18 Diciembre 2014

Con la llegada del nuevo año, los expertos inmobiliarios dan su visión de lo que sucederá en el sector inmobiliario en 2015.

 

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores

2015 puede ser el año de la consolidación y mejora del mercado inmobiliario. La demanda de vivienda de compra aumentará a lo largo de 2015, dado que las expectativas económicas son mejores, si bien es cierto que se tratará de la demanda solvente, que lleva años retenida a la espera de que las circunstancias mejoren. No obstante, la que actualmente es menos solvente también subirá, aunque lo hará al ritmo que crezca el empleo. Igualmente, se incrementará la demanda internacional y la demanda de reposición que se verá potenciada.

En cuanto al alquiler, aumentará la oferta porque los que compraron como inversión lo sacarán al mercado. Eso hará que los precios se mantengan o bajen ligeramente. Además, continuará la tendencia de 2014 con el paso de inquilinos a propietarios.

 

José Luis Ruiz Bartolomé, experto inmobiliario
Respecto al mercado de compraventa preveo una mejora del acceso a la financiación a particulares. Se están poniendo en marcha numerosas promociones de obra nueva en las principales plazas, lo que indica que el promotor intuye claramente el cambio de tendencia. La fórmula de cooperativa y el partenariado fondo-promotor va a seguir dominando el mercado en la medida en que la financiación a promotores todavía es tímida, aunque irá mejorando a lo largo del año. Los precios seguirán estables de media, subiendo en las mejores localizaciones y bajando en las peores

En cuanto al alquiler, parte de la actual demanda de alquiler se va a ir trasladando poco a poco a la compra, según mejore el acceso a la financiación, aunque los filtros de la banca son muy estrictos y muchos van a tener que conformarse con el alquiler. Es un buen año para confirmar si el alquiler ha sido la única opción para muchos o si realmente hay un cambio de paradigma en el público más joven. Las rentas permanecerán estables.

 

Borja Mateo, experto inmobiliario
En 2015 veremos bajadas generalizadas de precios del 2-5% debido a que el superciclo de bajadas de precios no ha finalizado y estamos todavía en mitad de la burbuja inmobiliaria. En cuanto los tipos de interés suban o aumente la tasa de morosidad de las empresas, con el consiguiente repunte de las rentabilidades de otros bienes no inmobiliarios, la salida de capitales desde el mercado inmobiliario a otras inversiones aumentará, lo que hará que el precio de venta de la vivienda se resienta.

Muchas de las personas que compran ahora, llevadas por los bajos tipos de interés y rentabilidades en otras clases de activos tales como depósitos bancarios, se pillarán los dedos cuando los elementos tácticos como los bajos tipos de interés se corrijan, ya que no hay sustento para el mercado inmobiliario residencial: España pierde habitantes, se observa un enorme envejecimiento de población y existen 4,8 millones de viviendas entre vacías, en construcción, a la venta o en alquiler que presionan a la baja los precios.

En 2015 todavía será de locos comprar ya que lo único que está evitando que los precios de la vivienda caigan con más rapidez son los bajos tipos de interés. De hecho, las reformas en el proceso de desahucio por impago de alquiler están llevando a un aumento de la oferta de pisos en alquiler, lo que hace que los precios bajen y que los inversores estén dispuestos a pagar menos por la adquisición de estos bienes. Por lo tanto, que nadie se inquiete en comprar en 2015.

El número de pisos a la venta, situados en las mejores zonas de las ciudades y provenientes de herencias va en aumento. 2015 es un año de espera y aún no estamos en época de chollos: el mercado inmobiliario todavía es demasiado caro habida cuenta de la oferta, la demanda, y el proceso de deflación y de lánguido crecimiento en el que se encuentra el país. Además, veremos un aumento de la construcción de reemplazo en zonas muy, muy concretas, pero a niveles el 90-95% por debajo que en los años del pico de la burbuja.

 

Carlos Ruiz, gerente de Arrenta
En cuanto a las previsiones para 2015 en el alquiler, los especialistas vaticinan un moderado crecimiento, siempre vinculado a este tipo de garantías. Arrenta estima que el crecimiento de los seguros del alquiler en 2015 superará la tasa del año actual. La venta generalizada de seguros de alquiler por las agencias inmobiliarias está impulsando, además, la comercialización de pólizas de otro tipo, como Hogar, Comunidad, Comercio, Responsabilidad Civil, Defensa Jurídica o Vida. Desde Arrenta consideramos, de hecho, que el negocio del sector de agencias inmobiliarias puede incrementarse hasta un 40% con la comercialización de dichos seguros.

 

Antonio Gallardo, experto de iAhorro
Los cambios en la fiscalidad de la vivienda en 2015 afectan especialmente al mercado de alquiler. Aunque las Comunidades Autónomas están manteniendo como regla general su desgravación por el alquiler, la eliminación de la deducción estatal del 10,05% hará que fiscalmente sea considerado de forma similar la compra o el alquiler y ayude a que muchos de los que se incorporan al mercado de la vivienda vuelvan a considerar de nuevo la compra, siempre que los bancos ayuden con hipotecas más accesibles.

Por el lado del que vende, no hay presión para precipitar ventas tras paliarse la eliminación de los coeficiente de abatimiento (con el “crédito fiscal” de 400.000 euros) por lo que fiscalmente no hay incentivos para bajar precios y presumiblemente llevará a que se mantengan en el 2015 en la mayoría de los casos. El que alquila, mantiene la reducción del 60% de los rendimientos que obtiene en su declaración del IRPF, eso sí, pierde el 100% de exención para menores de 35 años. No sabemos si este punto “expulsará” parte del alquiler a los más jóvenes y público de mayor riesgo. Habrá que estar muy atento, a si se generan problemas de acceso a la vivienda a los más jóvenes.

 

Bankimia, comparador de hipotecas
Las previsiones para 2015 apuntan a que las entidades seguirán bajando los diferenciales, si bien no podemos precisar hasta qué punto. Lo que sí parece claro es que, desde hace aproximadamente un año, los bancos se muestran mucho más dispuestos a comercializar hipotecas que un par de años atrás. Desde Bankimia creemos que, de cara a 2015, se va a incrementar la oferta en el mercado hipotecario y, al aumentar la competencia, bajarán los precios.

 

Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria
El crédito hipotecario aumentará a un ritmo de aproximadamente el 12%, debido a la mayor solvencia y disponibilidad de liquidez de las entidades financieras, el mayor crecimiento económico (alrededor del 2%), la creación de ocupación y sobre todo la perspectiva de finalización de la crisis inmobiliaria (sobre todo en las grandes ciudades). Además, se incrementará el número de viviendas visadas aunque muy lejos del máximo histórico (915.000 en 2006). En 2015 se procederán a visar 65.000 viviendas, una cifra notoriamente superior a la esperada para 2014 (35.000 unidades) y a la observada en 2013 (27.000). El número de empleos creados en 2015 será aproximadamente de 375.000, aunque la inmensa mayoría continuarán siendo a tiempo parcial, temporal y escasamente retribuidos (con salarios iguales o inferiores a 1.000€).

El precio de la vivienda de compra tendrá un comportamiento desigual. En las zonas de clase media/alta y alta de las grandes ciudades los precios pueden aumentar algo más del 10%, pero en las pequeñas ciudades de menos de 20.000 habitantes, los precios seguirán cayendo, ya que la oferta continuará siendo superior a la demanda y muchas de ellas seguirán perdiendo población en 2015. Por el contrario, en las mejores ubicaciones de las capitales de provincia, los precios empezarán a estabilizarse. Además, en el conjunto del país, las compraventas aumentarán más del 15%. De hecho, en algunas zonas de clase media/alta y alta de Barcelona y Madrid puede llegar a incrementarse más del 50%. Algunas empresas (muy pocas) con marca reconocida y prestigio en el asesoramiento al cliente conseguirán duplicar facturación.

El traspaso de una parte de la demanda de alquiler a la compra, la disminución de la población derivada de la emigración hacia otros países y el escaso número de jóvenes que se independizará motivará que en la mayor parte del territorio español el precio del alquiler siga bajando (entre el 3% y el 5%). El proceso de elección de una vivienda de alquiler empezará a cambia: si, tradicionalmente, la demanda priorizaba pagar el mínimo importe, siempre que la vivienda y la localización de la misma fuesen dignas, ante el exceso de oferta y la imposibilidad de comprar una vivienda, ahora priorizará la localización, siempre y cuando se pueda hacer frente al importe demandado (en la mayoría de las ubicaciones la caída supera al 35% respecto a 2007). Las localizaciones de la clase media y media/alta de las grandes ciudades serán la excepción, ya que el precio de estas se estabilizará en el primer semestre, pudiendo subir ligeramente en el segundo.

 

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