En este 2021, pequeños y medianos negocios se han visto afectados por la crisis sanitaria. Ante el cierre de comercios y la imposición del teletrabajo, nos paramos a pensar en la posibilidad de adquirir o transformar un local para darle uso de vivienda. No es tan novedoso como parece, pues la tradición viene de largo:

¿Cuándo se empezaron a convertir locales en viviendas?

El origen de los locales convertidos en vivienda viene del Nueva York de los años 50, concretamente de los conocidos barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, protagonistas de una industria floreciente.

Al tratarse de locales comerciales, despachos u oficinas, el alquiler era mucho más bajo que el de una vivienda. Por eso, los primeros en darse cuenta del filón fueron los estudiantes y los artistas, un segmento con poco poder adquisitivo y con necesidad de amplios espacios.

Estos empezaron a alquilar dichos espacios dándoles un doble uso —de vivienda y lugar de trabajo—, y los bautizaron como loft. Y aunque en realidad su traducción literal sería el de «buhardilla» o «ático», lo cierto es que hoy en día el significado más extendido es el de «espacio sin compartimentaciones».

En España hace muchos años que esta práctica está extendida, pero hay que saber que se trata de una práctica ilegal, así que antes de comprar un local para habitar, es importante tener en cuenta una serie de cosas:

 

¿Se puede convertir un local en vivienda?

Un local no es una vivienda. Si lo que quieres es tener un local pero dándole un uso de vivienda, necesitas tramitar ese cambio legalmente, de modo que ya no se considere local comercial. De otro modo, vivir en un local, al ser ilegal, podría plantearte los siguientes problemas:

  • No se puede empadronar en el local.
  • La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y, cuanto más baja sea la tasación, menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
  • Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que como local piden el Certificado de Primera Ocupación o de Primera Apertura. Si se trata de un local de segunda mano, se necesita el de Primera Apertura, es decir, dar de alta una actividad en ese local.
  • No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se pueda alquilar dicho espacio como vivienda.

Convertir local en vivienda

Solicitar un cambio de uso de local a vivienda

Con tanto impedimento, puede resultar complicado intentar vivir en un local, pero si se quiere hacer de todas formas, lo mejor es ir al ayuntamiento y preguntar cuáles son los trámites a seguir.

En un principio, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de primera ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

 

¿Qué es necesario para convertir un local en vivienda?

Si a pesar de todo estás decidido a transformar el local, necesitas tener en cuenta una serie de requisitos:

  • La superficie útil debe ser, al menos, de 25 metros cuadrados para un estudio y 38 para una vivienda. 
  • El inmueble debe hallarse en suelo urbano.
  • Debes respetar el nivel del suelo, el número de ventanas por habitación principal y las instalaciones mínimas que marque la Comunidad Autónoma.
  • No debe existir ninguna prohibición en los estatutos de la comunidad.
  • Necesitas un proyecto técnico por parte de un arquitecto y aprobado por el consistorio.
  • En el Catrasto ha de constar el cambio de local a vivienda. 

 

¿Cuánto cuesta convertir un local en una vivienda?

La pregunta de oro. Si a pesar de los impedimentos y de saber que quizá no puedas construir demasiadas paredes en el espacio, a fin de respetar esa proporción de ventanas por habitación, sigues decidido, entonces ha llegado el momento de elaborar un presupuesto

A pesar de los orígenes de este tipo de viviendas reformadas que os contábamos, transformar un local en vivienda no es una inversión tan barata como en aquellos tiempos. Entre otras cosas, porque estamos hablando de vivir legalmente en el local sin riesgo a ser multados. En el proceso, has de pagar los trámites:

  • El proyecto de cambio de uso
  • La cédula de habitabilidad
  • La licencia de obras
  • Cualquier reforma que debas hacer

Que no te asuste la cifra, pero estamos hablando de unos 30.000€ para un inmueble de 70-80 metros cuadrados aproximadamente.

 

Factores que imposibilitan transformar un local en vivienda

No todos los locales pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de una obra nueva, la vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Así, los impedimentos más habituales son:

Limitación en el número de viviendas por hectárea superada

Las normas urbanísticas de los ayuntamientos determinan una cantidad de viviendas por hectárea. Si en el momento de construirse el edificio se crearon el máximo número de viviendas permitidas o bien el ayuntamiento ha bajado ese número (y por tanto ya se superan), no se podrá convertir el local en vivienda.

Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE

De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).

Los vecinos no permiten el cambio de uso

Si es así, en algunas localidades como Barcelona y el área metropolitana, para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos: hay que enviar un burofax a cada uno de ellos, dejar a disposición el proyecto (por ejemplo, al administrador de fincas) y esperar a que nadie se oponga. Así, antes que nada, hay que verificar la normativa de cada ayuntamiento al respecto.

Estudio de viabilidad

Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… Así pues, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

 

Un ejemplo de un local comercial convertido en vivienda

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