22 mayo 2018

Tras la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria, muchos españoles optaron por construir su propia vivienda.

Los datos del Ministerio de Fomento son esclarecedores. En 2006 los visados de autopromoción de obra nueva representaban el 14% del total. En 2017 llegaron casi al 50%.

Construir la propia vivienda conlleva una serie de gastos y gestiones específicas que hacen de las hipotecas de autopromoción un producto más personalizado que los préstamos hipotecarios ordinarios.

 

¿Qué es una hipoteca autopromotor y qué requisitos tiene?

Los préstamos hipotecarios de autopromoción financian la construcción de una vivienda sobre un terreno previamente adquirido. Ya sea mediante la compra de un solar o por la obtención de una herencia. Su funcionamiento se adapta a medida que avanza la obra de la casa. Es decir, funciona como una línea de crédito que se va desbloqueando según se presentan las certificaciones de construcción.

Lo requisitos generales para este tipo de financiación demandan: tener el terreno donde se va a realizar el proyecto en propiedad y debidamente inscrito en el Registro de Propiedad; solicitar el proyecto a un arquitecto, con reconocimiento por parte del Colegio de Arquitectos, así como las licencias de obra correspondientes al ayuntamiento. Además, el banco tiene en cuenta un análisis meticuloso del proyecto, su ejecución en la práctica, sus tiempos y formas de pago.

El porcentaje de financiación de estas hipotecas varía entre el 60 y el 85% del total, en función principalmente del valor del terreno y de la casa en el mercado. Es decir, si la zona donde se va a construir tiene una alta demanda de viviendas, habrá más garantías de conseguir un porcentaje mayor de financiación. En palabras de Antonio Gallardo, experto de iAhorro, “se suele comenzar con un préstamo por el terreno, como un préstamo puente, que posteriormente se amplía si el proyecto de construcción es viable, con unos gastos algo más elevados que una hipoteca normal”.

 

¿Qué es la hipoteca de autopromoción?

Gastos asociados

Aunque las principales ventajas de la autopromoción es el ahorro en cuestiones como el precio del suelo, la gestión y ejecución de las obras o el margen promotor (entre un 15 y un 20% del precio final de la vivienda), este tipo de proyectos suponen una mayor implicación del propietario en todo el proceso, así como ciertos conocimientos mínimos sobre las fases de construcción.

Existen algunos gastos asociados a la construcción de una vivienda que conviene conocer antes de emprender el proyecto. De manera aproximada, puesto que las cifras varían en función de las normativas y circunstancias de cada población, los porcentajes de gastos se dividen en:

  • Un 45% que corresponde al precio del suelo.
  • Un 40% a la ejecución de las obras, que incluye los honorarios del arquitecto, del aparejador y de los encargados de la dirección de la obra, así como el beneficio de la empresa constructora.
  • Un 8% a los honorarios generales de todo el personal que trabaje en el proyecto.
  • Un 7% a los impuestos y las licencias correspondientes, además de la licencia de obra y el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), hay que sumar la solicitud de suministros (electricidad, agua…), el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), el AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), los gastos de notaría y registro, así como un seguro de responsabilidad civil a todo riesgo y un seguro decenal de daños materiales.

Por último, al finalizar la obra, se añaden otros trámites que implican desembolsos de dinero: el certificado de final de la obra emitido por el arquitecto y el aparejador. También la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad que hay que solicitar al ayuntamiento. Por último, la escritura pública de obra nueva ante notario, junto con su inscripción en el Registro de Propiedad.

Lara Rodríguez, experta de iAhorro.com

Facebook Comments