3 diciembre 2019

Entrevistamos a Emiliano Bermúdez, socio subdirector general de Don Piso, empresa inmobiliaria con más de 35 años de historia. Bermúdez es un gran conocedor del mercado inmobiliario en España y con él repasamos la situación actual y los retos para los próximos años. Según su opinión, no estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria, aunque las grandes capitales hayan registrado subidas importantes de precio. Y es imprescindible ofrecer soluciones de acceso a la vivienda, tanto de alquiler como en compra, a los jóvenes. El experto repasa también los beneficios de contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario y pronostica poco éxito a las nuevas agencias inmobiliarias que solo trabajan online. 

Fotocasa: ¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria?

Emiliano Bermúdez: No, ahora no estamos en una situación de burbuja inmobiliaria, en absoluto. Ahora tenemos unas entidades financieras, que dependen del Banco Central Europe, del que recibimos las directrices antiburbuja. Las condiciones de crédito son razonables, el 80% o el 90% del valor de la vivienda, y la ratio de endeudamiento no puede superar un porcentaje de lo que se cobra, entre un 40% y un 45%. No hay datos objetivos para pensar que vamos a ir, en el corto o medio plazo, a una burbuja inmobiliaria.

Lo que sí que es verdad es que en el mercado prime de España, y con prime me refiero a las grandes capitales como Madrid, Barcelona o San Sebastián, hemos experimentado una subida de los precios importante. Pero estamos ante una situación técnica de mercado. Cuando en cualquier mercado del mundo los precios suben y chocan con los salarios, automáticamente ese mercado se para y se estabiliza. Yo creo que estamos en ese momento, en un momento en el que el mercado, sobre todo en esas capitales de provincia donde los precios han experimentado grandes procesos inflacionistas, ha acabado chocando con los salarios. Y, a partir de ahí, estamos asistiendo a una ralentización. De hecho, creo que en el año 2019 el volumen de transacciones no va a superar al del pasado ejercicio. 

Fotocasa: ¿Cuál será la evolución de los precios de venta y alquiler en los próximos años?

Emiliano Bermúdez: Yo creo que los precios de alquiler, que ya están experimentando bajadas en zonas que no son esos mercados prime, van a seguir una tónica de ajuste moderado. Creo que lo que ocurra en el sector inmobiliario en el próximo ejercicio va a ser de manera moderada. Vamos a asistir a crecimientos o a decrecimientos pero de manera moderada, que es como se comportan los mercados normales. Parece que el precio de los alquileres se va a seguir ajustando y moderando, incluso en las grandes ciudades al margen de ciertas localizaciones en barrios que obedecen a otros parámetros y a otros comportamientos. Vamos a ver como esos precios no crecen tanto. 

En el mercado de la compraventa ya estamos experimentando ese ajuste, estamos experimentando un parón e incluso bajadas reales en ciertos mercados, y creo que esa va a ser la senda del año 2020. Que nadie espere incrementos de precios ni tampoco grandes caídas. Estamos en ese momento en el que el mercado se está ajustando, y los propietarios deben de entender que el precio de su casa es el que el mercado está dispuesto a pagar, no el que ellos creen que vale. En esto nosotros insistimos mucho a nuestros propietarios: su piso vale lo que el mercado está dispuesto a pagar. Y el mercado es un animal vivo, que va cambiando y que se va ajustando. Los profesionales tenemos esa medida de por dónde van los precios en el mercado. La oferta en este caso tendrá que ajustarse un poquito para que las cosas vuelvan a la normalidad y a un volumen de ventas adecuado.

Fotocasa: ¿Cuál va a ser el papel de los jóvenes en el sector inmobiliario?

Emiliano Bermúdez: El papel de los jóvenes debe ser el gran segmento a explotar. El problema es que ahora mismo tenemos la anomalía de que personas con 40 años no pueden acceder a la adquisición de una vivienda, y viven con sus padres, o de alquiler compartido, o de alquiler habitacional, esta nueva modalidad que por desgracia ha surgido y que es una muestra del problema que hay con la vivienda. A los jóvenes hay que facilitarles el acceso a la vivienda, en alquiler y de compra. España sigue siendo un país de propietarios: a quien quiere una vivienda le gustaría comprarla. Si no puede comprar, alquila, y cuando ve que puede comprar, compra. Un factor importante en la caída del volumen de transacciones que estamos teniendo en estos últimos meses viene producido porque ha habido muchos jóvenes que, ante la tesitura de que un alquiler era más caro que una hipoteca, trataron de comprar vivienda. Algunos lo consiguieron, y de ahí el mantenimiento de ese ritmo de ventas. En los últimos meses, el abandono de una parte importante de estos jóvenes ha provocado esa caída de un 12% interanual de las transacciones. Es un elemento que hay que tener en cuenta. Los jóvenes son el futuro y debemos, desde las administraciones y también desde el propio sector inmobiliario, procurar que los jóvenes puedan acceder a una vivienda en alquiler en su momento y en compra cuando sea posible. Para eso hace falta financiación, hace falta oferta que regule los precios para que sean razonables y hace falta una secuencia vital de esos jóvenes, que no sigan siendo asalariados en precario, porque son pobres con trabajo. Esto hay que evitarlo. Un país que es cuarta potencia económica de la Unión Europea como es España no puede permitirse este tipo de situaciones. 

Fotocasa: ¿Qué beneficios tiene recurrir a los servicios de un agente inmobiliario?

Emiliano Bermúdez: Hay mucha gente que cuando dice que va a vender una vivienda lo primero que piensa es intentarlo por su cuenta porque así se ahorran una comisión. Este comportamiento se produce porque los particulares en España no tienen una imagen de marca adecuada del sector inmobiliario. A nadie se le ocurriría gestionar algo tan importante y con tanta implicación económica y vital como es su propia casa por su cuenta o acudir a operadores que no le van a dar ningún valor añadido. Yo a los particulares que tratan de vender su vivienda les diría que no pierdan el tiempo. Si lo que quieren es obtener el máximo, que es lo lógico y lo que debe de hacer un propietario, y no tener problemas, que su propiedad se venda en un plazo de tiempo razonable y tener seguridad legal, jurídica, documental y contractual, deben acudir a un profesional. También les digo que deben elegir bien el profesional a quien acudir. Por suerte o por desgracia, el sector inmobiliario, de momento y hasta que nadie lo remedie, es un sector en el que hay mucha gente que cree que puede hacer dinero fácil. Cualquiera monta una agencia inmobiliaria y con poca formación se pone a vender pisos, porque no existen barreras de entrada. Por lo tanto, es importante que a la hora de vender una vivienda se mire muy bien a quién confiar la venta de su casa, que analice esa empresa y el valora añadido que le va a dar, las ventajas, la seguridad… Que analice qué es lo que está contratando. 

Fotocasa:  Últimamente han aparecido nuevas agencias inmobiliarias online. ¿Qué opinión te merecen?

Emiliano Bermúdez: Mi opinión es que, en cualquier mercado, los operadores que generan valor añadido son bienvenidos. Lejos de repudiar a la competencia, yo creo que no solo es buena sino que es imprescindible. Los operadores online en el mercado británico ya hace unos cuantos años que existen. Yo diría que entre doce y quince años. Salieron en su momento, ahora quedan algunos y el resto han desaparecido. En España, como en la mayoría de países europeos, existe un segmento de la población que no quiere agencias, que quiere intentarlo. Este tipo de agencias online han ido a ocupar ese segmento. El problema es que hay mucha gente que va a salir rebotada, porque van a comprobar que pondrán su piso a la venta en una agencia online y lo que van a recibir es poco valor añadido. Una agencia online va a hacer un reportaje de fotos, que se lo puede hacer el propietario; le va a hacer una tasación online, que se puede hacer en otros portales por unos 30 euros; va a poner el anuncio en los portales, que lo puede hacer el propietario, incluso gratuitamente o pagando algo de dinero para aparecer en mejor posición, y le va a proporcionar un documento para cuando tenga que firmar un contrato con alguien. No le va a hacer ni las visitas; si quiere que se las haga se las va a cobrar y va a acabar pagando más que con un operador tradicional. Salvo que esto cambie, yo no veo ahora en el sector ninguna agencia online que ofrezca un valor añadido que justifique que un propietario acabe decidiéndose por una agencia online en vez de por una agencia tradicional. 

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