7 agosto 2019

Cuando vendemos un inmueble, son muchas las dudas que nos asaltan acerca de los impuestos que tenemos que pagar, y es por ello por lo que con este artículo vamos a tratar de despejar las dudas más frecuentes que se suelen dar en este tipo de operaciones.

Fundamentalmente, hay que pagar dos impuestos que son el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en adelante la Plusvalía Municipal., y la ganancia o pérdida patrimonial, en la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que más adelante desarrollaremos.

Importante, igualmente, destacar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o más conocido como la contribución, ha de ser satisfecho a nivel tributario, por el contribuyente que sea el propietario a fecha 1 de enero del ejercicio que se pretenda recaudar, de tal manera que si vendo el inmueble el 20 de enero de 2019, el ejercicio 2019 lo he de pagar yo, porque soy el propietario a fecha 1 de enero, y pago el de todo el año, salvo pactos entre las partes que determinen otra cuestión.

gastos

Empezaremos con la plusvalía municipal, impuesto que está en tela de juicio en este momento, como consecuencia de las diversas sentencias que se ha pronunciado sobre el mismo, pero que en la práctica no han modificado la Ley de Haciendas Locales, que es la ley que regula el impuesto.

Y es que la plusvalía ha de ser liquidada en el plazo de 30 días hábiles desde que se causa el acto, y se ha de liquidar en el ayuntamiento de la localidad en la que esté situado el bien inmueble. La base que se utiliza para realizar el cálculo es el valor catastral del suelo, al que se le multiplica por el número de años que han pasado desde que se produjo la anterior transmisión, por un coeficiente que establece la Ordenanza que regula el impuesto, y a todo ello por un tipo impositivo que nunca puede ser superior al 30% y que también debe estar regulado en la Ordenanza Municipal.

La controversia respecto a este impuesto viene por la fórmula matemática utilizada y porque en aquellos casos en los que no hay ganancia, esto es, hay pérdida, el Constitucional y el Supremo entienden que no se debería generar el impuesto. Pero en la práctica hay que liquidar y pagar. Y dependiendo de cada caso, hay que recurrir. Y para eso hay que estudiar de manera individualizada cada situación.

Por otro lado, nos encontramos con la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Esto significa que si vendemos este año, 2019, hemos de declarar dicha venta en el ejercicio en el que se produce la transmisión esto es, el ejercicio 2019, de tal manera que hemos de declararlo en la renta del 2019. que se hace en abril, mayo, junio de 2020.

En esa autoliquidación, lo que declaramos es la diferencia entre el valor por el que trasmitimos el inmueble, del valor por el que lo adquirimos en su día. Del beneficio tributamos entre un 19 y un 23%, ya que va por tramos.

Al valor de adquisición le vamos a sumar todos los gastos inherentes a la adquisición, tales como los gastos de notaría, registro, e impuestos, mientras que al valor de transmisión le restaremos los gastos de la transmisión como el pago de la plusvalía o las comisiones a inmobiliarias. Al resultado de restar el valor de venta del de adquisición, es al que le aplicamos la siguiente escala:

  • Los primeros 6.000 euros al 19%.
  • Entre 6.000 euros y 50.000 al 21%
  • Por encima de 50.000 euros al 23%.

Importante nuevamente individualizar cada caso en concreto, ya que si lo que vendemos es una vivienda habitual, y el importe que se saca por la venta se destina a la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo no superior a 2 años, podemos aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, y tener este gran beneficio fiscal.

Pero también puede ser que vendamos y que resulte que haya una pérdida, en cuyo caso se podrá compensar con ganancias derivadas de la transmisión de otros elementos patrimoniales en ese ejercicio o en los cuatro siguientes siempre que no se produzcan cambios en la normativa.

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