1 octubre 2013

La sentencia del Tribunal Europeo de Justicia que califica la legislación hipotecaria española de “abusiva” ha causado un gran impacto pese que muchas veces se tiene como una cuestión baladí. Conocer todas las implicaciones que el cambio legislativo puede tener en los derechos de los clientes de hipotecas es aún difícil de prever. La clave está en la palabra “abusiva”. ¿Cómo se puede determinar cuándo una cláusula lo es?

Aunque la sentencia no obliga de facto al Gobierno de Rajoy a cambiar la ley, este ya ha asegurado que se cumplirá la misma e incluso admitió que la propia ley, tan criticada por varios colectivos sociales, es muy antigua. “Me dicen que hay problemas de procedimiento que intentaremos subsanar, es una ley que data ya de hace muchos años. Leeremos la sentencia, y aprovechando que hay una tramitación en el Congreso procuraremos adecuarla a lo que allí se nos pide”; comentó Mariano Rajoy.

Por su parte, la vicepresidenta Soraya Sáenz de Santamaría afirmó que solo se producirán desahucios en el caso de que se hayan producido tres impagos de la hipoteca, en lugar de un solo impago como se exige hasta ahora.

Aunque el veredicto europeo considera que la ley española priva al cliente de la posibilidad de defenderse de manera efectiva antes de la expulsión de su vivienda, no profundiza en este concepto y lo deja a la libre interpretación de los jueces.

 

clausulas_abusivas_2

Los expertos

Según Sergio Fernández, director del portal hipotecario bankimia.com “el Tribunal Europeo de Justicia habla de ‘cláusulas abusivas’ en genérico y, hoy por hoy, mientras no exista una legislación al respecto, quien tiene la potestad de decir si una cláusula es o no abusiva es un juez. El problema es que ni los propios jueces tienen un criterio común, así nos encontramos resoluciones dispares en temas como las cláusulas suelo, swaps vinculados a hipotecas, dación en pago, etcétera.” Para Fernández lo prioritario, dado la cantidad de familias afectadas por los procesos de embargo, es “establecer de una forma clara y objetiva cómo gestionar los procesos de embargo, cuando se consideran que hay cláusulas abusivas y cómo ayudar a las familias sin afectar a la solvencia de las entidades financieras”.

Por su parte, el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, prefiere ser prudente y apunta que “la sentencia no afecta a los elementos constitutivos de la legislación hipotecaria ni a los principios que la inspiran. En ningún caso se cuestiona la responsabilidad personal ilimitada ni pone en tela de juicio la validez general de las hipotecas”. No obstante Ruiz Bartolomé recuerda que era la misión de los notarios y, en última instancia, de los registradores, el detectar las cláusulas abusivas. “Parece obvio que, a su entender, estas cláusulas no lo eran”, señala.

A la hora de determinar qué es o no abusivo, Ruiz Bartolomé prevé que “veremos sentencias contradictorias a lo largo de España. Así pues, y como es de suponer que habrá recursos por todas las partes, habrá que esperar a lo que dilucide en cada caso el Tribunal Supremo para saber si definitivamente estamos ante cláusula abusiva o no, al crear jurisprudencia”.

 

clausulas_abusivas_1

Expertos jurídicos
Desde un punto de vista jurídico, Mateo Juan Gómez, abogado del Bufete Buades y colaborador de legaltoday.com, considera que “el tribunal europeo no se pronuncia sobre el carácter abusivo de determinadas cláusulas contractuales habituales en los préstamos hipotecarios, sino que reafirma la competencia del juez nacional sobre este particular”. “Eso sí, le facilita unos parámetros o criterios a seguir a la hora de proceder a tal análisis”, añade.

Además, según apunta Mateo Juan Gómez, “el núcleo del debate dirigido al tribunal europeo no radica tanto en los límites conceptuales de las cláusulas abusivas como en la posibilidad de que las mismas sean objeto de discusión en el procedimiento de ejecución hipotecaria”.

Pero, ¿cómo puede ajustarse nuestro ordenamiento a las exigencias de la legislación comunitaria? Según Juan Gómez, “será suficiente con que se opere una reforma que, o bien introduzca entre las causas de oposición la que permita al deudor discutir la eficacia de las cláusulas contractuales; o bien se permite al juez que conoce de la demanda interpuesta por el deudor, que acuerde como medida cautelar la suspensión de la ejecución”.

Manuel Alejandro Ruiz González, abogado que colabora con legaltoday.com, considera que la sentencia europea entraña poca novedad respecto a las cláusulas abusivas. “Habrán de ser los tribunales quienes, a la vista de cada caso en particular, determinen si una cláusula es o no abusiva en función de las circunstancias concurrentes”. Según este letrado, tratándose de conceptos jurídicos indeterminados como justo equilibrio o buena fe, “no puede legislarse exhaustivamente, pues tales conceptos habrán de ser completados inexorablemente por vía de interpretación”.

Cristina Borrallo, abogada en Sergio Sabini – Administradores Concursales, considera que con esta sentencia “el Gobierno ha recibido un aviso muy importante desde las esferas superiores, que sin duda debe verse como la obligación de cumplir un mandato normativo”. Borrallo hace hincapié en la responsabilidad patrimonial que se aplica tras el procedimiento de ejecución hipotecaria. “Sin duda”, comenta “el hecho de perder tu vivienda a manos de una entidad bancaria, la cual se la adjudica por un 60% de un valor de tasación que ellas mismas estipularon, y encima, responder de la totalidad de la deuda restante con tu patrimonio personal, es una condena normativa y socialmente reprobable”.

Borrallo apunta que la sentencia del Tribunal Europeo ha señalado “la posibilidad que el juez nacional debería tener de conocer de oficio si mediaron cláusulas abusivas en esa contratación”. En este sentido recalca que la Ley General de Consumidores y Usuarios considera cláusulas abusivas “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

 

clausulas_abusivas_3

Suelo, techo e intereses de demora
Las conocidas cláusulas “suelo” y “techo” de algunas hipotecas son un claro ejemplo del terreno resbaladizo en el que se mueve la sentencia europea. Si bien son numerosos los fallos judiciales que han dictaminado la ilegalidad de algunas de estas cláusulas, también existen sentencias contrarias.

Para José Luis Ruiz Bartolomé “las cláusulas suelo no son abusivas en principio. Sin embargo, no opino lo mismo sobre las cláusulas suelo-techo, en cuanto que el suelo se ha fijado habitualmente en torno al 3% y el techo al 12% o más. Está claro que esos suelo y techo no guardan ninguna proporcionalidad en una hipoteca firmada cuando los tipos estaban al 5%”.

Otra de las cuestiones más cargadas de polémica son los intereses de demora. Según Mateo Juan Gómez, estos “en la práctica bancaria suelen situarse por encima del 20% y debería ponerse en relación el interés pactado con el interés legal del dinero y valorar si un tipo inferior hubiera podido servir igualmente al acreedor para disuadir al deudor de incumplir sus obligaciones contractuales”.

En este sentido “habría que establecer un límite cuantitativo objetivo, lo que garantizará, tanto para deudores como acreedores, una seguridad jurídica esencial en todo procedimiento judicial”, añade el abogado Manuel Alejandro Ruiz.

 

Facebook Comments