31 julio 2018

Los mínimos históricos que está registrando el euríbor y el tipo de referencia en la mayoría de hipotecas que se firman en España están favoreciendo que muchas personas se planteen comprar una vivienda.

Además, como el euríbor está bajo, los diferenciales de las hipotecas también han visto descender los intereses en los últimos años pero, aun así, decidirse a firmar una hipoteca no es un tema fácil. Contratar un préstamo de estas características te liga con la entidad bancaria durante varios años, y es por ello que hay que tener en cuenta varios factores. Te explicamos los cinco aspectos clave que tiene que tener en cuenta antes de firmar una hipoteca.

1. El diferencial de la hipoteca

Tal y como comentábamos, la variable fundamental en la decisión en términos económicos viene marcada por el tipo de referencia euríbor más un diferencial. En este sentido, cuanto más bajo sea el diferencial sobre euríbor, mayor será el ahorro en intereses a largo plazo comparado en términos de oportunidad frente a hipotecas con diferenciales superiores.

Normalmente las hipotecas más baratas se pueden encontrar y contratar por Internet.

Con el euríbor en mínimos, si tomamos de ejemplo una hipoteca de 120.000 euros a amortizar en 20 años y con un diferencial de, por ejemplo, 1,00 %, la disminución de las mensualidades supondrá un ahorro de unos 168 euros anuales según la calculadora de hipotecas de Bankimia.com. Es decir, si el usuario pagaba una cuota de 570 euros mensuales, pasaría a pagar 556 euros al mes, por lo que ahorraría casi 170 euros al cabo del año. Pero si, a este mismo préstamo se le aplica un euríbor +2,00 %, las cuotas podrían alcanzar los 615 euros mensuales.

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2. Las posibles vinculaciones con la entidad bancaria

Firmar una hipoteca requiere, habitualmente, la contratación de otros productos bancarios con la entidad, y estos normalmente conllevan la reducción del tipo de interés a pagar.

Las vinculaciones más habituales son la domiciliación de una nómina y uno o varios recibos, la contratación de un plan de pensiones o un producto de inversión, la expedición y el uso mínimo de una tarjeta, o bien el mantenimiento de un saldo mínimo en cuenta.

Aquí, el futuro titular de la hipoteca deberá analizar, antes de asumir estos requisitos, si va a poder cumplir con todos ellos. Por ejemplo, si se trata de hacer un determinado gasto con la tarjeta de crédito, deberá estudiar si habitualmente emplea esta forma de pago; o si ha de tener un saldo mínimo en cuenta, deberá comprobar que realmente va a poder mantenerlo.

Un dato interesante es que la hipoteca permita realizar amortizaciones parciales anticipadas sin comisión (o que esta sea lo más baja posible), así como que tener la posibilidad de realizar disposiciones del saldo amortizado, es decir, que si hay la necesidad de realizar una disposición puntual para realizar reformas, comprar un coche o financiar estudios, no se tenga que solicitar y formalizar otro préstamo o hipoteca.

 

3. Los gastos de la hipoteca

Otro aspecto muy importante a tener en cuenta son las posibles comisiones que fija la entidad en caso de contratar una hipoteca: por estudio, apertura, subrogación, novación, amortización parcial o anticipada… Si bien hay entidades que no cobran muchas (o ninguna) comisiones, hay otras que sí las añaden.

 

Aspectos clave a la hora de pedir una hipoteca.

 

En este sentido, antes de suscribir la hipoteca se recomienda negociar con el banco para intentar que sean las mínimas. En el caso de existir, conviene que sean lo más bajas posibles, sobre todo las que hacen referencia a posibles modificaciones en las condiciones del préstamo, por si más adelante conviene cambiar sus características.

Entre todas las posibles comisiones, existe la comisión de novación, que se añade cuando se cambian las condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y oscila entre el 0 y el 1 % del capital a amortizar. También conviene conocer la comisión por subrogación, que se aplica al cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50 %.

4. La operativa del banco

También hay que tener en cuenta la operativa que facilita la entidad con la que se va a suscribir el préstamo y si esta satisface las necesidades más habituales del titular. Por ejemplo, si dispone de sucursales o cajeros automáticos en las zonas más habituales de influencia (cerca del trabajo o de casa, por ejemplo) o qué acciones se pueden llevar a través de Internet en el caso que sea usuario del servicio de la banca online.

5. Revisar si hay cláusula suelo

En principio, la aplicación de la cláusula suelo no es contraria a la ley, según establece el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio, sí que lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia. Como destaca el organismo regulador español, «la existencia de un suelo implica que, llegado a este, eventuales bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en bajadas de la cuota a pagar en concepto de interés».

Así, bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito vela por la transparencia y la protección de los clientes. Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento; en la actualidad, pocas entidades las aplican en los nuevos contratos.

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