27 agosto 2019

Las hipotecas inversas son un producto desconocido para muchos, por lo que en Kelisto te contamos en qué consisten y qué condiciones que debes cumplir para poder contratarlas, de forma que puedas sopesar si realmente merecen la pena.

Las hipotecas inversas fueron uno de los productos estrella en los años del boom inmobiliario, pero desparecieron del mercado con el estallido de la crisis y la caída del precio de los inmuebles. Ahora bien, con la recuperación de la compraventa de vivienda, esta propuesta parece haber vuelto para quedarse. La principal razón se encuentra en  la necesidad de complementar la paga de jubilación de los más mayores, que buscan en este tipo de productos una fuente de financiación alternativa.

Teniendo en cuenta que la compra de vivienda es la principal forma de ahorro de los españoles -el 76,7% de los hogares están bajo régimen de propiedad, según los últimos datos del INE-  este producto puede ser una alternativa llamativa para conseguir dinero. Eso sí, antes de lanzarte a la piscina y contratar este tipo de hipotecas, en Kelisto te recomendamos que tengas en cuenta sus pros y contras. 

¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas son un préstamo o crédito hipotecario que permite que el propietario de una vivienda la use para cobrar una renta de forma periódica o de una sola vez. Al contrario de lo que sucede con las hipotecas fijas o variables, el cliente no solicita este préstamo para adquirir una vivienda, sino que ofrece su vivienda como garantía de cara a la entidad que se lo concede. 

Cuando el beneficiario de una hipoteca inversa fallece, sus herederos tienen dos opciones:

  • Saldar la deuda que ha generado ese préstamo (con sus ahorros) y quedarse con la casa. 
  • Vender la casa para saldar la deuda y, si sobra dinero, quedárselo como herencia.

En cuanto a las características principales de las hipotecas inversas, cabe destacar que:

  • Tienen un plazo de vigencia que, normalmente, será hasta el momento del fallecimiento del titular. Por esa razón, muchas hipotecas inversas están acompañadas de un seguro de vida, que garantizará que si el beneficiario sobrevive al período pactado con el banco, el usuario podrá seguir percibiendo una renta cada mes. Eso sí, ésta procederá de su póliza y no del préstamo hipotecario. 
  • Al contratar una hipoteca inversa, no se realizará la transmisión de titularidad de la vivienda: por tanto, el beneficiario podrá alquilar o seguir viviendo en el inmueble.
  • La vivienda que sirva como garantía de la hipoteca inversa no tendrá que cumplir con un importe mínimo de tasación: es decir, la casa de la persona que quiera pedirla no tiene que tener un valor determinado. Lo que sí hacen las entidades que las conceden es  tener en cuenta la calidad del activo. “Las entidades que ofrecen este producto buscan que la deuda pueda ser cancelada fácilmente por los herederos. Por tanto, miran que la vivienda tenga mercado para que, llegado el momento, sean fáciles de vender”, tal y como ha explicado a Kelisto Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, una entidad que ofrece soluciones financieras para complementar la pensión quienes han pasado la barrera de los 65 años y que ya comercializa hipotecas inversas en colaboración con el banco digital de origen portugués BNI Europe. 
  • La normativa que regula la hipoteca inversa en España es la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que en su disposición adicional primera exige que las entidades ofrezcan un asesoramiento independiente a los particulares para garantizar sus derechos. 

¿Quién puede contratar una hipoteca inversa?

No todo el mundo  alcance la contratación de una hipoteca inversa. Según el Banco de España, quiénes pueden beneficiar de este préstamo hipotecario son:

  • Mayores de 65 años
  • Personas con discapacidad igual o superior al 33%
  • Personas con dependencia severa o gran dependencia

Además, como requisito fundamental para poder hacerse con este producto, quienes contraten la hipoteca inversa tendrán que ser los titulares de la vivienda, que podrá ser tanto la residencia habitual del propietario como una segunda vivienda. Ahora bien, de ser la habitual, el usuario podrá beneficiarse de las ventajas fiscales, como evitar el pago de los Actos Jurídicos Documentados (AJD) al formalizar el préstamo. 

El perfil de la persona que pida una hipoteca inversa influirá directamente en la renta que podrá recibir. En concreto, hay tres factores que determinan la cantidad que obtendrá: la edad, la esperanza de vida y el valor de tasación de la vivienda. Así, por ejemplo, a más edad, menos esperanza de vida y mayor valor de tasación del inmueble, mayor será la renta que el usuario perciba y menor será el interés al que la entidad lo prestará. 

¿Cómo se cobra la renta de una hipoteca inversa?

La renta se podrá percibir de dos formas diferentes, según prefiera el propio beneficiario: en un único pago o de forma periódica

Con el primero, la entidad te dará de golpe todo el dinero,  mientras que con el segundo, podrás elegir si quieres cobrar la renta de forma temporal o vitalicia

  • De optar por el cobro temporal, debes tener en cuenta que se establecerá un límite de tiempo en el que se recibirán las rentas. Una vez superada la fecha acordada en el contrato, el usuario ya no las recibirá, salvo que contrate un seguro de renta vitalicia. En este caso, será la póliza la que le pagará el dinero que había estado percibiendo antes con su hipoteca inversa. 
  • En caso de elegir la vitalicia, el cliente obtendrá el capital durante toda su vida hasta el momento de su muerte. 

¿Qué impuestos tienes que pagar con las hipotecas inversas?

Las rentas que te pagarán a cambio de poner como garantía del préstamo tu vivienda quedarán exentas de tributación: es decir, no pagarás impuestos por ellas. Sin embargo, si la renta que percibes proviene de la póliza contratada con un seguro de vida, sí que tendrás que pagar el 1,44% del importe que recibas. 

En resumen: pros y contras de las hipotecas inversas

Antes de hacerte con una hipoteca inversa y verla como una alternativa para complementar tu pensión, debes evaluar las ventajas e inconvenientes de este producto que puede resultar muy llamativo. 

Las principales ventajas de este préstamo son las siguientes:

  • Permite complementar la pensión, además la cantidad cobrada que se perciba no tributará por IRPF al ser un préstamo concedido y, por tanto, se podrá disfrutar del importe íntegro.
  • No traspasa la titularidad, es decir, podrás seguir alquilando u ocupando la vivienda. Eso sí, en el caso de alquilar la vivienda, se deberá informar a la entidad prestamista. 
  • La deuda no se devolverá hasta que fallezca el beneficiario. 

En cuanto a sus inconvenientes, cabe destacar que: 

  • Los herederos serán los que tendrán afrontar la deuda contraída del titular del inmueble. Por tanto, el beneficiario tendrá que asumir que hacerse con este tipo de préstamo, podría dejar a sus herederos sin la vivienda, en el caso de que no puedan asumir los costes contraídos, que serán la cantidad prestada más los intereses que se hubiesen firmado. Además, los herederos solo tendrán un año para hacer frente a esta deuda si quieren seguir teniendo los derechos sobre el inmueble. 
  • Aunque las rentas que recibas por la hipoteca inversa están exentas de tributación, en caso de que llegue un momento en el que tengas que cobrar el seguro de vida que hubieras contratado, sí tendrías que pagar impuestos por ello

¿Qué bancos ofrecen hipotecas inversas?

Si buscas una entidad bancaria en España que dentro de su catálogo de productos comercialice hipotecas inversas, debes saber que, por ahora, no encontrarás ninguna. A día de hoy, la única entidad que ofrece este préstamo es Óptima Mayores, una compañía de consultoría y asesoría financiera especializada en la conversión del patrimonio inmobiliario, que se ha aliado con el banco de origen portugués BNI Europe para comercializarlos. 

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