2 marzo 2020

Al calor de la nueva Ley Hipotecaria, ahora es más fácil y económico cambiar una hipoteca de tipo variable a una a tipo fijo. De hecho, los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan que los cambios de hipotecas variables a un tipo de interés fijo han aumentado del 16,1% al 29,1%.

Todo ello se produce ante el temor de la subida de un euríbor que se mantiene en cotas negativas (en enero se situaba en -0,253%) y que lleva así desde febrero de 2016. Ese miedo a una subida del euríbor sumado a la tranquilidad que da una hipoteca fija al no fluctuar junto a ningún índice hace que sean muchos los que piensen en cambiar de una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo. Y que otros finalmente se decanten por ello. 

¿Cómo es posible cambiar mi hipoteca de variable a fija?

Para llevar a cabo el cambio de tipo variable a tipo fijo hay dos opciones, dos caminos. Uno de ellos es el de la novación hipotecaria y el segundo es el de la subrogación de acreedor

Novación: cambian las condiciones sin cambiar de banco

La novación consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca, en este caso el tipo de interés que se le aplica (de variable a fijo). Esto es acordado con el banco, que será quien tenga que aceptar esta propuesta, pudiendo negarse a realizar el cambio. 

Para realizar una novación será necesario realizar una escritura de novación en la que se reflejen las nuevas condiciones. Esta operación, tras la nueva Ley Hipotecaria, resulta muy económica. Y es que la nueva ley limitó la comisión que se podía cobrar por este cambio, situándola en un 0,15% si el cambio se produce durante los tres primeros años de la hipoteca.

Pasados esos años iniciales, el banco no puede cobrar comisión. Antes de la Ley Hipotecaria puesta en vigor en junio de 2019, la comisión por novación era del 0,5%. Los gastos asociados que sí conlleva la novación son los relativos a la formalización de la nueva escritura de la hipoteca, por lo que habría que abonar gastos de notaría, gestoría y del Registro de la Propiedad. 

Subrogación de acreedor: cambia de banco la hipoteca

La otra vía, la de la subrogación de acreedor, consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Es una vía factible si el banco no accede a realizar la novación. Con la subrogación, al cambiar la hipoteca de un banco a otro, se mejoran y modifican las condiciones con respecto a la entidad antigua. 

La Ley Hipotecaria también ha hecho más fácil este cambio. El proceso para poder llevar a cabo una subrogación de acreedor comienza con una oferta de hipoteca con mejores condiciones por parte de una nueva entidad, se trata de una oferta vinculante. Después, el solicitante tiene 10 días para estudiar si aceptar o no la oferta

Si el solicitante y titular de la hipoteca acepta la oferta, el nuevo banco deberá notificarlo al banco antiguo. Y este deberá entregarle de forma obligatoria toda la documentación y el certificado del saldo deudor en 7 días naturales. Tras la entrega de la documentación, el banco antiguo tiene 15 días para realizar una contraoferta y mejorar las condiciones de la hipoteca y poder llevar a cabo así una novación en vez de que se produzca una subrogación.

Si pasados los 15 días, el banco antiguo no ha hecho una oferta o no mejora las condiciones ofertadas por el nuevo banco y por lo tanto el cliente rechaza la oferta, se puede proceder a la subrogación. Con la nueva Ley Hipotecaria ya no hay obligación de aceptar la oferta del banco antiguo si mejora las condiciones de la hipoteca como antes sí ocurría. Ahora el titular puede elegir libremente si dejar su hipoteca en el banco actual o bien cambiarla al nuevo

Los gastos que se asocian a la subrogación son los de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad. La comisión por subrogación se limita a 0,15% si se produce durante los tres primeros años, tras estos primeros años ya no se puede aplicar comisión por subrogación. Además, las entidades, para potenciar la subrogación de acreedor, suelen asumir los gastos por subrogación. 

María Valero (iahorro.com)

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