrales cree que este plan ayudará “a dinamizar el mercado de viviendas en venta y en alquiler y, lo que es más importante, a dar acceso a una vivienda digna a colectivos desfavorecidos”. También valora positivamente las ayudas a la rehabilitación “para mejorar las condiciones de habitabilidad del parque de vivienda tanto en alquiler como en venta”. Por lo que respecta a la ayuda para la compra a jóvenes menores de 35 años en municipios de menos de 5000 habitantes, cree que es una “iniciativa interesante de cara a repoblar los municipios rurales que sufren un constante éxodo migratorio”.

Gonzalo Bernardos

Gonzalo Bernardos

Un plan electoralista y con medidas contraproducentes

Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona, es tajante: “Mi valoración es muy negativa, es un plan totalmente populista”. Las ayudas al alquiler “son contraproducentes, van a incendiar mucho más un bosque que ya está ardiendo, sobre todo en las grandes ciudades. En el conjunto del país, los precios del alquiler siguen por debajo de los que tenían en 2007, pero en medianas y grandes ciudades ya está por encima. Y ahí estas medidas no van a solucionar nada, al contrario, pueden generar una subida de precios adicional”.

En su opinión, “para solucionar el problema del alquiler hay que potenciar la oferta, no la demanda, y para ello hacen falta políticas a medio y largo plazo para que los propietarios se animen a poner inmuebles en alquiler. Pero el gobierno no tiene tiempo y ha lanzado unas medidas que buscan el voto de los jóvenes para ganar las próximas elecciones”.

Por lo que respecta a las ayudas a la compra en municipios de menos de 5000 habitantes, Bernardos considera que no es ahí donde existe un problema de acceso a la vivienda. “Subvencionar estas compras es una estrategia del gobierno para solidificar su electorado en estas poblaciones y para beneficiar a la Sareb, los bancos y los fondos de inversión buitres, que son los propietarios de esas viviendas que les cuesta vender”.

Beatriz Toribio

Beatriz Toribio

Un plan positivo, pero con matices

Desde fotocasa se ha valorado el nuevo Plan de Vivienda como “positivo” porque “viene a paliar, en parte, la falta de ayudas” para facilitar el acceso a la vivienda de los colectivos con menos recursos económicos. “Lo mejor del plan es que se centra en los segmentos de la población que más dificultades tienen para acceder a una vivienda, como son los jóvenes, los mayores de 65 años y las personas en situación de desahucio”, según Beatriz Toribio, directora de Estudios de fotocasa.

Las ayudas a promotores serían una de las medidas más interesantes, porque “ataca en uno de los principales flancos del mercado: la falta de oferta de vivienda en régimen de arrendamiento. Toda medida que sirva para paliar esta situación será beneficiosa para el sector”. En este sentido, las ayudas al alquiler para menores de 35 años no serían “la medida perfecta”, pero aún así, “bienvenida sea porque en estos momentos no hay nada que ayude a los colectivos más desfavorecidos”.

Pero pese a la valoración positiva, fotocasa considera que se podría haber ido más allá: “El mercado necesita más medidas que favorezcan la oferta de vivienda en alquiler, especialmente en las grandes ciudades”, por lo que “se podría haber aprovechado la ocasión para incluir medidas que estimulen más la oferta y no tanto la demanda, con el objetivo de aumentar el parque de viviendas y que, en consecuencia, bajen los precios”, indica Beatriz Toribio.

Antonio Carroza

Antonio Carroza

Incentivar a los jóvenes a comprar: un error del pasado

Desde Alquiler Seguro consideran que “el nuevo plan podría dar la espalda a la situación real actual”. Su Consejero Delegado, Antonio Carroza, tilda los incentivos de compra para jóvenes de “no del todo bien enfocados” porque “los jóvenes buscan movilidad y flexibilidad. Son las familias consolidadas, mayores de 35 años, las que buscan la estabilidad de la propiedad y las que deberían poder tener acceso a estas ayudas”. Y va aún más lejos: “No deberíamos volver a los errores del pasado, incentivando la compra de viviendas a jóvenes, ya que, si se producen cambios económico-laborales, una hipoteca puede llegar a implicar la muerte financiera de una familia”.

Por lo que respecta a las medidas relacionadas con el alquiler, Antonio Carroza cree que son beneficiosas, pero con matices. “Llegan tarde puesto que es una política que viene provocada por el cambio de tendencia del coste de las rentas que se ha producido en muchos lugares. De hecho, un plan con una duración de tres años no debería limitar la renta, ya que el precio del alquiler puede variar mucho en un periodo de tiempo tan extenso”. Se muestra más positivo con las ayudas a promotores para la rehabilitación y construcción de viviendas destinadas al alquiler, que ascenderán hasta los 30.000 euros por inmueble. “Estamos expectantes para ver cómo se articula esta norma, ya que facilitará que salgan al mercado del alquiler muchas viviendas que en la actualidad se encuentran vacías, que podrían aumentar el parque de pisos de alquiler”.

Rubén Cózar

Rubén Cózar

La importancia de la rehabilitación

“Desde mi punto de vista, sería necesario dejar que funcione el mercado sin cortapisas. Tal vez así habría un equilibrio entre oferta y demanda y se evitarían subidas de precios desproporcionadas”, afirma Rubén Cózar, director del área Residencial de Foro Consultores.

Coincide con otros expertos en que las subvenciones al alquiler “pueden terminar inflando los precios en algunas zonas donde no haya oferta y si, mucha demanda”. Además, Cózar considera que “las ayudas deberían englobar a todas las edades en la misma medida, teniendo en cuenta ingresos y situación. Y centrarse en aquellas zonas donde tiene más difícil salida la vivienda en alquiler”. Por lo que respecta a limitar las ayudas a la compra a municipios pequeño la valoración es positiva, pero “sería necesario hacer políticas de empleo en esas áreas para que la iniciativa dé resultado”.

El aspecto más importante del nuevo Plan de Vivienda para Foro Consultores sería el impulso a la rehabilitación. “Creo que sería necesaria la rehabilitación integral de barrios, sobre todo en grandes ciudades, sin que ello signifique echar a nadie y cueste dinero al contribuyente. Tienen que hacerse edificios adaptados a las necesidades actuales. ¿Cómo hacerlo para que entre el promotor privado? Pues ampliando la edificabilidad. Tenemos zonas consolidadas de las ciudades, con todas las dotaciones que están infravaloradas. Mientras, se destinan ingentes cantidades de dinero para urbanizar áreas alejadas donde hay que empezar por llevar el transporte público, entre otras dotaciones”, concluye Rubén Cózar.

Daniel Cuervo

Daniel Cuervo

Un plan poco realista

“El plan no es realista con las necesidades sociales, puesto que no resolverá en gran medida el problema de acceso que tiene la población en las ciudades, donde están los mayores problemas de precios. La limitación del IPREM a 3 veces hace que el plan deje fuera a la gran masa de población que necesita una vivienda. Además, la ayuda a la compra de viviendas para jóvenes que se encuentren en municipios con menos de 5.000 habitantes indica que no se conocen los problemas de acceso a vivienda que hay en las ciudades donde las personas tienen su trabajo y quieren desarrollar su proyecto de vida”, según Daniel Cuervo, Secretario General de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

“Respecto a las ayudas al promotor, puede ser una idea interesante, pero se encuentra con el problema de la financiación. Hacer promociones para destinarlas durante como mínimo 25 años al alquiler requiere que el mercado de la financiación lo permita, y en la actualidad no está asumiendo tan a largo plazo esos riesgos. No obstante, es una ayuda para fomentar la oferta de vivienda nueva en alquiler y profesionalizar su propiedad que sin lugar a dudas es necesario en nuestro mercado”, añade Daniel Cuervo.

Por lo que respecta a los efectos sobre la compraventa, desde APCE consideran que el plan ha tenido consecuencias negativas incluso antes de su aprobación: “Muchos compradores de vivienda han esperado 10 meses, desde la presentación del borrador de este plan, a que se aprobase, con la sorpresa que finalmente no pueden acceder las ayudas porque donde quieren vivir es en una ciudad o población con más de 5.000 habitantes. Esto ha retrasado la decisión de miles de compradores que ahora han perdido casi un año y ha perjudicado a las empresas que han visto cómo los ritmos de ventas de vivienda nueva han caído debido a dicha espera”.

José María Alvarez

José María Alvarez

Habrá que esperar para valorar

“Resulta un tanto precipitado juzgar el nuevo plan sin esperar un tiempo a valorar los resultados de su aplicación. No obstante, el sector lleva mucho tiempo esperando el nuevo Plan de Vivienda y la experiencia histórica nos enseña que, en líneas generales, los planes de vivienda han sido positivos para el mercado inmobiliario”, indica José María Álvarez, periodista especializado en el sector, editor y director de la revista Metros2.

“Creo que, a corto plazo, va a tener poca incidencia en el mercado de la vivienda libre ya que éste lleva cuatro años seguidos desarrollándose por sí solo. Está creciendo a un ritmo muy saludable y ofrece unas perspectivas muy buenas para los dos próximos años. Sí que puede influir, esperemos que de manera positiva, en la vivienda protegida, en los procesos de rehabilitación residencial y en la vivienda de alquiler, que es uno de los grandes retos que todavía tiene España por delante. Pero, insisto, personalmente le daría un tiempo de “gracia”, entre seis y doce meses, para ver cómo funciona e influye en el mercado residencial”, concluye el periodista.

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