27 julio 2020

Al firmar una hipoteca, los clientes se están comprometiendo a devolver su deuda a los bancos durante un amplio período de tiempo, que puede llegar a superar las tres décadas. Debido a ello, es factible que antes del vencimiento del contrato se hagan con algún dinero extra que podrían utilizar para amortizar anticipadamente su hipoteca, pero, ¿qué consecuencias conlleva esta operación?

Para hacerte la vida más fácil, en Kelisto han estudiado al detalle las principales cuestiones que podrías plantearte si quieres llevar a cabo una amortización anticipada de tu hipoteca, y, a continuación, en este post te mostrarán cuánto te costará el trámite, los distintos modos de realizarlo y otros aspectos que conviene que consideres antes de decidirte a dar el paso.

¿Los bancos cobran comisiones por la amortización de la hipoteca?

Lo primero que conviene que sepas si te estás planteando amortizar anticipadamente tu hipoteca es que esta amortización puede ser parcial (en cuyo caso devolverías únicamente una parte de tu deuda antes del plazo acordado) o total (lo que supone devolverle al banco toda tu deuda pendiente de golpe). En ambos casos, los bancos te pueden cobrar comisiones, aunque su cuantía variará en función de los criterios que te mostramos a continuación.

En primer lugar –e independientemente de que tu hipoteca sea variable o fija- tu banco podrá cobrarte una compensación por reembolso anticipado, que es un porcentaje que se aplica sobre la cantidad que amortices antes de tiempo. Ahora bien, no todas las entidades imponen este tipo de comisiones a los clientes. Si estás pensando en contratar una hipoteca y quieres asegurarte de que la que eliges no tiene este tipo de cargos, no dudes en consultar el comparador de hipotecas que puedes encontrar en su web para conocer todas las ofertas del mercado, cotejarlas entre sí y, si lo deseas, iniciar el proceso de contratación de la que más te interese.

Además, desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, las entidades financieras han de respetar ciertas limitaciones a la hora de cobrar comisiones por amortización anticipada.

Limitaciones de las comisiones por amortizaciones anticipadas de hipotecas variables

En el caso de las hipotecas variables, cada banco tendrá que elegir una de estas dos fórmulas:

  • En primer lugar, pueden optar por cobrarte un 0,15% durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, en cuyo caso, a partir del sexto año, no podrían cobrarte nada.
  • Por otro lado, pueden cobrarte un 0,25% si amortizas anticipadamente tu hipoteca durante los tres primeros años. De ahí en adelante, no podrían aplicarte ningún cargo por la operación.

Limitaciones de las comisiones por amortizaciones anticipadas de hipotecas fijas

Si eres titular de una hipoteca fija, los límites de la comisión por amortización anticipada son diferentes:

  • El banco puede cobrarte un 2% durante los 10 primeros años.
  • A partir del undécimo, el tope está en el 1,5%.

Eso sí, ten cuenta que, como sucede en el caso de las hipotecas variables, hay entidades, como Openbank, la banca online de Banco Santander, que no te cobran comisión por amortización anticipada en sus hipotecas fijas.

comision por amortización de la hipoteca

Si amortizo mi hipoteca antes de tiempo, ¿es mejor reducir la cuota o el plazo?

En caso de que hayas tomado la decisión de amortizar tu hipoteca antes de tiempo y tengas dudas acerca de si es más conveniente reducir la cuota o el plazo, lo primero que debes considerar son tus necesidades económicas y tu situación personal. Sin embargo, si estás en posición de elegir, reducir el plazo de tu hipoteca te supondrá un mayor ahorro que reducir la cuota. Para que lo veas más claro, te ponemos un ejemplo:

Imagina que eres el titular de una hipoteca a 15 años al 1,5% de interés, y que te faltan por devolver 100.000 euros al banco, es decir, 180 cuotas de 620,74 euros al mes. Para cuando termines de devolver tu deuda, habrás pagado 11.733,83 euros en concepto de intereses. Sin embargo, pongamos por caso que, inesperadamente, te encuentras en posesión de 10.000 euros para amortizar anticipadamente y debes elegir si reduces tu cuota o el plazo de devolución. ¿Qué sucedería en cada caso?

Si optas por reducir el plazo de 180 a 161 meses, manteniendo la cuota de 620,74 euros al mes, habrás pagado 9.359,87 euros en intereses cuando venza tu hipoteca.

Si decides reducir la cuota de 620,74 euros a 558,67, pero mantienes los 180 meses de plazo, los intereses ascenderán a 10.560,28 euros.

Como puedes ver, en ambos casos se ahorra, pero, si reduces el plazo, ahorrarás más. De hecho, si reduces la cuota pagarás un 10% menos de intereses, mientras que reducir el plazo supondrá un ahorro del 20%, es decir, te ahorrarías el doble de dinero.

Si anticipo anticipadamente mi hipoteca, ¿podré beneficiarme de la deducción por vivienda habitual?

Sí, aunque amortices anticipadamente la hipoteca, podrás beneficiarte de esta deducción. Eso sí, solo en el caso de que firmaras tu hipoteca antes de 2013 y la destinaras a financiar tu vivienda habitual. Si es tu caso y quieres descubrir cuánto te acabarás deduciendo, lo primero que debes hacer es sumar todas las cuotas que pagues durante el año, más el dinero que destines al seguro de vida y de hogar, si están vinculados a tu hipoteca.

Del resultado total, podrás desgravarte un 15%, con una base máxima de 9.040 euros. En caso de que la suma de las cuotas y los seguros no alcance este límite, antes de que termine el año puedes aprovechar para amortizar anticipadamente la cantidad que te falte para llegar a ese máximo. De ese modo, podrás beneficiarte de la deducción máxima prevista por Hacienda.

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