16 julio 2018

Entendemos que lo primero que debería hacer es consultar los estatutos de la urbanización ya que es posible que en ellos se aluda al cerramiento de terrazas.

Si lo permitieran, podría hacerlo desde el punto de vista de la comunidad, aunque debería solicitar autorización administrativa. Si lo prohibieran no podría hacerlo a menos que la comunidad decida modificar ese punto de los estatutos para lo cual se requiere unanimidad.

Y en el supuesto de que los estatutos no dijeran nada al respecto, habría que estar a lo establecido en la ley. A este respecto hay que tener en cuenta que tras la reforma operada en la Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 el artículo 10 señala que requerirán autorización administrativa, en todo caso: cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:

  • La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes.
  • El aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.
  • La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

Todo esto, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

acristalar terraza

 

Licencias y autorizaciones necesarias

Por consiguiente, para cerrar nuestra terraza necesitamos licencia del ayuntamiento y además, autorización de la comunidad de vecinos. Será necesario que se apruebe por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación tras la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, según hemos señalado.

Si lo hacemos sin pedir permiso, la comunidad puede solicitar judicialmente la demolición de la obra y que se reponga a su estado anterior.

Ahora bien, si ya hubiera más vecinos que han cerrado desde hace varios años sus terrazas de forma similar a lo que queremos hacer y la comunidad no ha ejercido ningún tipo de acción frente a ellos, podríamos entender que existe un consentimiento tácito.

Para entender que existe consentimiento tácito es importante que el periodo de tiempo que haya transcurrido sin actuar contra el propietario que realizó la obra sea amplio.

No obstante, hay que tener en cuenta que hay que estar a los hechos concretos para decidir si el silencio de la comunidad puede ser considerado como consentimiento tácito. Así se puede entender que hay consentimiento tácito de la comunidad si las obras fueron explícitas, se trató de las mismas en junta, delegándose en el presidente y administrador su examen y no consta objeción posterior alguna, ni solicitud de nueva convocatoria para tratar el rechazo a las mismas.

 

¿Qué dice la legislación urbanística?

Por otro lado, hay que tener en cuenta que, si cerramos una terraza, integrando ese espacio en nuestra vivienda, le estamos añadiendo metros, lo que no siempre es posible de acuerdo a nuestra legislación urbanística.

Las terrazas solo se podrán cerrar si la vivienda o edificio tuviese edificabilidad sobrante, lo que no es muy frecuente ya que se construye normalmente aprovechando al máximo la edificabilidad disponible en la parcela.

En el supuesto de que existiese más edificabilidad, sí sería posible que el ayuntamiento nos concediera la licencia de obra necesaria para acometer esta reforma. Si no fuera así, nos la denegarían. Si lo hacemos a pesar de no tener la licencia nos exponemos a una sanción, además de a que nos obliguen a derribar lo que hayamos edificado dejando la terraza como estaba antes de la obra.

El importe de la sanción puede variar, ya que dependerá principalmente del municipio en el que se encuentre la vivienda.

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Asunción Santos

Abogada de Legálitas

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