3 julio 2019

La concesión de hipotecas sigue en alza: en marzo se alcanzó un repunte de más del 15% en la firma de préstamos de primera vivienda, según datos del INE. Si crees que pronto podrías sumarte a los consumidores que en los últimos meses han pedido una hipoteca, queremos darte respuesta a ciertas cuestiones que te pueden surgir, del tipo: cuáles son los elementos más importantes en los que te debes fijar a la hora de comprar una casa, qué interés es bueno o, por el contrario, demasiado caro…

Para sacarte de estas y más dudas, a continuación te damos algunas pautas que podrás usar como guía orientativa para saber si la hipoteca que te están ofreciendo es una buena oferta o no. Además, te explicamos cómo las claves de la nueva ley hipotecaria pueden afectar a algunos de los aspectos más relevantes de este tipo de préstamos. 

Los elementos a los que tendrás que prestar atención antes de contratar una hipoteca son el interés (fijo o variable), el interés fijo de salida, la vinculación de productos, la comisión de apertura, la comisión de amortización anticipada, el porcentaje máximo que te permite financiar, el plazo de amortización y los ingresos mínimos. Para ayudarte a entender cada uno de ellos, te explicamos en qué consisten y te indicamos qué valores corresponderían a una buena y una mala hipoteca. Además, si utilizas el comparador de hipotecas de Kelisto podrás acceder de una forma rápida y sencilla a las hipotecas más atractivas del mercado para tu perfil.

1. Interés (fijo o variable)

El interés es el precio que te cobrará cada banco por prestarte el dinero para comprar tu casa y variará en función del tipo de hipoteca que contrates, es decir, de si es fija o variable:

  • Para las hipotecas variables, el interés estará compuesto por dos elementos: un índice de referencia (que normalmente es el Euríbor) y un diferencial, que es un porcentaje fijo que cobra cada banco y que es inalterable, es decir, que se mantiene sin cambios hasta que se finalice el pago del préstamo. En estas hipotecas, las entidades revisan cada cierto tiempo (cada 6 o 12 meses) el nivel del Euríbor para subir o bajar el interés que tendrás que pagar.
  • Para las hipotecas fijas, el interés se mantendrá invariable desde que la firmes hasta que termines de devolverla. En este caso, la tasa que tendrás que pagar dependerá del plazo de devolución que necesites y, por tanto, cuanto más largo sea, más caro será el interés que pagues.

En este momento, los intereses más bajos que puedes encontrar en hipotecas fijas oscilan entre el 1,65% a 10 años y el 1,9% a 30 años, mientras que en el caso de las hipotecas variables, el diferencial más bajo que podrás encontrar es de un 0,89%.  Estas ofertas las puedes encontrar en los rankings de las las mejores hipotecas variables y las hipotecas fijas más baratas, donde podrás consultar los intereses más bajos del mercado actual.  En cambio, el interés de una mala oferta para una hipoteca fija estaría entre el 2,5% a 10 años y el 3,65% a 30 años; y rondando el 2% para una propuesta de hipoteca variable.

2. Interés fijo de salida

En el caso de las hipotecas variables, algunos bancos empiezan cobrándote un interés fijo durante los primeros meses, para, más tarde, aplicarte el Euríbor más un diferencial. Por tanto, cuanto más bajo sea el interés fijo y más corto sea el período en el que se aplica, más barata será la oferta.

Un buen interés fijo estaría próximo al 0,99% a 12 meses, mientras que un mal interés fijo sería del 2,25% a 18 meses.

3. Vinculación de productos

A la hora de firmar tu hipoteca, las entidades suelen ofrecer contratar otros productos comercializados por ellas como seguros de vida, de hogar o plan de pensiones, entre otros, a cambio de reducir el interés de tu préstamo.

Por norma general, los bancos piden contratar entre tres o cuatro productos vinculados, aunque en algunos casos la cifra puede llegar a ser de hasta seis o siete. Ahora bien, existen entidades que no exigen ningún extra para poder conseguir las mejores condiciones. Por tanto, te recomendamos que antes de contratar tu hipoteca tengas en cuenta este elemento ya que puede hacer que te ahorres un buen pellizco.

4. La comisión de apertura

La comisión de apertura de una hipoteca sirve para compensar el gasto que asume el banco por formalizar el préstamo y ponerlo a disposición de su cliente. Con la nueva ley hipotecaria, esta comisión seguirá sin tener límites pero, a diferencia de lo que ocurría antes, el cliente solo tendrá que pagar este tipo de comisión y no las dos que podía llegar a pagar antes: apertura y estudio. Este coste suele ser un porcentaje de la cantidad que pidas y, en ocasiones, las entidades añaden un fijo en euros.

En la actualidad hay entidades que no cobran nada por este concepto, tanto en hipotecas fijas como en variables, aunque existen bancos que sí que aplican hasta un 1% de comisión de apertura.  Por eso ten ojo e intenta contratar aquella que no tenga este tipo de comisión.

5. La comisión de amortización anticipada

La comisión de amortización anticipada de una hipoteca es el porcentaje que te cobra un banco si devuelves tu deuda (o parte de ella) antes del plazo acordado inicialmente. Esto se debe a que la entidad compensa los intereses que dejará de cobrar. A partir de ahora, cuando se empiece a aplicar la nueva ley hipotecaria, los bancos tendrán dos opciones:

  • Cobrarte una comisión durante los cinco primeros años, que no sobrepase el 0,15%. 
  • Cobrarte una comisión durante menos tiempo (tres años), pero con un límite más alto: 0,25%.  

Ahora bien, siempre puedes negociar o buscar una oferta que no te cobre por este concepto.

6. El porcentaje máximo que te permite financiar

El porcentaje máximo que podrás solicitar para comprar tu casa normalmente es del 80% del valor de tasación o compraventa de una vivienda. Sin embargo, existen algunos bancos que ofrecen hipotecas al 100% o que llegan a negociar hasta el 90% del coste. Ahora bien, estas ofertas no están al alcance de todo el mundo sino que suelen estar reservadas para ciertos perfiles que tienen ingresos elevados, estabilidad laboral o pocas deudas. Entre las entidades que te darán esta posibilidad se encuentra Banco Santander, aunque solo las aplica para sus propias viviendas.

7. Plazo de amortización

El plazo de amortización de una hipoteca es el período que tendrás para devolver tu deuda. Lo normal es que los bancos no te ofrezcan más de 30 años para hacerlo, aunque existe alguna excepción que permite un plazo de hasta 40 años.

8. Ingresos mínimos

Cada vez son menos los bancos que, de antemano, exigen que el cliente tenga unos ingresos mínimos para poder acceder a sus hipotecas, ya que lo habitual es que prefieran analizar, en conjunto, factores como su estabilidad laboral o el resto de deudas pendientes. A día de hoy, puedes encontrar desde ofertas que imponen un mínimo muy alto a otras que, sin embargo, no especifican nada.

Qué hay que saber para pedir una hipoteca

A la hora de solicitar una hipoteca, hay algunas cuestiones que debes tener presentes como la necesidad de tener unos ahorros equivalentes al 30% del coste de la vivienda que vayas a comprar. Esto se debe a que los bancos, normalmente, te prestan un 80% del valor de la casa y tendrás que tener el 20% restante en tu poder. El otro 10% lo necesitarás para abonar los impuestos y gastos que implica la compra de una vivienda nueva. 

Otra de las decisiones que tendrás que tomar es el tipo de hipoteca que vayas a contratar, ya que hay diferencias importantes entre hipotecas variables y fijas. En este caso, en función del riesgo que estés dispuesto a asumir, tendrás que elegir entre una opción más conservadora, que sería la de las hipotecas fijas, o una más arriesgada, que sería la de las variables. 

Facebook Comments