6 mayo 2016

La oferta de vivienda sobre plano se ha convertido en una de las protagonistas del mercado inmobiliario. Durante años no se construyeron viviendas por la crisis y ahora, el que quiera una casa nueva, en determinadas zonas de las principales ciudades deberá recurrir a la vivienda en construcción. De hecho, en el SIMA 2016, el 60 % de la oferta de inmuebles correspondió a nuevos proyectos frente a un 40 % de promociones en stock.

Antes de tomar la decisión de compra de una vivienda sobre plano, se recomienda prestar atención a algunos aspectos relevantes, ya que la normativa es bastante exhaustiva para evitar sustos y el ordenamiento jurídico español exige una serie de documentos que certifican la completa legalidad.

Comprar vivienda sobre plano en régimen de cooperativa o directamente al promotor

Comprar vivienda sobre plano

Comprar la vivienda directamente al promotor

Antes de comprar, hay que asegurar ciertos aspectos, además de pedir la documentación que acredite lo siguiente:

  • Que la propiedad del suelo sea del promotor.
  • Que el promotor tenga la licencia de obras y certificación del técnico sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el Ayuntamiento.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación.
  • Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad, sus datos de inscripción, los administradores y/o apoderados, el domicilio social y el NIF.

¿Qué documentos solicitar una vez se compra una vivienda sobre plano?

Con todos los datos anteriores en regla, lo habitual es firmar un contrato privado de compraventa. Una vez rubricado hay que exigir al promotor el aval bancario o seguro que garantice las cantidades que se van entregando a cuenta. Además, el promotor debe aportar al cliente la siguiente documentación:

  • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma.
  • Descripción de la vivienda con su superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • Memoria de calidades.
  • Precio total de la venta más el IVA donde se especifique todo lo que incluye: garaje, trastero…
  • Forma de pago.
  • Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.

Comprar vivienda sobre plano

¿Cómo suelen ser los pagos?

La forma habitual de realizar los pagos a la hora de la compra de la vivienda es realizando en la reserva y firma del contrato privado de compraventa una transferencia bancaria o un cheque bancario a nombre del promotor por la cantidad que se haya estipulado.

Posteriormente se irán abonando los pagos o mensualidades acordadas mediante domiciliación bancaria. Lo más habitual es que, durante la construcción, se adelante aproximadamente el 20 % del precio total y el importe restante se pague en el momento de la vivienda y la firma de la escritura pública de compraventa.

Una vez que se termine la vivienda y llegue el momento de la entrega de la casa, es importante comprobar que se cuenta con licencia de primera ocupación y obviamente, revisar todo concienzudamente.

¿Qué pasa si al final no se construye la casa?

Si el promotor ha entregado un aval bancario o seguro, los problemas son menos, ya que la compañía de seguros o entidad bancaria permitiría recuperar las cantidades entregadas mediante la ejecución del aval bancario o seguro.

Comprar vivienda sobre plano

 

Comprar en régimen de cooperativa

Todo lo anterior se centra en la compra a un promotor, pero ¿qué pasa si se adquiere sobre plano mediante cooperativa? Muchas de las cuestiones son iguales, pero en ese caso, cada uno de los partícipes se convierte en propietario y es responsable de todo el proceso.

Es más, en la situación actual se suele comprar el suelo con aportaciones de los socios en un alto porcentaje, y el resto mediante un préstamo con la entidad financiera con la que se llegue a un acuerdo. Dicha entidad financiar la promoción y posteriormente dar hipotecas a los socios que lo necesiten.

Aspectos necesarios

La gestora elegida debe ser solvente para que controle todo el proceso. Además, la cooperativa debe estar legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente y debe tener cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios. Es importante también que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad financiera y que, en caso de existir cuota de prescripción o similares de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto o cuantía.

Comprar vivienda sobre plano

 

Y para que el proyecto salga adelante, es necesario tener en cuenta estos puntos antes de comenzar el proceso:

  • Tener un 80 o 90 % de compradores.
  • Tener definido un buen proyecto y unos precios lo más justados posible.
  • Aclarar bien la forma de pago.
  • Tener solar comprado o firmado un contrato privado de compraventa o un contrato de promesa de compraventa.
  • Solicitar licencia de obra y tenerla lo antes posible.
  • Una vez recibida la licencia de obra, firmar crédito hipotecario y aval bancario o póliza de seguros para garantizar las cantidades entregadas hasta que finalice la obra.
  • Finalmente, construir en tiempo y forma, y con el precio firmado para evitar desviaciones en el presupuesto.

Darse de baja de la cooperativa

Si es en la fase inicial, antes de comprar el suelo, lo normal es que se devuelva el dinero invertido y ya está. El problema viene cuando el proceso está en una fase más avanzada. En ese caso, la cooperativista deberá buscar a otro que le sustituya y hacer un contrato de subrogación de derechos y deberes con la persona que esté interesada en la compra, de tal manera que esta se coloque en la posición que ostentaba el que vende.

Controlando todo esto, lo normal es que la compra llegue a buen puerto.

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