7 abril 2020

En tiempos de incertidumbre, como los que estamos atravesando debido al coronavirus, cualquier imprevisto puede desestabilizar una economía familiar. Si estás atravesando un momento complicado, es normal que lo que más te preocupe sea salvaguardar tu hogar.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el pago del alquiler o la hipoteca representa más del 30% de los gastos de las personas. Si por cualquier circunstancia no puedes hacer hacer frente a este pago, utilizar la carencia de una hipoteca o contratar un préstamo que cuente con este mecanismo para aplazar los pagos puede ser una buena solución para cuadrar las cuentas. Pero ¿qué entidades ofrecen esta alternativa y qué implica exactamente? ¿Hay otras alternativas para hacer frente a tu hipoteca? 

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 30.356 el pasado mes de octubre, cifra un 20,4% superior a la del mismo mes de 2017.

Período de carencia de una hipoteca: ¿en qué consiste? 

La carencia de una hipoteca es una franja de tiempo en la cual el cliente, con el visto bueno de su banco, tiene la opción de pagar menos cada mes. Hay dos formas de plantear este mecanismo. 

Por un lado, el banco puede ofrecerte la opción de dejar de pagar la hipoteca en su totalidad. Es decir, de no pagar capital ni intereses durante el período de tiempo acordado. Esto se conoce como carencia de hipoteca total

Por otro lado, tu entidad financiera también puede ofrecerte una carencia de hipoteca parcial. Esto implica que no tendrás que devolverle el capital, pero sí pagar intereses. 

A continuación te ofrecemos un ejemplo del ahorro que conseguirías con la carencia de hipoteca parcial, basado en las hipoteca media que se pide en España, según los últimos datos del INE (122.079 euros, a 21 años, con un interés del 2,53%). Normalmente, este préstamo implicaría hacer frente a una cuota de 624,97 euros mensuales.

Con la carencia de hipoteca parcial, aplicada a seis meses, esta mensualidad bajaría a 257,38 euros. Con lo que ahorrarías un 58,8%. Eso sí, es importante que tengas en cuenta que cuando termine el aplazamiento tu cuota subiría levemente y alcanzaría los 636,53 euros al mes. 

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¿Qué hipotecas con carencia inicial se pueden contratar?

¿Tener la opción de aplazar los pagos de tu hipoteca te daría seguridad? Entonces debes plantearte contratar hipotecas con carencia inicial. Eso sí, ten en cuenta que no hay demasiadas. Y que casi todas están destinadas a los autopromotores (personas que construyen su propia vivienda). La buena noticia es que siempre tienes la opción de negociar con el banco antes de firmar tu hipoteca, así que no te olvides de hacerlo.

Para hacerte la vida más fácil, en Kelisto hemos analizado el mercado para contarte cuáles son las hipotecas con carencia inicial que puedes contratar actualmente: 

Hipoteca con carencia de Bankia

Bankia oferta la Hipoteca Autopromotor para aquellas personas que busquen construir su propia vivienda. Este producto incluye carencia parcial (solo pagarás intereses) durante 24 meses. Cuando se cumpla el plazo, te quedarán 28 años para devolver el total de la deuda. 

Aunque la entidad no especifica si el resto de sus hipotecas (la Hipoteca Sin Comisiones Fija y la Hipoteca Sin Comisiones Variable) cuentan con carencia, contar con un precedente hará que te resulte más fácil negociar.

Hipotecas con carencia de Ibercaja

Ibercaja  también da la opción de aplazar los pagos de la hipoteca durante un total de 24 meses, en los que el cliente solo pagará intereses: es decir, aplica una carencia parcial. Esta opción está disponible tanto en su Hipoteca Vamos como en su Hipoteca Fácil, tanto en sus versiones a tipo fijo con en las variables.  

Hipotecas con carencia de Bankinter

La hipoteca con carencia de Bankinter es una hipoteca para autopromotor, como la de Bankia. Su CrediChalet te concede hasta 24 meses de carencia parcial (en los que solo tendrás que pagar intereses) a quienes elijan el préstamo a tipo variable. Y de hasta 18 meses para quienes opten por el fijo. La entidad también ofrecía carencia parcial en su Hipoteca SIN –disponible para cualquier tipo de cliente-, por lo que entendemos que existe la posibilidad de negociar esta cláusula con la entidad para cualquier préstamo hipotecario.

Hipotecas con carencia de Triodos Bank

Triodos Bank solo dispone de una hipoteca con carencia para quienes vayan a construir su propia casa. Su Préstamo Construcción Vivienda Sostenible ofrece hasta 18 meses de carencia parcial (en los que solo se pagan intereses), pero si lo que necesitas es contratar su Hipoteca Triodos, siempre podrás negociar esta alternativa con más posibilidades que en otras entidades. 

Las hipotecas de autopromotor, ¿tienen carencia?

Las hipotecas de autopromotor están destinadas a quienes van a construirse su propia vivienda. Por esta razón, ofrecen cierta flexibilidad al cliente, ya que tienen en cuenta que el coste de la casa no se desembolsa de una vez, sino que se va pagando poco a poco.

La buena noticia es que encontrar hipotecas de autopromotor con carencia es más o menos sencillo, y que la posibilidad de aplazar pagos es más habitual en este tipo de préstamos hipotecarios que en los destinadas a la compra de una vivienda construida por un tercero. Actualmente, Bankia, Bankinter y Triodos Bank cuentan con hipotecas de autopromotor con carencia, y siempre tienes la opción de negociar esta cláusula con cualquier banco al que te dirijas. 

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¿La carencia de una hipoteca tiene desventajas?

Antes de comprometerte con una hipoteca con carencia, es importante que tengas en cuenta que estos productos tienen algunas limitaciones:

  • La cuota que pagarás tras el período de carencia será algo superior a la que tenías inicialmente. 
  • El coste final de la hipoteca se incrementará, ya que se extiende el plazo de devolución y, consecuentemente, los intereses que deberás pagar al banco. 
  • Deberás asumir gastos por la novación, es decir, por el trámite que hay que hacer para cambiar las condiciones del contrato de tu hipoteca y poder ejecutar la carencia. 
  • Cada entidad puede exigirte algunos requisitos para poder pedir una carencia de hipoteca: por ejemplo, que hayas pagado ya un número de cuotas, que no te quede menos de cierto tiempo para liquidar tu deuda o que contrates más productos vinculados. También te podría subir el interés que te cobra durante dicho período. 

¿Hay alternativas a la carencia de una hipoteca?

Desde luego. Entre las principales, destacan: 

Alargar el plazo de una hipoteca

Esto te dará ocasión de reducir la cuota que pagas cada mes. Eso sí, esta opción tiene algunos inconvenientes. Por ejemplo,  al alargar el plazo de devolución, también se incrementarán los intereses que tendrás que pagar a tu banco. Además, para alargar el plazo tendrás que solicitar una novación de la hipoteca (es decir, un cambio de condiciones), lo que implica una serie de gastos: costes de notario y registro (bonificados por ley) y una comisión por novación que puede aplicar el banco y que tiene un límite máximo del 0,1% del capital que esté pendiente de amortizar. 

Acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias

Si no quieres negociar con el banco por tu cuenta,  tienes la opción de acogerte al Código de Buenas Prácticas bancarias. Este conjunto de medidas, aprobado en 2012, busca ofrecer soluciones a los colectivos más vulnerables que no puedan hacer frente al pago de su hipoteca y es de obligado cumplimiento para las entidades acogidas a él. En total, el Código incluye tres grandes paquetes de medidas. El primero de ellos está destinado, precisamente, a evitar que –como consecuencia del impago- se llegue a la ejecución de préstamo. La entidad podrá tomar distintas medidas para que el cliente pueda seguir pagando la hipoteca: 

  • Poner en marcha una carencia de hipoteca parcial (solo pagas intereses) durante cinco años
  • Ampliar el plazo de devolución hasta los 40 años, de forma que la cuota mensual se reduzca. 
  • En el caso de las hipotecas variables, reducir el interés a euríbor+0,25% durante el período que dure la carencia. 

Ahora bien, para poder acogerte al Código de Buenas Prácticas el principal requisito es que estés en una situación de vulnerabilidad. Para ello tendrás deben darse tres condiciones: 

  • Los ingresos de tu unidad familiar no podrán superar en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (o IPREM). 
  • La unidad familiar tendrá que haber sufrido una alternación “significativa” de su situación económica en los últimos cuatro años, lo que se traduce en cuestiones como que el esfuerzo del pago de las cuotas (en relación a los ingresos) se haya multiplicado por 1,5 o que se hayan producido circunstancias familiares especiales (como pasar a ser familia numerosa, monoparental con dos hijos a cargo, con un miembro con una discapacidad de más del 33% o con un menor de edad, entre otros supuestos). 
  • La cuota de la hipoteca tendrá que superar la mitad de los ingresos de todos los miembros de la familia. 

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¿La moratoria de las hipotecas en Italia por el coronavirus es una carencia de hipoteca?

Debido a la crisis del coronavirus, el gobierno italiano ha dado luz verde a una moratoria de las hipotecas para ayudar a las familias más afectadas por las consecuencias económicas que está teniendo esta pandemia. Esa moratoria de las hipotecas en Italia se asemeja, en cierto sentido, a un período de carencia total, ya que quienes puedan acogerse a esta medida no pagarán capital ni intereses durante un plazo máximo de 18 meses

En las hipotecas variables, la parte del interés correspondiente al euríbor correrá a cargo de un mecanismo estatal denominado Fondo de Solidaridad para las hipotecas. Mientras que, en las hipotecas variables y fijas, los gastos (es decir, el capital y el diferencial o interés fijo) seguirán estando a cargo del cliente. Pero este no los abonará hasta que no venza la moratoria.

Eso sí,  para poder acogerse a la moratoria de las hipotecas en Italia, los ciudadanos tendrán que cumplir con ciertos requisitos

  • Debe tratarse de una hipoteca para primera vivienda.
  • Debe quedar más de un año de plazo para la devolución de la deuda. 
  • El importe que quede por pagar no debe ser superior a 250.000 euros
  • Los ingresos de las familias solicitantes no deben superar los 30.000 euros. 
  • Los solicitantes deben haberse quedado sin empleo (o haber visto reducida su jornada laboral) durante un mínimo de 30 días. 
  • Los solicitantes no deben haber tenido retrasos en el pago de la cuota por más de 90 días consecutivos.
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